La abogada Nora Pabón Gómez atiende las consultas que expresan los lectores sobre asuntos vinculados con propiedad horizontal.
Consulta
¿Tienen los órganos de administración la facultad de forzar e imponer penalizaciones a un propietario que no ha concluido los acabados de su residencia?
¿Puede la asamblea de copropietarios coaccionarme y sancionarme, considerando que mi fachada aún no está finalizada y en este momento no cuento con los recursos necesarios para hacerlo? llevo 3 años y no he logrado, en cada asamblea descalifican mi casa y mi fachada (…). A dónde puedo acudir; en cada reunión surge el asunto. ¿Cómo debo actuar si el administrador me menciona deudas que no son mías y todo parece estar relacionado con hostigarme por mi fachada? ¿A quién puedo dirigirme?
Foto:Luis Lizarazo. Archivo EL TIEMPO
Contestación
En primer lugar, al adquirir, habitar o utilizar un bien privado, que abarca los bienes comunes, los propietarios y ocupantes en general están obligados a cumplir con las disposiciones del Reglamento de Propiedad Horizontal y con las normativas aplicables, -en particular la Ley 675 de 2001- que rigen los derechos y deberes, por lo que es esencial revisar estas normativas, entre otras, para determinar lo que respecta al manejo de las fachadas y las condiciones para realizar obras en los bienes privados y comunes.
En principio, las fachadas son bienes comunes fundamentales y, por ende, esta responsabilidad recaería sobre toda la copropiedad. No obstante, se trata de un conjunto de viviendas con normativas diferentes en lo que se refiere al mantenimiento y administración de los bienes comunes.
Como ocurre, por ejemplo, cuando una persona, por razones de fuerza mayor, no puede cumplir de manera adecuada con el pago de sus cuotas administrativas, tendrá la opción de solicitar un plazo específico para finalizar los acabados de la fachada de su vivienda, dado que su falta también está generando afectaciones a sus vecinos, no solo por el impacto visual que provoca, sino porque estaría disminuyendo el valor de las otras
En este caso, respecto al cobro de pagos indebidos, deberían aplicarse las disposiciones de la Ley y el Reglamento que establecen mecanismos para la resolución de conflictos.
Por las razones mencionadas y conforme a lo estipulado en el reglamento, se podrán imponer las sanciones, siempre cumpliendo estrictamente con los requisitos y procedimientos establecidos en este y en la Ley. Por supuesto, el propietario puede presentar sus argumentos y ejercer sus derechos de defensa, lo cual será considerado por el Consejo o la asamblea según corresponda para la imposición de la sanción.
Lo cierto es que, a pesar de cualquier acción u omisión de un propietario, residente o usuario, ni el administrador ni los demás pueden incurrir en agravios o conductas discriminatorias, sino que deben acudir a la Ley, pues también estarían yendo en contra de las normas y violando los derechos fundamentales de las personas y afectando su uso y disfrute de los bienes privados y comunes, y, por ende, podrían hacerse acreedores a las sanciones pertinentes.
Imagen:iStock
Consulta
Poseo un apartamento de mi propiedad que incluye una terraza considerada bien común de uso exclusivo, la cual mantengo periódicamente a mi costa para conservarla en condiciones óptimas.
Recientemente, unos delincuentes ingresaron por el parque de enfrente utilizando esta vía, y para mejorar la seguridad planeo cerrar la terraza instalando vidrios laterales y un techo de policarbonato. ¿Es esto posible? (la policía del cuadrante y los miembros del CTI que respondieron a la denuncia me recomendaron mejorar mi seguridad).
Respuesta
La terraza debe utilizarse dentro de las limitaciones indicadas en el reglamento, sin infringir las normas ni afectar los derechos de los demás. En relación a las instalaciones o estructuras ligeras que se pueden colocar en las terrazas sin necesidad de licencia urbanística, he señalado en múltiples ocasiones la Circular 2021EE0090167 del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, la cual pueden consultar para aplicarla en las copropiedades en estos casos.
Además, es imprescindible aplicar el respectivo Reglamento de Propiedad Horizontal y la Ley 675 de 2001, dado que tratándose de un bien común, se requeriría la aprobación de la asamblea de propietarios para llevar a cabo cualquier cerramiento o intervención.
Imagen:EL TIEMPO
Consulta
¿Es legal comenzar a cobrar la cuota de administración con incremento desde enero sin haber realizado la asamblea?
Respuesta
Dado que los gastos comienzan a aumentar desde enero de cada año, algunos edificios y conjuntos, con la previa aprobación de la asamblea de propietarios, contemplan esta opción para asegurar el pago puntual de los gastos, especialmente aquellos relacionados con la remuneración de las personas, lo cual no es prohibido por la normativa de propiedad horizontal.
También se determinará que, dado que el presupuesto se aprueba en los primeros meses del año, se realizarán los ajustes pertinentes.
Nora Pabón Gómez
Abogada asesora externa
