El auge y la caída del petróleo con Trump dejan a Houston con una crisis inmobiliaria

Bloomberg — El presidente Donald Trump está defendiendo la reactivación de los combustibles fósiles estadounidenses con llamamientos a “perforar, perforar y perforar”. Pero en la capital energética de Estados Unidos, el retroceso del sector ya ha dejado huella.

Los edificios de oficinas de Houston, que antes estaban repletos de ejecutivos petroleros, ingenieros y comerciantes de energía, ahora se caracterizan por sus pisos oscuros y la escasez de escritorios.

Una ola de consolidaciones —con más de US$450.000 millones en acuerdos relacionados con el petróleo y el gas natural desde principios de 2023— ha llevado a las empresas a recortar puestos de trabajo y abandonar sus campus corporativos.

La tasa de desocupación de oficinas en el mercado de Houston alcanzó el 27,9% en el primer trimestre, solo superada por San Francisco como la peor de las principales áreas metropolitanas de Estados Unidos, según la agencia inmobiliaria Colliers. En una región conocida por su expansión, las oficinas construidas hace décadas han quedado obsoletas, ya que las empresas aprovechan los terrenos baratos para desarrollar nuevas propiedades.

Los inmuebles que en su día fueron símbolo de la prosperidad impulsada por el petróleo de Houston se han convertido en un recordatorio evidente de una industria en proceso de reajuste para un futuro más austero, en contraste con los llamamientos de Trump a un nuevo dominio energético. Las empresas perforadoras solo esperan un crecimiento mínimo ante la perspectiva de que la producción de esquisto alcance su punto máximo. Esto significa que no solo necesitan menos plataformas, sino también menos espacio de oficinas, lo que deja a la cuarta ciudad más grande de Estados Unidos luchando con edificios vacíos para los que tiene pocas opciones.

“Hemos visto esto suceder una y otra vez, y no creo que vaya a detenerse”, dijo Louis Rosenthal, director de bienes raíces energéticos de Jones Lang LaSalle Inc. La energía se ha “convertido en una industria mucho más eficiente y ocupante de espacio de oficinas”.

La reciente consolidación del sector significa que va a salir al mercado aún más espacio. Tras adquirir Marathon Oil Corp. en noviembre por unos US$16.000 millones, ConocoPhillips quiere vender la antigua sede de la empresa, una torre de 15 plantas construida hace tres años.

Southwestern Energy Co. construyó dos nuevas torres de oficinas junto a la Interestatal 45, las vendió y volvió a alquilar una de ellas. Después de que la empresa aceptara ser adquirida por su rival en el sector del gas natural Chesapeake Energy Corp. en octubre por 7900 millones de dólares, las gigantescas letras «SWN» que adornaban la parte superior del arco que conectaba los dos edificios han desaparecido. Expand Energy Corp., el nombre de la empresa fusionada, ocupa una de las torres, dejando la otra en busca de inquilinos.

Pero el mayor problema radica en las propiedades envejecidas construidas durante el boom petrolero de la década de 1980. Estas representan más de la mitad del espacio de oficinas de Houston, pero son las más difíciles de ocupar. Eric Siegrist, director ejecutivo de Cushman & Wakefield en Houston, estima que alrededor del 30% de los edificios de oficinas de esa época se encuentran en dificultades financieras.

A diferencia de los centros urbanos densamente poblados, como San Francisco y Chicago, donde los centros urbanos se han visto fuertemente afectados por la lenta recuperación tras la pandemia, el paisaje extenso de Houston hace que sus edificios vacíos sean menos evidentes, incluso aunque sigan proliferando.

“Hay algunos edificios muy afectados”, afirma Siegrist. “Está ocurriendo en toda la ciudad, pero no te das cuenta porque son solo pequeños focos aquí y allá”.

Houston ha diversificado su economía desde principios de la década de 1980, cuando al menos la mitad de su producto interior bruto procedía de la energía, pero la industria sigue ocupando alrededor de un tercio del gran espacio de oficinas de la ciudad, según CoStar. De las 20 áreas metropolitanas más grandes de Estados Unidos, Houston ocupa el quinto lugar en cuanto a la menor diversidad de la base de empleo, según Moody’s Analytics.

Esa estrecha relación significa que los auges y las crisis de la industria petrolera pueden dificultar a los propietarios mantener sus torres llenas.

“Son como yoyós”, dijo David O’Reilly, director ejecutivo de la promotora inmobiliaria Howard Hughes Holdings Inc. La empresa tardó casi cinco años en llenar una torre de oficinas vendida por Occidental Petroleum Corp. después de que esta adquiriera Anadarko Petroleum Corp.

