Nora Pabón Gómez, abogada asesora en derecho inmobiliario, especializada en temas de propiedad horizontal, entre otros, responde a inquietudes que manifiestan los lectores sobre temas relacionados con la administración de conjuntos residenciales y la convivencia de inquilinos y propietarios en este tipo de desarrollos urbanos.
Consultan los lectores
Mecanismos para presión de pago de cuotas de administración
“Quisiera preguntarle qué mecanismos existen para ‘presionar’ al dueño de un inmueble en un conjunto residencial que lleva más de dos años sin pagar la cuota de administración. Esta persona evade todas las comunicaciones que se le envían y cuando fue contactada por un abogado que contratamos los otros residentes, respondió que su casa está embargada por Davivienda y que no tiene recursos. No obstante, miembros de la copropiedad confirman que la persona de la referencia tiene activos a su nombre (tierras en la Costa Atlántica)”.
Respuesta
Partiendo de los antecedentes que informa la lectora, ya se ha comenzado a surtir el procedimiento consagrado por la Ley para el caso de que un propietario no pague oportunamente sus cuotas de administración; incluso ya un abogado está realizando el cobro judicial.
Sin perjuicio de ello, podría añadir que existen otros mecanismos consagrados por la Ley para presionar el pago como la imposición de sanciones por parte del Consejo y/o la Asamblea de Propietarios, dentro de los cuales se destaca la inclusión del nombre de la persona deudora en un listado para conocimiento de los propietarios (con las limitaciones pertinentes), así como la suspensión del uso de ciertos bienes y servicios comunes no esenciales.
De igual manera, la Ley 675 de 2001 añade que, en la convocatoria de la asamblea de propietarios se incluirá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes. Por lo demás, en todos los casos se debe intentar un acuerdo de pago.
“En todos los casos se debe intentar un acuerdo de pago”. Foto:iStock
Modificación de fachada
“Soy propietaria de un apartamento en un edificio construido en el año 1969. Este apartamento queda en el bloque interior y consta de dos puertas de entrada, una para la empleada de servicio (lateral) y la de los patrones o propietarios (frontal). ¿Puedo suprimir la puerta de entrada de servicio y correr la puerta de entrada de los patrones o propietarios al límite del apartamento sin modificar nada más, solo correr la puerta hacia afuera dentro de los límites del apartamento del cual soy dueña? El edificio tiene solo siete apartamentos y no tiene administración”.
Respuesta
Sugiero a la lectora revisar los planos arquitectónicos y los de propiedad horizontal, si el edificio a pesar de no tener administración en el momento, está sometido a este régimen. Ello con el fin de determinar si la intervención que se pretende hacer implica una modificación de la fachada.
En el estudio técnico y urbanístico que recomiendo sea realizado por un arquitecto, sin perjuicio de que la propietaria haga la consulta correspondiente en una de las Curadurías Urbanas o en la Oficina de Planeación Municipal según el caso, será importante determinar si el edificio corresponde a un inmueble de interés cultural, pues en este evento existen mayores restricciones y sería necesario cumplir con otras exigencias.
“Será importante determinar si el edificio corresponde a un inmueble de interés cultural”. Foto:EL TIEMPO.
Terminación de contrato mediante apoderado
“Si se cuenta actualmente con un contrato de arrendamiento y el arrendador le da poder especial a un abogado para restitución del inmueble y me comunica mediante oficio la no prórroga del contrato de arrendamiento. ¿Este comunicado es válido para la no prórroga o se debe establecer un anexo u otrosí?”.
Respuesta
La Ley 820 de 2003 establece que el contrato de arrendamiento de vivienda se puede terminar por mutuo acuerdo y también de manera unilateral por el arrendador o el arrendatario.
En el caso de la Consulta, se considera que, si el arrendador a través de apoderado comunica al arrendatario, previo cumplimiento de todos los requisitos exigidos por el respectivo contrato y la norma, la terminación anticipada y la entrega del inmueble, no se requeriría la suscripción de un otrosí porque no habría una modificación del contrato, sino que la terminación se hace en los términos de lo pactado en el mismo contrato.
