Nora Pabón Gómez, abogada especializada en temas de propiedad horizontal, entre otros, responde las inquietudes que manifiestan los lectores sobre temas relacionados con los derechos de los arrendatarios, el pago de expensas comunes y los límites que deben tener los administradores.
Preguntan los lectores
Vivo en un conjunto residencial donde se realizó una asamblea ordinaria y se aprobó un presupuesto para la contratación de una empresa de vigilancia por 19 millones de pesos.
La administración contrató una por 24 millones de pesos y no cumplió con el presupuesto aprobado por la asamblea general de propietarios.
Se le preguntó y él informó que él puede modificar el presupuesto aun así que se haya tomado una decisión ¿La administración tiene la obligación de cumplir con el presupuesto o lo puede modificar?
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Respuesta
La función que tiene el administrador al respecto es preparar y someter a consideración del Consejo, para posterior aprobación de la Asamblea de Propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, tal como lo dispone el artículo 38 numeral 2 de la Ley 675 de 2001.
El presupuesto aprobado por la Asamblea no puede ser modificado de manera unilateral por el administrador, quien se debe sujetar a aquel, a las autorizaciones necesarias para firmar cualquier contrato y al Reglamento de Propiedad Horizontal. Es pertinente recordar la responsabilidad del administrador conforme al artículo 50 de la citada Ley.
En síntesis, el administrador se debe ceñir estrictamente a los límites de sus facultades los cuales están definidos en la Ley 675 de 2001, el Reglamento de Propiedad Horizontal, el contrato de mandato, y en las decisiones de la Asamblea de Propietarios.
En consecuencia, toda contratación que exceda los montos aprobados sin la debida autorización, configuraría una extralimitación de funciones del administrador.
Foto:iStock
Preguntan los lectores
En la copropiedad donde resido hay un apartamento en mora con el pago de administración, según el abogado el juzgado no admite cobro judicial porque en la escritura y el registro no aparece el documento de identidad del propietario, ¿se puede obtener?
Respuesta
Lo primero que debió hacer el administrador antes de hacer el cobro, fue confirmar la calidad de propietario del inmueble. No obstante que debe exigir un registro de propietarios, también debió solicitar y obtener un certificado de tradición y libertad.
De todas formas, el cobro de las cuotas de administración se puede dirigir o adelantar contra los tenedores a cualquier título.
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Foto:Luis Lizarazo. Archivo EL TIEMPO
Preguntan los lectores
Me gustaría preguntar ¿qué ley regula a los administradores de P.H en Colombia?
Respuesta
El administrador está catalogado como uno de los órganos de administración de la persona jurídica de la propiedad horizontal. La principal norma de la cual se deriva su contratación, la representación legal que ejerce, sus funciones y responsabilidades la Ley 675 de 2001, la cual se complementa por el Código Civil Colombiano, Código Sustantivo del Trabajo y/o el Código de Comercio según el caso.
También el Reglamento de Propiedad Horizontal respectivo, es de obligatorio cumplimiento para este. A ello se suman otras normas que el administrador debe conocer y aplicar pudiendo ser sancionado por su incumplimiento, como por ejemplo la Ley de protección de datos personales, ley sobre piscinas, vivienda turística, entre otras.
Aunque en muchas ocasiones se ha tratado de que se expida un estatuto del administrador o por lo menos un registro de administradores y un órgano de control y vigilancia de sus actividades, la inquietud que partió desde antes de la Ley 675 de 2001, y que a pesar de que se ha incluido en los Proyectos de reforma de la Ley 675 de 2001, se ha evaporado con estos Proyectos que se han ido archivando uno a uno, cuando debía ser una norma separada y complementaria del Régimen de Propiedad Horizontal, como bien lo ha señalado el Doctor German Molano, Presidente del Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal, seguido por la opinión de otros expertos.
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Preguntan los lectores
¿El arrendatario de un parqueadero privado en un edificio, arrendatario que además no reside en el edificio, puede hacer uso de los parqueaderos para visitantes?
Respuesta
Los arrendatarios tienen el mismo derecho de uso y goce que tendría el propietario sobre los bienes comunes, esto es, sin ninguna distinción. Diferentes son los derechos reservados por la Ley a los propietarios, como por ejemplo el de asistir a las asambleas con derecho a voz y voto, sin perjuicio de que los arrendatarios puedan asistir en representación de los propietarios o por citación de la administración cuando se trate de deliberar y decidir sobre un asunto que los pueda afectar.
Sobre este tema concreto de los derechos de los arrendatarios se pronunció la Corte Constitucional en las Sentencias C-318 y C-738 de 2002. Lo relacionado con el uso de los garajes de visitantes, se debe sujetar al Reglamento de Propiedad Horizontal y a lo que haya dispuesto la Asamblea de Propietarios.
Entiendo la consulta, en el sentido de que los visitantes de los apartamentos en arriendo también puedan ingresar a estos, ya que deben ser utilizados para el fin indicado y no para el uso permanente de los propietarios, arrendatarios o demás tenedores.
