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La jurista Nora Pabón Gómez responde dudas que expresan los lectores acerca de asuntos relacionados con propiedad horizontal.
La elección de elegir vigilantes y conserjes
Uno de los tópicos que se abordó con mayor regularidad en las asambleas de propietarios que se llevaron a cabo en múltiples edificios y conjuntos, es la necesidad de reducir gastos y por ello han analizado y en algunos casos decidido el reemplazo de la empresa de vigilancia por los llamados “conserjes.”
He recibido numerosas consultas sobre este asunto.
Contestación
Se indaga en las asambleas si es obligatorio nombrar vigilantes. En realidad, lo que es inherente a la Propiedad horizontal, es asegurar la protección de las personas y de sus propiedades y son los cuerpos de administración quienes asumen esta responsabilidad.
Adicionalmente, es requisito que la vigilancia sea contratada con una empresa registrada y con licencia otorgada por la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada.
Los vigilantes son los individuos que, bajo la dirección y supervisión de la citada entidad, han sido capacitados y entrenados para este trabajo. Si bien los conserjes, término que ha sido adoptado de otros países donde esta figura es bastante clara, pueden desempeñar sus funciones de manera legal y no prohibida, estas no son específicamente de vigilancia sino más bien de labores de asistencia. Los conserjes deben restringir sus funciones a tareas como: mantenimiento, gestión de correspondencia, apoyo en el control interno de ciertos servicios, entre otros.
No pueden, por ejemplo, llevar a cabo rondas de seguridad, verificar los antecedentes de los visitantes, ni intervenir en situaciones de riesgo o conflicto, actividades que sólo pueden ser realizadas por personal de seguridad contratado a través de una empresa autorizada por la S.V.S.P.
En resumen, ambas figuras están permitidas, pero tienen diferentes propósitos y marcos normativos para su operación. Es crucial reflexionar si se prefiere reducir costos a expensas de la seguridad, cuando en encuestas recientes se ha evidenciado que esta es la principal inquietud en todas las ciudades y municipios.
Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada. Foto:EL TIEMPO
Herramientas tecnológicas para apoyar en la vigilancia
En relación a los controles de acceso, como el uso de chips o tarjetas, cámaras y otros recursos tecnológicos para la seguridad, éstos deben implementarse conforme a estudios de seguridad y respetando los derechos fundamentales y las normativas sobre protección de datos personales.
Convocatoria a la asamblea extraordinaria sin justificación
“Si un número considerable de propietarios de bienes privados, que representan la quinta parte de la quinta parte de los coeficientes de la copropiedad, convocan a una asamblea extraordinaria y no es una necesidad imprevista o urgente que requiera dicha reunión, ¿puede el consejo de administración o la administración rechazar la convocatoria? ¿Si el reglamento estipula 5 días calendario a partir de la fecha prevista y se convoca con 15 días, es válida?”
Contestación
El administrador no puede negarse a llevar a cabo la convocatoria a la asamblea extraordinaria basándose en su criterio de que no se justifica. Tampoco el consejo, que es otra opción para realizarla. Debe efectuarse si se cumplen los requisitos establecidos por el artículo 39 de la Ley 675 de 2001 y, ya dentro de la asamblea, se podrá determinar si existían.
Las condiciones mencionadas también permiten impugnar las resoluciones que se adopten. Siempre indico que llevar a cabo una asamblea no es sencillo ni asequible, y por ende, debe realizarse únicamente en los casos que estipula la Ley y el reglamento. Respecto al plazo máximo para la convocatoria, este no se ajusta al reglamento y podría ser un indicio de que la razón para la convocatoria no era inesperada ni urgente.
Asambleas Foto:iStock
Dudas sobre consejos de administración
“¿Quiénes tienen la posibilidad de formar parte del consejo de administración? ¿Es posible que una sobrina y su tía integren el mismo consejo de administración?”
Solução
Si ambas personas son propietarias de diferentes unidades privadas y han sido elegidas por la asamblea de propietarios cumpliendo los criterios de la Ley y del Reglamento, pueden ser parte del consejo de administración durante el mismo periodo.
Interrogante
“¿Un integrante del Consejo de un conjunto PH puede renunciar al Consejo y postularse para ser contratado como Administrador de la copropiedad? ¿Esto tiene alguna repercusión legal? Parece que ni la ley ni el reglamento de PH abordan este asunto.”
Solución
La legislación no contempla ninguna incapacitación o incompatibilidad específica que impida a un ex miembro del Consejo asumir el cargo de administrador. Se deben considerar diversas condiciones como la renuncia, la entrega del cargo, los informes de cuentas y de la actividad realizada, y en general no tener deudas con el edificio. No obstante, se debe revisar el reglamento y realizar una evaluación de las condiciones de contratación, ya que es importante recordar que el administrador es designado por el Consejo, y el candidato al cargo puede tener todavía vínculos de amistad con uno o varios miembros que podrían haber influido en su nombramiento.
Interrogante
“¿Puede la asamblea de propietarios limitar la cantidad de poderes que tenga un propietario si el reglamento de propiedad horizontal no lo estipula?”
Solución
La asamblea debe llevar a cabo sus funciones conforme a lo que disponga el reglamento y la Ley. Considero que se podría estar restringiendo el derecho de los propietarios a participar en las decisiones a través de representantes, lo que podría dar lugar a motivos para impugnar la decisión.
Nora Pabón Gómez
Abogada asesora externa
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