Cómo pueden los jóvenes colombianos comprar vivienda: estrategias, cifras y alternativas

Aunque los jóvenes enfrentan retos financieros para comprar casa, trabajar o sacar adelante sus estudios, expertos explican qué se necesita, cómo planear la inversión y qué estrategias pueden facilitar el acceso a una propiedad.

En Colombia, la compra de vivienda propia se ha convertido en un anhelo que, para muchos jóvenes, parece cada vez más lejano. Entre tasas de interés elevadas, requisitos financieros y falta de subsidios por parte del Gobierno, la idea de dejar de pagar arriendo y comenzar a construir patrimonio es más un mito que una posibilidad inmediata.

De acuerdo con Víctor Baza, director de Camacol Risaralda, al corte de mayo de 2025, la tasa promedio para la adquisición de vivienda de interés social (VIS) se ubicó en 11,62 %. Con esa tasa, los ingresos mínimos requeridos para acceder a este tipo de vivienda son de aproximadamente 5,2 millones de pesos mensuales.

Así lo constata la Encuesta de Calidad de Vida del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) 2024: apenas el 39,6 % de los hogares colombianos son dueños de su vivienda. De ellos, el 36 % ya ha terminado de pagarla y solo el 3,5 % aún está pagando. Por otro lado, el 40,4 % vive en arriendo y el 14 % ocupa un inmueble sin pagar, pero con autorización del dueño.

“Hay una imposibilidad para que los jóvenes puedan acceder al cierre financiero de su negocio para la adquisición de vivienda bajo las condiciones actuales del Gobierno nacional. Por ejemplo, el programa ‘Mi Casa Ya’ no tiene subsidios; los requisitos mínimos en cuanto al requerimiento financiero, muchos jóvenes no los tienen. Hoy en Colombia no están dadas las condiciones para ellos”, afirmó.

Actualmente, los requisitos para postularse a un subsidio de vivienda incluyen estar afiliado a una caja de compensación, tener ingresos familiares superiores a 4,5 millones de pesos, contar con un crédito hipotecario preaprobado y disponer del 30 % del valor del inmueble como cuota inicial.

Sin embargo, ¿qué posibilidades reales tiene un joven entre los 18 y 30 años de comprar una vivienda hoy?

El poder del ahorro

Iván Tunjano, docente de la Escuela de Contabilidad y Finanzas Globales del Politécnico Grancolombiano, propone que, para quienes aún conservan la intención de comprar vivienda como su proyecto de vida, “lo ideal es que realicemos un presupuesto con disciplina para ahorrar el 20 % del salario para comenzar a completar la cuota inicial de una propiedad, y si tengo deuda por estudios, el 20 % para pagar el estudio, así tenga que ampliar el plazo del pago de la deuda. Pero lo importante es comenzar a ahorrar para adquirir la propiedad”.

Aunque Baza y Tunjano concuerdan en que la falta de subsidios es otro elemento crítico para cumplir el sueño de tener patrimonio, Tunjano hace cuentas claras: una persona debe ahorrar alrededor de 64 millones de pesos para cubrir el 30 % de la cuota inicial de una vivienda VIS, más un 2 % al 4 % en gastos notariales y un 15 % adicional para adecuaciones mínimas (ya que estas viviendas suelen entregarse en obra gris).

Si una persona que gana un salario mínimo ahorra el 20 % de su ingreso en una fiducuenta con una rentabilidad del 7 % anual, al cabo de diez años reuniría unos 66 millones. “Eso quiere decir que una persona que quiera adquirir vivienda que esté entre los 18 y 30 años tiene que ahorrar cerca de 64 millones iniciando, pero eso no quiere decir que ahí paran los gastos. Todavía le hacen falta los gastos notariales y si le hacen falta las adecuaciones”, explica.

¿Qué comprar?

Actualmente, la oferta de viviendas VIP (viviendas de interés prioritario) es escasa, por lo que la alternativa más frecuente es la vivienda VIS, cuyo valor equivale a unos 150 SMMLV. Aunque los créditos hipotecarios a largo plazo permiten pagar en cuotas, el pago de intereses hace que la deuda se duplique, sin embargo, “cuando se paga intereses por una propiedad durante veinte años, es probable que al final se termine pagando casi dos veces lo que vale la propiedad. Pero en veinte años, la propiedad valdrá mucho más de lo que incluso se pagó de intereses”, explicó Tunjano.

Las alternativas

Una opción estratégica es comprar sobre planos. “Esta venta sobre planos permite que la persona que quiera adquirir uno de estos proyectos pueda separar el proyecto con 1 millón de pesos, con 500.000 pesos, y comprometerse a hacer pagos durante los dos años o el tiempo que la constructora tarde en construir la vivienda”, agregó. “No es lo mucho ni lo poco que se gane, es cómo se administre”, indicó Tunjano.

La recomendación es comenzar cuanto antes: “No hay que esperar a que lleguen los cinco años para tener la cuota inicial, sino que tú, faltándote dos o tres años para completar el ahorro, te acercas a una sala de ventas de una constructora y separas, y comienzas a pagar en una fiducuenta”, añadió.

Entre las alternativas seguras para ahorro e inversión, el experto sugiere las fiducuentas, productos financieros vigilados por la Superintendencia Financiera. “A veces, las billeteras digitales o estas plataformas de inversión desconocen modelos de administración de riesgo de crédito o que existen unos riesgos”.

¿Qué piensa?

Mabel Quintero, experta en financiación de vivienda en Colombia y profesora del curso ‘Construyéndote con tu Vivienda Propia’ de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), explicó: “Le diría a los jóvenes que lo primero que tienen que tener claro, así nadie nos lo haya explicado, es que el dinero que recibimos no todo es para gastar. Si uno parte de ahí y comprende que todo lo que ingresa a mí no es para gastar, y una parte es para invertir, ni siquiera para ahorrar, es para invertir, para que el dinero haga más hijos”.

Además, enfatizó en la desinformación que abunda tanto en redes sociales como en el común: “Una de las preguntas más grandes es si el banco financia el 100 %. Si quieres tener casa, tenés que obtener cuota inicial y si no la tenés, no pasa nada: se compra en un proyecto sobre planos y se paga en un periodo de tiempo”. Así mismo, fue enfática en que, si el Gobierno no tiene subsidios, las administraciones municipales y departamentales, así como las cajas de compensación, también pueden ser una alternativa, mas no un condicionante. “No se puede condicionar la compra a un subsidio”.