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Nora Pabón Gómez, abogada asesora en derecho inmobiliario, especializada en temas de propiedad horizontal, entre otros, responde las inquietudes que manifiestan los lectores sobre temas relacionados con la administración de conjuntos residenciales y la convivencia de inquilinos y propietarios en este tipo de desarrollos urbanos.
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A raíz de la divulgación de reciente concepto emitido a un particular por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio como respuesta a interrogantes que se han comenzado a plantear los propietarios de vehículos eléctricos e híbridos , que residen o desarrollan sus labores de trabajo en edificios sometidos al Régimen de propiedad horizontal , Unidades Inmobiliarias Cerradas o Condominios , ha ido creciendo el interés y preocupación sobre el tema y por ello hemos recibido también consultas que solicitan orientación especialmente para los administradores .
Entre varias consultas destaco la de un administrador que expone el caso de un conflicto que ha surgido en un conjunto de 5 edificios con estacionamientos privados y comunes pues algunos dueños de automóviles eléctricos argumentan que pueden realizar la recarga de estos en los edificios y por tanto solicitan que se les informe y disponga de los puntos de carga respectivos. Por el contrario, la mayoría de los propietarios insiste en que esta actividad no se puede realizar sin tener en cuenta muchas precauciones y factores que afectan su tranquilidad y seguridad si la administración no toma las medidas correspondientes.
Este es uno de los carros de la prueba, cargando en una estación se servicio en Tuluá Foto:Terpel
Primero la obligación de acatar las normas
Aunque es necesario que cada copropiedad contrate las asesorías necesarias, puedo señalar que como en todas las situaciones, se debe partir de la aplicación de las normas pertinentes, entre estas
- -Las normas urbanísticas
- -El Reglamento de Propiedad Horizontal
- – Ley 675 de 2001, especialmente en cuanto a la aprobación de la asamblea dependiendo de las instalaciones que se requieran, la utilización de las zonas comunes, la solución de conflictos y otras disposiciones
Ley 1964 de 2019 por medio de la cual se promueve el uso de vehículos eléctricos en Colombia
Resolución 5018 de 2019, emitida por el Ministerio de Trabajo la cual establece los lineamientos de seguridad y salud en el trabajo (SST) para los procesos de generación, transmisión, distribución y comercialización de energía eléctrica.
No hay obligación de permitir la recarga en las zonas comunes de los edificios ni de hacer las instalaciones requeridas.
Considero que no existe la obligación de ninguna copropiedad de realizar ninguna obra o instalación para permitir estas recargas que benefician solo a unas personas.
No hay dificultad en entender el tema cuando los edificios deben cumplir la Ley de 2019, pero sí cuando son anteriores a esta. Según los administradores consultados también se debe tener en cuenta las soluciones que existen en el mercado si los parqueaderos son privados. No sucede igual cuando los puntos se derivan de la electricidad del edificio, lo que supone mayores cargas económicas y técnicas para todos los propietarios.
Cargar un Tesla en California puede resultar muy caro. Foto:EFE
El tema de los Seguros
Por otra parte personas conocedores y expertas en el tema de los Seguros como el abogado Silvio Agudelo Guevara y quien lo ha tratado en sus conferencias , insisten en los riesgos mayores que se presentan ,como una sobrecarga eléctrica, daños por instalaciones inadecuadas, incendios en zonas comunes, por lo cual los administraciones deben hacer las evaluaciones necesarias con la compañía de seguros correspondiente ,pues de lo contrario al presentarse un siniestro, el amparo podría no cubrirlo. Añade que mientras el uso del vehículo eléctrico se puede desincentivar en edificios antiguos que no tienen las condiciones técnicas requeridas aumentando los riesgos, los vehículos eléctricos e híbridos podrían ser de mayor uso de propietarios residentes y ocupantes de edificaciones recientes.
Como sugerencia para los lectores manifiesta;
“1. La Resolución CREG 171 de 2021 exime del pago de contribución a las redes de energía destinadas exclusivamente a la carga de vehículos eléctricos.
2. La Norma Técnica Colombiana NTC 2050 establece los lineamientos para las instalaciones eléctricas.
3. Es necesaria la aprobación de la asamblea para instalar los puntos de carga en zonas comunes y privadas.
4. La instalación de puntos de carga puede requerir modificaciones en las redes y planos eléctricos.
5. Es recomendable realizar mantenimiento anual para garantizar un funcionamiento seguro y eficiente del sistema de carga.
Además, se debe solicitar a la aseguradora el visto bueno de un ingeniero eléctrico que avale la correcta instalación de los puntos de carga, para cumplir con la exigencia legal que establece el Código de Comercio, el cual obliga al asegurado a notificar los cambios en el estado del riesgo (artículos 1058, 1059, 1060, 1061, 1062 y 1065)”.
Iba a cargar su carro cada dos días. Foto:iStock/Tesla
Seguro obligatorio de incendio
Recordemos que los únicos seguros obligatorios por Ley en la propiedad horizontal son los de Incendio y terremoto. Sobre el mayor riesgo de incendio por las malas instalaciones, el Ingeniero civil José Joaquín Álvarez Enciso especialista en seguridad y especialmente, en el tema de incendios añade como aporte a este artículo:
“La protección contra incendios de estacionamientos con vehículos eléctricos es un tema que está en desarrollo e investigaciones. Recientes incendios de vehículos eléctricos dentro de estacionamientos que han cobrado la vida de personas e incluso bomberos, han generado prohibiciones o en algunas ciudades como Madrid; en Vietnam está prohibido cargar vehículos eléctricos en estacionamientos subterráneos, en China en varios estacionamientos han prohibido la entrada de vehículos eléctricos en subestaciones, en Corea del Sur se prohíbe el estacionamiento de vehículos eléctricos con más del 80% de carga en estacionamientos subterráneos, en Liverpool, Reino Unido se han prohibido los estacionamientos de vehículos eléctricos en sus inmediaciones.
Lo que se está proponiendo es una reglamentación especial e incluso parqueaderos exclusivos que tengan su propio sistema de protección asociado a su riesgo específico debido a que la extinción del fuego de baterías especializadas.
En Bogotá recientemente se expidió la Resolución 1680800 de 2025 (agosto 12), por la cual se adopta el Protocolo de recarga de vehículos eléctricos “
Se contribuye a la movilidad sostenible, pero su recarga en los edificios debe observar otras condiciones y precauciones para garantizar la seguridad y proteger a los residentes, ocupantes y visitantes .
Sin desconocer que la Ley que promueve el uso de vehículos eléctricos en Colombia ofrece muchos beneficios, en los edificios de varias unidades privadas se deben tener en cuenta otros elementos adicionales.
Uno de los factores que se deben considerar al elegir un vehículo eléctrico es pensar en el sitio en que encontrará el punto de carga, que puede ser fuera de su lugar de residencia o trabajo.
Las obras o instalaciones requeridas en un edificio necesitan en muchos casos de licencia, de la aprobación de la asamblea con un quorum calificado y de que se cumpla con todas las disposiciones de seguridad, La asamblea debe evaluar el costo de los seguros, así como de la electricidad y la total inconveniencia de destinar espacios cerrados como los sótanos para recargar los vehículos. A ello se suma analizar el incremento de las cuotas de administración para todos los propietarios, por el tema de los seguros y el consumo de energía.
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