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Nora Pabón Gómez, abogada especializada en temas de propiedad horizontal, entre otros, responde las inquietudes que manifiestan los lectores sobre temas relacionados con la administración de conjuntos residenciales y la convivencia de inquilinos y propietarios en este tipo de desarrollos urbanos.
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Preguntan los lectores
“Le planteo una duda. Si yo como propietario instalo vidrios tipo espejo en las ventanas de mi apartamento, para mayor seguridad y privacidad y además deseo cambiar la puerta por una más sólida y segura ¿Este tipo de adecuaciones se consideran alteraciones de la fachada?”. 0tra consultante manifiesta que, en su conjunto, se hicieron variaciones al diseño inicial de las fachadas y cambios en las ventanas. “Ante estas infracciones, los miembros del consejo de administración advirtieron que, por tratarse de alteraciones en los bienes comunes, no solo existe la posibilidad de que el complejo residencial sea sancionado por la Alcaldía, sino que la falta de uniformidad en la parte externa desvaloriza las casas y los apartamentos. ¿Es cierto que podrían resultar afectados los que han mantenido sus unidades privadas en su estado original?”.
Respuesta
Según la Ley 675 del 2001, las fachadas de las edificaciones sometidas a este régimen, se consideran bienes comunes esenciales.
En consecuencia, cualquier alteración requiere de la aprobación de la asamblea de propietarios, de acuerdo con lo establecido en cada reglamento.
De igual manera, tanto en los planos arquitectónicos de la construcción como en los de propiedad horizontal, se determinan las fachadas. Las normas de propiedad horizontal no hacen previsiones expresas sobre las puertas de acceso a los apartamentos y casas, así como a las ventanas exteriores de los mismos.
Sin embargo, estos elementos son comunes porque forman parte de las paredes perimetrales de las fachadas internas y externas.
La reposición de estos elementos se hará por parte del propietario del respectivo apartamento, pero este no podrá cambiar el tamaño ni forma de las ventanas, ni el color o características visibles del vidrio porque no se puede alterar la fachada. En cuanto a la limpieza de la superficie exterior de las ventanas que hacen parte de las fachadas corresponde a la administración efectuarla como en el caso de cualquier bien común.
En síntesis, es necesario determinar si estos vidrios y ventanas que se instalan por seguridad y para proteger la intimidad de los residentes, modifican la fachada o cambian la uniformidad y aspectos de vitrinismo del Conjunto o si causan impacto visual a los demás residentes, para definir si es permitida su instalación.
En todo caso es claro que ni siquiera con aprobación de la asamblea de propietarios se podría cambiar una o un número determinado de vidrios y ventanas por una que se vea diferente a las demás, pues esta aprobación sería para todos por las razones citadas.
En el caso de las puertas, la mayoría de los propietarios las cambia por puertas de seguridad, pero su revestimiento exterior y su color debe ser igual a las demás. Considero que quien modifique las ventanas y puertas, alterando las fachadas y la uniformidad del Conjunto, será quien responda ante la copropiedad y después de que se adelante el trámite respectivo de solución del conflicto, el infractor podrá ser sancionado. Ello en razón de que afecta bienes comunes y sí puede desvalorizar las demás unidades privadas y al Conjunto
En el hogar las ventanas son el objeto que de manera común está hecho de este material. Foto:iStock
Decreto 768 de 2025 se refiere al tema
Sea la oportunidad para referirme una vez más, al Decreto Nacional 768 de 2025, que al reglamentar parcialmente la Ley 1801 de 2016, Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana, es una norma más que al igual que este, se relaciona con la propiedad horizontal y en cierta forma también adiciona la Ley 675 de 2001. Lo extraño y que ha llamado la atención, es que este Decreto recién expedido y que nadie esperaba, nace de la adición al Decreto 1070 de 2015, Decreto Único del Sector Defensa.
Sobre el asunto que se trata, esta norma establece
“Artículo 2.2.8.18.12.1.3. Protecciones exteriores de ventanas. En lo atinente a las protecciones exteriores de las ventanas, se aplicará el régimen de conservación de la integridad urbanística. La instalación de protección de las ventanas a través de vidrios insonorizantes, películas de protección solar o blindaje, los elementos decorativos, los vitrales, esmerilados, biselados o cualquier otro trabajo de vidriería de carácter temporal no se considerarán comportamientos que afectan la integridad urbanística.” Sin embargo, el límite está en los reglamentos de propiedad horizontal y en las normas urbanísticas, que deben ser acatados por los propietarios, residentes y ocupantes.
Otras previsiones del Decreto 768 de 2025
El Decreto 768 de 2025 contempla varias previsiones que se refieren a los inmuebles de propiedad horizontal y al reglamentar parcialmente el Código Nacional de Seguridad y convivencia Ciudadana y al referirse expresamente a los inmuebles constituidos en el régimen de propiedad horizontal y mencionar la ley 675 de 2001, debe ser conocido y observado por las copropiedades. Entre las disposiciones que al igual que los demás artículos del citado Código deben ser observados, se incluyen los relacionados con actividades económicas de las propiedades horizontales, publicidad del régimen de propiedad horizontal, sanciones por la no entrega de las actas de asamblea. También se refiere al comité de convivencia en propiedades horizontales y al manejo de ejemplares caninos de tratamiento especial.
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