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Son muchas las consultas que hemos recibido en esta época y he seleccionado varias que no se refieren sólo a los aspectos formales que se deben tener en cuenta en todo el proceso de las asambleas, sino los que son el objeto de estas, los referentes a los presupuestos, al uso y goce de los bienes comunes y a la seguridad y convivencia.
Pregunta
“¿Puede la asamblea general de un edificio de propiedad horizontal prohibir a los propietarios o a cualquier interesado el ingreso al apartamento desocupado, con mora en el pago de las expensas por más de cinco años y que no se puede embargar por tener afectación a vivienda familiar?”
Respuesta
Ni la asamblea ni otro órgano de administración pueden prohibir que un propietario ingrese a su unidad privada, así se encuentre en mora por concepto del pago de expensas comunes a la copropiedad. Por otra parte, el apartamento no es el único bien que se le puede embargar al deudor. De igual manera existe la posibilidad de imponer sanciones a los infractores, como las multas, la inclusión de su nombre en el listado de moroso y en la relación que se debe anexar a las convocatorias a las asambleas, y la suspensión del uso de bienes y servicios no esenciales respetando eso si los derechos fundamentos de la persona morosa.
Pregunta
“¿El incremento de la cuota de administración se aumentará según el IPC o aumento del salario mínimo?”
Respuesta
La Ley 675 de 2001 no hace previsión alguna al respecto. Por tanto, depende de lo que haya señalado el reglamento de propiedad horizontal o la asamblea de propietarios en vacío o en cumplimiento de aquel.
Si no tiene una excusa válida, le pueden cobrar una multa por no asistir a la asamblea. Foto:iStock
Pregunta
“En el conjunto donde vivo me pasaron un oficio de imposición de multa si tener un debido proceso. Es viable o se puede apelar. Y que tiempo tienen los llamados de atención.”
Otra consultante manifiesta que no recibió la comunicación para la citación y luego le fue notificada la sanción de multa, sin ningún procedimiento. Pregunta ¿No tendría derecho a ser escuchado antes en descargos e interponer recursos?
Respuesta
Cualquier sanción que se imponga por parte del consejo de administración o por la asamblea de propietarios, según el caso, incluyendo la imposición de esta clase de multas, se sujetará a lo que dispongan el reglamento de propiedad horizontal y la Ley 675 de 2001. En todo caso esta falta debe estar tipificada en el reglamento con la sanción que procede y se deberá seguir un procedimiento previo antes de imponerla.
Por tanto, se deben respetar el derecho al debido proceso, así como el de contradicción y el derecho de defensa, así como cumplir con los demás exigencias y trámite previstos por las citadas disposiciones. Es evidente que en el caso de la consulta no se han observado estas normas, por lo cual los propietarios pueden impugnar la decisión.
Pregunta
“Soy propietaria de una casa en un conjunto residencial. Cómo la casa es muy grande para mí y mi esposo arrendamos el segundo piso con salida independiente. Por esto me exigen pagar mi cuota de administración más un 50% adicional. ¿Es esto legal?”
Respuesta
El cobro de las cuotas de administración se determina de acuerdo con los coeficientes de copropiedad y/o los módulos de contribución de acuerdo con el presupuesto aprobado. El hecho de arrendar una parte del inmueble no altera el coeficiente de la unidad privada, por lo cual, tampoco existe un fundamento legal para aumentar el valor de la cuota de administración que deben pagar sus propietarios.
Pregunta
“Tenemos un apartamento en Girardot y las puertas hacia las áreas comunes están deterioradas. La pregunta es, ¿las puertas las pintan los propietarios o la administración?”
Respuesta
Las puertas principales de los apartamentos tienen el carácter de bienes privados y forman parte de aquellos. Sin embargo, al ser también elementos de fachada, se debe sujetar al reglamento de propiedad horizontal y al manual de vitrinismo cuando este exista y por esta razón no es posible que cada propietario cambie sus colores y características. En la Asamblea, los propietarios pueden decidir qué parte del costo de la pintura y mano de obra sea cubierto por la administración con cargo a las expensas comunes y parte con aporte de los propietarios.
Con ello se logrará la uniformidad de las fachadas y evitar que se atente contra la estética del edificio causando una contaminación visual, el desconocimiento de las normas y la desvalorización de todo el inmueble.
Se debe sujetar al reglamento de propiedad horizontal y al manual de vitrinismo. Foto:iStock
Preguntas y respuestas sobre temas generales de asambleas de propietarios y consejos de administración
Debido a que recibimos varias consultas sobre temas generales – no casos específicos – resueltas con anterioridad y en el curso del año pasado pero que revisten máximo interés, las incluyo con las respuestas que emití para estas.
¿Cuáles son los requisitos para la celebración de la asamblea de segunda convocatoria?
Solo se puede considerar como tal a la que sea convocada por falta de quórum en la primera. Salvo que el reglamento establezca algo diferente, se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial a las 8PM.
Considero que la asamblea de segunda convocatoria se debe reunir en fecha diferente a la inicial para garantizar los derechos de los propietarios.
¿Es posible en un conjunto por etapas, hacer asamblea general con una sola etapa integrada al régimen de propiedad horizontal, esto es, solo con los dueños de unidades que integran una sola etapa?
La asamblea general solo se podrá convocar por el propietario inicial y reunirse cuando hayan sido construidos y transferido un número de unidades que represente por lo menos el 51% del total de coeficientes del conjunto
¿En qué casos los votos son unitarios y cuando se aplica el coeficiente de copropiedad?
En los edificios y conjuntos residenciales, cada voto equivale al coeficiente de copropiedad excepto cuando no se trate de asuntos económicos en cuyo evento es unitario. Ello significa que los casos en los que se pueden contar los votos por cada apartamento y no por coeficiente, son los de simple administración, si tenemos en cuenta que casi todas las decisiones tienen consecuencias económicas (Sentencia C- 522 de 2002).
En edificios y conjuntos de uso comercial y mixto el voto siempre equivale al coeficiente de copropiedad.
Hay varios casos en los que se pueden contar los votos por cada apartamento. Foto:iStock
Sobre el Consejo de Administración
Nombramiento de los miembros del consejo
Deben ser propietarios o sus delegados. Se nombrarán en la forma como exprese el reglamento.
Es importante que los elegidos se encuentren al día con sus obligaciones con la administración y que sean conscientes de la responsabilidad que adquieren. De acuerdo con lo que establezca el reglamento, se pueden otorgar incentivos a los consejeros.
¿Quién nombra al presidente del Consejo
Lo designa la asamblea y por lo general es quien obtenga mayor número de votos, especialmente teniendo en cuenta los sistemas de votación. De lo contrario se nombra por mayoría en la primera reunión del Consejo. El sistema de elección es el que señale el reglamento de propiedad horizontal.
¿Qué sucede si integrado el Consejo, luego renuncian sus miembros ¿si no se puede tomar decisiones por falta de quórum?
Se debe reunir a la asamblea extraordinaria para designar a los miembros faltantes.
¿Pueden asistir los morosos?
Podrán asistir con voz y voto, máxime en los casos en que se requiere un quórum calificado. No obstante, si el reglamento lo restringe se deberá acatar esta previsión.
Consultas
Nora Pabón Gómez
Abogada, asesora externa
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