Colombia
La trampa oculta que atrapa a los compradores
La obtención de una vivienda propia representa, para gran parte de las familias en Bogotá, un proceso que requiere dedicación, ahorro y sacrificios. No obstante, en el caso de la Vivienda de Interés Social (VIS) y la Vivienda de Interés Prioritario (VIP), Este Anhelo Puede Transformarse en una Cierta Pesadilla a Causa de las Llamadas ‘Cláusulas Desfavorables’ presentes en los contratos de adhesión que las constructoras imponen a los compradores.
Es importante tener en consideración que los contratos, elaborados de manera unilateral por las constructoras, establecen condiciones que perjudican a los consumidores sin margen para modificación ni negociación.
Debido a esto, la Personería de Bogotá ha recibido más de 150 quejas en los últimos 14 meses relacionadas con este tipo de cláusulas, lo que ha generado preocupación acerca de la necesidad de una supervisión por parte del alcalde y regulación por parte de las autoridades del distrito.
Las Quejas Recibidas por la Personería Revelan Patrones Similares en los Contratos de Adhesión de la VIS y VIP. En efecto, una de las cláusulas más frecuentes se refiere a cómo se imponen sanciones económicas por presuntos incumplimientos contractuales.
Mientras que los compradores enfrentan costosas multas por retrasos en los pagos, LAS Constructoras No Enfrentan Sanciones Cuando Incumplen con los Tiempos de Entrega o Realizan Modificaciones Arbitrarias en el Valor de la Propiedad.
“Nos Informaron, en Octubre Pasado, Cuando Reservamos la Vivienda con una Suma de Dinero, Que El Precio Permanecería Congelado; Sin Embargo, en Enero, Sin Aviso, Ajustaron el Valor”, Compartió Uno de los Afectados con la Personería. Esta situación coloca a los compradores en desventaja, dado que muchas veces no cuentan con los recursos para enfrentar incrementos inesperados.
Según Datos de la Entidad, OTRO CASO EXCEPCIONAL ES LA FALTA DE TRANSPARENCIA EN LA FIJACIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA. En Numerosos Contratos, El Valor del INMUEBLE NO SE ESTABLECE EN PESOS FIJOS, SINO EN SALARIOS Mínimos, lo que genera incertidumbre para el comprador respecto al costo real de su propiedad.
Y, aunque esta práctica es legal y debidamente informada, en muchos casos se maneja de manera ambigua, lo que genera confusión y posibles repercusiones económicas para las familias.
Por otro lado, el Estatuto del Consumidor, Ley 1480 de 2011, establece que se consideran cláusulas abusivas aquellas que generan un “desequilibrio injustificado en detrimento del consumidor”. Esto significa que la norma prohíbe específicamente a los proveedores incluir este tipo de condiciones en los contratos, declarando su ineficacia de pleno derecho. Sin embargo, la ausencia de una supervisión efectiva ha permitido que muchas constructoras sigan incorporándolas sin mayores consecuencias.
Representantes de la Personería de Bogotá informaron a El Tiempo que: “El Código Civil Regula Los Contratos Entre Particulares en Colombia. Lo que ocurre es que en los contratos de compraventa de vivienda, por ejemplo, sus cláusulas son acordadas entre el comprador y el vendedor. Sin embargo, muchas constructoras están aplicando contratos de adhesión, lo que significa que una de las partes establece las condiciones del contrato sin que la otra pueda negociarlas”.
Además, explicaron que quien se adhiere no puede cuestionarlas y menos aún si no le explican las condiciones y que en ellas solo existen sanciones por incumplimiento para una de las partes y no para la otra (aprovechándose de su posición dominante). Y esto no representa un equilibrio contractual, ya que beneficia mucho más a una de las partes.
Una de las quejas recurrentes es la imposición de penalizaciones por incumplimientos menores del comprador, mientras que los retrasos en la entrega de la vivienda por partede la empresa constructora no reciben ningún tipo de penalización.
“Se aplican sanciones por incumplimientos en los pagos durante la edificación de la vivienda, Mientras que los Retrasos en la Entrega del Inmueble nunca fueron motivo de Sanciones “, señaló otra queja recibida por la Personería.
Ante el Aumento de la Preocupación Ciudadana, la Personería de Bogotá HA Exhortado a la Secretaría Distrital del Hábitat a Reforzar La Supervisión de los Contratos empleados por las constructoras para la promoción de viviendas VIS y VIP.
El objetivo es asegurar que no se incluyan estipulaciones que vulneren los derechos de los consumidores y se mantengan las condiciones iniciales acordadas.
Este llamado también se extiende a las entidades financieras y notariales, que desempeñan un papel clave en la formalización de Estos Contratos. La Comprobación de Las Condiciones contractuales antes de la firma es un paso para resguardar a los compradores y evitar que se vean obligados a aceptar condiciones desfavorables.
Los interesados en obtener una vivienda VIS o VIP pueden tomar ciertas precauciones para no ser víctimas de cláusulas abusivas:
REVISAR DETENIDAMENTE EL CONTRATO: A pesar de que los Contratos de Adhesión suelen ser extensos y redactados en términos complejos, es esencial que los Compradores los examinen con atención antes de Firmar.
Buscar Asesoría Legal: Consultar con un abogado especializado en derecho del consumidor puede ayudar a identificar posibles cláusulas abusivas y prevenir futuros contratiempos.
Exigir Información Clara Sobre El precio: Antes de firmar, es vital aclarar si el costo del inmueble está fijado en pesos o si estará sujeto a variaciones por el aumento del salario mínimo.
Denunciar Irregularidades: SI Un Comprador Detecta Cláusulas abusivas en su contrato, puede acudir a la Superintendencia de Industria y Comercio o a la Personería de Bogotá para presentar una queja formal.
Además, el tema de las cláusulas abusivas en los contratos de vivienda VIS y VIP no es novedoso. Ha sido una práctica habitual que afecta principalmente a las familias de menores recursos, quienes, en su afán por acceder a una vivienda propia, terminan aceptando condiciones contractuales desfavorables.
Si bien las recientes denuncias han puesto el asunto nuevamente en el radar de las autoridades, es necesario que se implementen medidas más rigurosas para evitar que las constructoras continúen empleando estas cláusulas en sus contratos. La solución no solo pasa por una vigilancia estatal más estricta, sino también por una educación financiera y contractual para los compradores, de manera que puedan tomar decisiones informadas y proteger sus derechos.
El sueño de poseer una casa propia no puede transformarse en una trampa legal que comprometa el patrimonio y la estabilidad económica de las familias. La lucha contra las cláusulas abusivas debe ser una prioridad en la agenda de protección al consumidor en Colombia.
Laura Valeria López Guzmán
En x: @lauravaleriolo
Redacción Bogotá
El Tiempo
