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Durante los dos últimos sábados del mes de enero de 2025 retomé mi tarea de orientación a los órganos de administración de las copropiedades para apoyarlos en inquietudes que surgen cada año respecto al periodo anterior a la asamblea de propietarios, así como, durante estas reuniones y en el lapso posterior a la celebración de estas.
Es muy importante tener en cuenta que la inobservancia de las normas y reglamentos puede dar lugar a la nulidad de las decisiones que se adopten, con todas las consecuencias que ello puede ocasionar, no solo para el administrador y el consejo de administración, sino para la persona jurídica de la propiedad horizontal integrada por todos los propietarios de las unidades privadas.
Continúo priorizando en mis respuestas, las consultas planteadas por los lectores.
Foto:Luis Lizarazo. Archivo EL TIEMPO
Previsión presupuestal para el pago de seguros.
Pregunta
La Ley 675 de 2001 exige solamente que se tomen los seguros de incendio y terremoto. No obstante, en mi Conjunto decidieron aprobar otros seguros que encarecen el valor de la cuota de administración. ¿es obligatorio pagarlos?, ¿Los seguros de áreas comunes deben estar inmersos dentro del presupuesto o pueden ser cobrados por medio de cuota extraordinaria?
Respuesta
Las previsiones referentes a los seguros se deben incluir dentro del presupuesto anual de ingresos y gastos. Es posible que, por amparar otros riesgos, las copropiedades puedan tomar otros seguros diferentes a los de amparo de incendio y terremoto. Es obligatorio pagar las cuotas de administración de acuerdo con el presupuesto aprobado por la asamblea. En mi criterio, y sin desconocer lo anterior, estos seguros adicionales deberían ser previstos en el Reglamento de Propiedad Horizontal, con lo cual, no habría discusión en la asamblea sobre su necesidad o imposición.
Si la cuota extraordinaria incluyendo los seguros, fue aprobada por la asamblea de propietarios, no existe duda de que se debe cumplir la decisión. Sin embargo, como lo afirmé anteriormente esta previsión debe ser parte del presupuesto anual ya que el tema es preventivo y no cuando ocurra el siniestro; además la finalidad de la cuota extraordinaria es diferente.
Foto:iStock
Pregunta
¿Un grupo de propietarios pueden realizar la citación para asamblea ordinaria en un conjunto residencial en donde el administrador provisional no quiere realizar la citación?
Necesitamos urgentemente conformar la asamblea, elegir el consejo y un nuevo administrador, definir el manual de convivencia y un reglamento.
Respuesta
El Reglamento de Propiedad Horizontal es de obligatorio cumplimiento y en este se incluyen las cláusulas transitorias pertinentes a la administración provisional y a la etapa previa a la primera asamblea de propietarios.
De conformidad con lo dispuesto por la Ley 675 de 2001, una vez que se haya construido y enajenado un número de bienes privados que representen por lo menos el 51 por ciento de los coeficientes de copropiedad, el propietario inicial deberá informar por escrito a los demás propietarios para que se reúna la asamblea y se nombre al administrador definitivo.
Esto significa que los adquirentes de las primeras etapas no pueden celebrar la asamblea para efectuar los nombramientos si no se cumple con los requisitos legales y del reglamento
Pregunta
¿Qué temas no deben añadirse al orden del día de una asamblea presencial ordinaria? En mi conjunto se incluyó la aprobación de la reforma del reglamento.
Respuesta
La Ley 675 de 2001 y los reglamentos indican cual es el objeto de la asamblea ordinaria y aunque se podría incluir temas como el de la reforma del reglamento, considero que esta decisión además de requerir un quórum decisorio del 70 por ciento del total de coeficientes del Edificio o Conjunto requiere de un análisis y debate más amplio y detallado.
Foto:iStock
La asamblea ordinaria no puede tomar decisiones:
- Sobre situaciones que hayan generado derechos adquiridos.
- Derechos del propietario inicial.
- Modificar coeficientes sin consentimiento del propietario afectado salvo que la Ley lo exija.
- Sobre los bienes privados y los derechos de sus propietarios sobre estos.
- Sobre los bienes comunes de uso exclusivo.
Pregunta
¿Los arrendatarios pueden tener nombramientos en la asamblea y en los consejos, aunque presenten poder de los propietarios cuando no asistan a la reunión?
Respuesta
Cuando los arrendatarios asisten a la asamblea en representación de los propietarios, la designación para cualquier cargo recae en estos últimos, no en los representantes o apoderados.
Consultas
Nora Pabón Gómez
Abogada, asesora externa
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