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Nora Pabón Gómez, abogada especializada en temas de propiedad horizontal, entre otros, responde las inquietudes que manifiestan los lectores sobre temas relacionados con la administración de conjuntos residenciales y la convivencia de inquilinos y propietarios en este tipo de desarrollos urbanos.
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Preguntan los lectores
“Quiero saber que debo hacer; vivo en un conjunto de casas de 2 y 3 pisos compre una de 2 pisos las cuales vendieron con viabilidad para la construcción del 3 piso. Así lo hice con la respectiva licencia de construcción. A partir de la construcción, la administración me cobra el valor de casa de 3 pisos, pero mi coeficiente sigue siendo para 2 pisos. ¿Les he solicitado muchas veces en las asambleas que arreglen esta inconsistencia, pero se niegan y dicen que sea consciente y honesta que si vivo en casa de 3 pisos debo pagar el valor correspondiente y que para poder cambiar el coeficiente deben contratar un abogado que cobra mucho y que no hay presupuesto para esto no sé qué hacer me pueden orientar?”.
Respuesta
Esta situación se originó al parecer en una falta de previsión del reglamento de propiedad horizontal, pues si estaban previstos los tres pisos se debió determinar un coeficiente que se aplicará cuando el área construida fuera mayor.
En consecuencia, el paso inmediato es que se revisen por la administración, los coeficientes de copropiedad y establecer si existe una de las cáusales contempladas por el artículo 28 de la Ley 675 de 2001 para que la asamblea de propietarios con el voto favorable de un número de propietarios que represente el 70 por ciento del total de coeficientes apruebe la reforma del reglamento en cuanto a su modificación.
Las cuotas de administración provienen del presupuesto aprobado por la asamblea y ésta se debe sujetar a la Ley y al reglamento de propiedad horizontal; por ello es imposible que legalmente puedan cobrar un mayor valor a la propietaria, así haya construido el piso adicional. Como afirman algunos directivos este pago sólo se haría por voluntad de la propietaria. No existe un soporte legal para el cobro ni se podría decir que tiene esta deuda con la copropiedad. De tal manera que sería necesario buscar la forma y los recursos para realizar y legalizar la modificación por parte de todos los propietarios teniendo en cuenta que puede ser más costoso el valor que se deja de pagar por administración, seguramente no de uno sino de varios propietarios, comparado con el de la legalización de la reforma. El hecho de que no puedan reformar los coeficientes por aprobación de la asamblea no significa que no pueda realizarse acudiendo a las acciones judiciales del caso.
Conjuntos residenciales Foto:iStock.
Acciones contra propietario que hace acuerdo de pago y se trastea
“Soy administrador de un edificio desde hace 3 años. Un propietario hizo un acuerdo de pago con el consejo y la administración; canceló las primeras cuotas y se mudó. Algunos propietarios me han atribuido responsabilidad ya que argumentan que además de que se puede perder el dinero, no impartí la orden de impedir que el deudor sacara su trasteo. Todo lo hice con aprobación del consejo de administración. Quiero saber cómo debo proceder ante la copropiedad, ya que pronto se terminará mi contrato y no quiero dejar asuntos pendientes.
Respuesta
En primer término, es importante tener en cuenta que no se puede retener el trasteo ni se le puede impedir que venda o arriende su apartamento. Aparte, es necesario verificar con qué garantizó el cumplimiento del acuerdo realizado, porque el hecho de que se haya mudado no significa que no existan mecanismos legales para hacer que cumpla con su obligación.
Por otra parte, en caso de que transfiera su inmueble, tendrá que solicitar el paz salvo de la administración y está podría certificar la deuda que tiene con el fin de que allegue el documento a la escritura correspondiente. En caso de que el comprador la suscriba automáticamente quedará solidario con la deuda anterior.
En el evento de que arriende el apartamento se le deberá enviar una carta al nuevo arrendatario manifestándole que el propietario adeuda dinero a la administración y que por lo mismo asume la solidaridad en el pago de las cuotas de administración. Todo sin perjuicio de las acciones judiciales pertinentes.
En síntesis, ni el administrador ni el Consejo podrían impedir que el deudor retirara su trasteo y la deuda se podrá cobrar al propietario deudor, al nuevo propietario o al arrendatario. En este último caso este responderá sólo por el pago de las cuotas ordinarias.
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