“Aquí en Houston hay más volatilidad debido a la alta concentración de petróleo y gas”, afirma.

Como la mayor ciudad estadounidense sin restricciones urbanísticas, el desarrollo de Houston se ha extendido cada vez más fuera del centro de la ciudad, que ahora está rodeado por tres autopistas de circunvalación diferentes. Esto ofrece a los promotores una opción de bajo coste para construir edificios nuevos cuando los precios del petróleo son altos, en lugar de pagar por derribar o renovar los antiguos.

“Cuando la coyuntura es buena y estas empresas se expanden, todos los promotores se lanzan con sus palas a buscar un terreno para construir algo grandioso”, explica O’Reilly, cuya empresa es la promotora de la comunidad planificada The Woodlands, en las afueras de Houston. “Normalmente se construye más de una torre al mismo tiempo, lo que aumenta la oferta. Y en algún momento entre el inicio de las obras y el momento en que se alquila todo, la música se detiene y la situación se vuelve fea”.

La industria del esquisto es hoy más fuerte que nunca desde el punto de vista financiero, pero eso se debe a que los inversores exigieron austeridad en forma de consolidación y mayor eficiencia. Esa consolidación de los últimos cinco años ha afectado a unos 15 edificios en la zona de Houston, lo que significa que han visto o podrían ver cómo se quedan vacíos los espacios ocupados, según Cushman & Wakefield.

En septiembre, Devon Energy Corp., con sede en Oklahoma City, cerrará su sede en el oeste de Houston, que gestionaba sus activos de esquisto de Bakken tras adquirir el negocio en una operación de 5000 millones de dólares con Grayson Mill Energy el año pasado.

Las oficinas de Devon, situadas en el lujoso complejo de uso mixto CityCentre, podrían llenarse pronto, lo que pone de relieve la divergencia entre los nuevos espacios y los edificios más antiguos. Varias empresas están interesadas en instalarse en el complejo comercial, de oficinas y hotelero, y han estado a la espera de que se liberen espacios, según Siegrist.

Siegrist estima que aproximadamente una cuarta parte de los 172 millones de metros cuadrados de superficie total de oficinas de Houston es de primera categoría, lo que significa que los nuevos edificios no permanecerán vacíos durante mucho tiempo. Sin embargo, para los edificios más antiguos, el camino por delante es peligroso, según él.

El TC Energy Center, una parte destacada del horizonte de la ciudad, se construyó a principios de la década de 1980, durante el boom del petróleo. Su diseño refleja el exceso y el optimismo de la época: la torre de oficinas de 56 plantas está revestida de granito rojo sueco y conecta con un vestíbulo bancario de 12 plantas con techo abovedado.

El complejo ha tenido dificultades para competir con las oficinas de nueva construcción. Su valor, combinado con un aparcamiento cercano incluido en un préstamo agrupado en un título hipotecario comercial, se desplomó de 403 millones de dólares a 284 millones entre 2019 y 2024, según los registros del préstamo. En ese mismo periodo, la ocupación cayó al 65% y el préstamo entró brevemente en servicio especial, lo que suele ser un signo de dificultades.

La empresa inmobiliaria local M-M Properties está convirtiendo el vestíbulo del banco en “espacio de ocio y oficinas creativas”, según su página web. Un portavoz de la empresa no respondió a las solicitudes de comentarios.

Sin embargo, las remodelaciones totales son caras y muchas de las oficinas antiguas se han convertido en fantasmas en el corazón de la ciudad.

Exxon Mobil Corp. consolidó casi todas sus oficinas en las áreas de Dallas y Houston en un nuevo campus con sede central a unos 30 minutos al norte del centro de Houston. Uno de sus edificios desocupados, llamado “la Casa Blanca”, fue demolido en junio. En una subasta benéfica celebrada en un festival local de camarones y bagres, se subastó el derecho a pulsar el botón que provocaría su desaparición.

Sin embargo, otro antiguo edificio de Exxon sigue en pie en el extremo sur del centro de la ciudad.

La antigua sede de 45 pisos de Humble Oil, predecesora de Exxon, también albergó el prestigioso Petroleum Club de Houston antes de que el gigante petrolero se mudara hace una década. Exxon vendió el edificio, pero los agentes inmobiliarios dicen que probablemente sea demasiado caro reformarlo. “No creo que eso vuelva a funcionar nunca, puede que siga ahí cuando tú y yo hayamos dejado este mundo, simplemente ahí”, dijo Siegrist.

“Muchos de los edificios que han sido perfectamente válidos se desvanecerán en la oscuridad, y alguien perderá dinero por ello”.

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