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Nora Pabón Gómez, abogada asesora en derecho inmobiliario, especializada en temas de propiedad horizontal, entre otros, responde las inquietudes que manifiestan los lectores sobre temas relacionados con la administración de conjuntos residenciales y la convivencia de inquilinos y propietarios en este tipo de desarrollos urbanos
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Pago de cuota extraordinaria impuesta por el administrador de un edificio
“Vivo en un apto en el barrio aguacatal VIS a la entrega era estrato 2 y así duró un tiempo; luego subieron a estrato 3. Por supuesto se ha ido deteriorando; hay una administradora que en una reunión llevo a unas personas que cobraron 7 millones por estudio para iniciar pintura fachadas y allí se decidió que la cuota por apto era de 4 millones. Son 141 aptos. Dicha cuota a muchos propietarios se nos ha hecho excesiva, se hizo reclamación y quedó en 3.770.000 pero aún no hay quien haga la obra y cobran y cobran y amenazan con intereses y abogado. ¿Qué tan legal es esto?”
Respuesta
El mantenimiento, conservación y reparación de las zonas comunes debe ser realizado por la administración, de conformidad con el presupuesto anual de cada copropiedad, aprobado por la asamblea de propietarios. Esto significa que, normalmente estos gastos se pagan con cargo a las expensas comunes pagadas por los propietarios de acuerdo con su coeficiente de copropiedad.
La imposición y cobro de las cuotas extraordinarias, no puede implicar un aumento de las cuotas ordinarias derivadas del presupuesto aprobado por la asamblea. como sucede en varias copropiedades. Deben estar precedidas de los estudios que determinen la necesidad y urgencia de adelantar obras imprevistas que no fueron tenidas en cuenta en el presupuesto ordinario.
Igualmente, y de acuerdo con lo que disponga cada reglamento de propiedad horizontal, y después de consultar la disponibilidad de recursos adicionales existentes, la administración y el consejo, solicitarán las cotizaciones respectivas, antes de convocar a la asamblea de propietarios. En esta reunión, que se deberá ajustar a la Ley y al Reglamento de Propiedad Horizontal, respecto a los requisitos formales y de fondo, se decidirá el cobro de la cuota extraordinaria si a ello hubiere lugar y con un fin especifico estableciendo las condiciones y términos para la obra que ocasione el cobro de la cuota extraordinaria.
Solo así, se podrá proceder al cobro de este valor a los propietarios de acuerdo con los plazos establecidos por la Asamblea de Propietarios, tanto para el pago de las cuotas, como para ejecutar la obra. En el caso de la consulta deben ser revisados todos los antecedentes, pues según la información suministrada por el consultante, no se cumplió con estos requisitos, por lo cual, no sería obligatorio el pago de la cuota extraordinaria y los propietarios podrían solicitar mediante derecho de petición dirigido a la administración que se abstenga de continuar con este proceso, presentando el caso ante el consejo de administración y si es procedente ante la asamblea de propietarios. Ello sin perjuicio de instaurar las acciones judiciales pertinentes.
Dian recordó a conjuntos residenciales el IVA por alquiler de zonas comunes. Foto:iStock
Obligaciones de la administración por daños ocasionados por operadores de servicios
“¿Qué responsabilidad tiene la administración del Conjunto cuando un operador de cable de televisión e internet ingresa al conjunto y al hacer la conexión de instalación daña el cableado de otro operador de cable perjudicando la conexión de un propietario?, Además, ¿teniendo en cuenta que este último operador cobra este arreglo al propietario perjudicado, quien debe asumir este gasto? ¿Quién debe supervisar este ingreso para que este tipo de situaciones no sucedan?”
Respuesta
Toda obra o instalación que se adelante en un edificio o conjunto utilizando los bienes comunes (ductos, fachadas, cubiertas, entre otros) requiere de la autorización previa y de la supervisión por parte de la administración. Corresponde asumir el pago respectivo a la administración o el propietario que ocasionó el daño.
