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Nora Pabón Gómez, abogada especializada en temas de propiedad horizontal, entre otros, responde las inquietudes que manifiestan los lectores sobre temas relacionado a la administración de conjuntos residenciales y la convivencia de inquilinos y propietarios en este tipo de desarrollos urbanos.
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Consultan los lectores:
Cubrimiento de estacionamientos
“En un conjunto los parqueaderos son privados; cada uno tiene su matrícula inmobiliaria. Algunos son descubiertos.
¿Para proceder a cubrirlos se requiere autorización de la asamblea y en tal caso con qué índice?”
Respuesta:
En primer término, es necesario analizar los documentos técnicos, esto es, los planos arquitectónicos y de propiedad horizontal, así como la licencia urbanística y el cuadro de áreas. Ello debido a que los estacionamientos debieron ser aprobados como áreas libres. De igual forma el reglamento de propiedad horizontal.
Dependiendo de las características de las cubiertas podría requerirse o no de una licencia de construcción en la modalidad de modificación. También es necesario analizar si es indispensable reformar el reglamento de propiedad horizontal pues incluso los coeficientes pueden variar tratándose de áreas libres o cubiertas.
Adicionalmente, las zonas de acceso a los parqueaderos y las de maniobra son bienes comunes y podría haber una afectación de su uso y goce.
Un aspecto que se debe tener en cuenta antes de decidir la instalación de las cubiertas es la variación del diseño original del conjunto y el impacto visual que se produciría para otros propietarios.
Por último, los que desean cubrir sus parqueaderos, deben considerar que los adquirieron por un valor inferior.
Conjunto residencial. Foto:EL TIEMPO
Pregunta:
“¿Los pisos de acceso a los apartamentos en una torre de apartamentos, se consideran zonas comunes, zonas comunes privadas o zonas comunes de uso exclusivo?”
Respuesta:
El carácter de zonas privadas o comunes de cada edificio se determinan en los planos, en el cuadro de áreas de propiedad horizontal y en el reglamento de propiedad horizontal.
La Ley 675 de 2001 establece que los halles de acceso a diferentes unidades privadas tienen el carácter de bienes comunes y también dispone que no pueden tener la condición de bienes comunes de uso exclusivo.
Le pueden cobrar una multa por no asistir a la asamblea. Foto:iStock
Pregunta
¿Consejo de administración es obligatorio?
Un conjunto residencial ubicado en un municipio de Cundinamarca consta de 46 unidades privadas de vivienda, 46 parqueaderos privados, y zonas comunes de las que hacen parte áreas verdes, corredores, área de circulación del parqueadero, portería y baño de servicio, un Salón Comunal, un depósito de basuras y un depósito de herramientas.
El Conjunto Residencial se acoge al régimen de propiedad horizontal vigente y por tanto se define como “edificio o conjunto de uso residencial” Después de una relación muy amplia de antecedentes, consulta:
¿Pueden las copropiedades ajustar sus Reglamentos a las normas generales de la Ley 675 de 2001, según sus particularidades o necesidades, sin contradecir la esencia de dicha Ley?
Respuesta
La Ley 675 de 2001 es un marco legal al cual deben someterse los inmuebles que se hayan acogido a la misma. Desde luego que cada inmueble tiene sus previsiones diferentes según sus características, pero la jurisprudencia ha precisado que la Ley contiene unas normas de orden público que son de imperativo cumplimiento.
Pregunta
“¿Aplica como norma obligatoria, para los conjuntos o edificios de uso residencial, el artículo 53 de la Ley 675, según el cual “los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de 30 bienes privados […] tendrán un Consejo de Administración integrado por un número impar de tres o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados”?
Respuesta
En el caso de los edificios residenciales es potestativo que estos tengan el consejo de administración como uno de sus órganos de administración, pero es obligatorio si el reglamento lo incluye y regula.
Pregunta
“En el caso objeto de esta consulta, ¿qué norma garantiza la legitimidad de la designación de los miembros de la Junta Asesora?”
Respuesta
En caso de que no se contemple el consejo de administración sino una junta asesora el respaldo legal de esta será el Reglamento. Sin embargo, se debe revisar bien esta figura pues podría carecer de funciones que la Ley atribuye al Consejo y se podría afectar la legalidad de ciertas decisiones.
Consultas
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