No obstante, en este último caso, la administración debe intervenir bien sea para solucionar el conflicto mediante los mecanismos contemplados en el Reglamento o para asumir la responsabilidad compartida si no se exigió a los propietarios del apartamento que ocasionó el daño, el cumplimiento del reglamento y/o manual de convivencia, procediendo también a adelantar el trámite para imposición de sanciones por parte del Consejo, desde luego con respeto del debido proceso y demás requisitos previstos por el Reglamento y la Ley. A esto se añaden las garantías y la responsabilidad que tendría la empresa prestadora del servicio. Es necesario recordar que a los operarios y trabajadores de las empresas prestadoras de servicios públicos y a los que tengan que realizar obras en los apartamentos y bienes comunes, se les debe advertir previamente de la obligación de respetar las normas pertinentes, el manual de convivencia, así como el manual de adecuaciones y obras. En algunos edificios y conjuntos al ingresar estos trabajadores se les entrega un documento muy simplificado con las normas y medidas que debe cumplir, indicándoles la ubicación y cuidado de los bienes comunes.
Asambleas Foto:iStock
La administradora no convoca a la asamblea
“La administradora del edificio no cita a la asamblea anual, le envié un derecho de petición, pero no lo contesto, ese mismo tiempo llevo sin pagar la administración, ¿a quién debo acudir?”
Respuesta
Cuando la asamblea de propietarios no es convocada por parte del administrador, quien, en el caso de la consulta, desconoció el derecho de petición del propietario, la Ley 675 de 2001 establece otros mecanismos como la reunión por derecho propio y si ya se intentó o transcurrió el tiempo previsto por la Ley, como sucede en la mayoría de los casos, se podrá convocar a una asamblea extraordinaria (por necesidades imprevistas o urgentes).
Esta podrá ser convocada no solo por el administrador sino por el consejo de administración, revisor fiscal o un número plural de propietarios que representen al menos la quinta parte de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto.
En cuanto a la obligación de contribuir a las expensas comunes, el artículo 29 de la citada Ley dispone que todos los propietarios las deben asumir de acuerdo con lo aprobado por la asamblea de propietarios. Será necesario que se revise el fundamento y base del cobro que se está realizando, para determinar la obligación y monto de la deuda con la administración, lo cual deberá ser certificado por el administrador para determinar la obligación. En los dos casos de la consulta existe la posibilidad de acudir al trámite de solución de conflictos y que un abogado, con preferencia conciliador o litigante en propiedad horizontal inicie las acciones legales pertinentes.
Autorización a la administradora para presentar reclamaciones a la constructora
“Soy administradora de un edificio de 70 aptos. Pero allí hay un problema legal de algunos propietarios que están demandando a la constructora por algunas fallas del edificio lo más preocupante es que la presidenta la revisora fiscal y la representante de la constructora en el consejo de administración no permiten y esto ha llegado a puntos de demandas y tutelas porque como administradora debo velar por las áreas comunes. Dichas fallas están precisamente en las placas de los sótanos la presidente y la de la constructora en conjunto con la revisora fiscal han hecho hasta lo imposible y he sido objeto de insultos, calumnias y según ellas yo no puedo solicitarle a la constructora que haga las revisiones y reparaciones del caso.
El edificio tiene solo 8 años y presenta todos los problemas de humedad, deterioro, problemas de red de incendios. Es una situación difícil y estoy que renuncio además me parece que la revisora fiscal se está extra limitando en sus funciones. Pienso que ella no debe participar ni poner en tela de juicio mis decisiones. Ha llegado hasta el punto de convocar al consejo de administración si mi consulta u opinión.”
Respuesta
Las reclamaciones y acciones directas o judiciales contra la Constructora se pueden adelantar por el propietario de cada unidad privada o por el administrador debidamente autorizado por la asamblea de propietarios, por su condición de representante legal de la persona jurídica de la propiedad horizontal, dependiendo si se trata de los bienes privados o de los bienes comunes. Se debe tener en cuenta que, el administrador ejecuta las decisiones de los demás órganos de administración; no le corresponde tomarlas sin estas, así se trate de acciones que busquen la protección y conservación de los bienes comunes, así como la seguridad de estos y de los propietarios
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