Nora Pabón Gómez, abogada especializada en temas de propiedad horizontal, entre otros, responde las inquietudes que manifiestan los lectores sobre temas relacionado a la administración de conjuntos residenciales y la convivencia de inquilinos y propietarios en este tipo de desarrollos urbanos.
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Consultan los lectores:
Locatarios como consejeros
“En nuestra unidad hay dos (2) consejeros que tienen sus apartamentos con el sistema leasing y dentro del contrato que tienen con sus bancos, este dice que pueden representarlos en asamblea, pero no señala que puedan ser elegidos para el consejo de administración. Mi pregunta es si una persona que no figura como propietaria, ya que es leasing y quien figura como propietario del inmueble es el banco, ¿puede ser miembro del consejo?”
Respuesta:
La Ley 675 de 2001 establece que el Consejo de administración estará conformado por propietarios o sus delegados. Esto último se presenta en casos específicos, como por ejemplo cuando la propietaria es una persona jurídica; quien participa a nombre de esta en la asamblea y en el Consejo es el representante legal o la persona delegada por este.
En el caso del leasing es claro que el Banco puede delegar sus derechos en el locatario. Sin embargo considero, que si solamente se menciona que se le autoriza para representar a la entidad propietaria en la asamblea, debe ser autorizado de manera expresa el delegatario para ser elegido en representación del propietario como consejero mencionando el periodo para el cual se extiende el mandato.
construcción. Foto:iStock
Sanción por alteración de fachada
“Como asiduo lector de su columna semanal, recurro a Ud., como presidente del Consejo de Administración, de una urbanización de 23 casas ubicadas en Medellín, construidas hace 39 años, para que nos oriente en la Asamblea Extraordinaria del próximo 7 de julio, dándonos sus luces sobre las siguientes inquietudes:
Un vecino nuevo decidió modificar la fachada con un permiso de reformas internas de la casa. Ante la queja de los vecinos y el requerimiento del Consejo, adujo que todos habían modificado la fachada de las mismas y él también podía hacer lo mismo; de lo contrario que le mostraran los permisos y autorizaciones de las anteriores remodelaciones.
Invocando el “principio de igualdad” afirmó que él continuaría con su obra.
El Comité de Convivencia rindió un informe al Consejo de Administración, donde indicaba que esta modificación de fachada “es disruptiva y terminará siendo la casa más dispar de la unidad pues ninguna casa tiene este tipo de acabado el cual deja un gran registro del área de ropas” 17 de las 23 casas en una encuesta de este Comité indicaba que no aprueban esta fachada.
Sin embargo, la mayoría de los vecinos opinó, que por tratarse de una negligencia de la administración de no supervisar la obra no se debería multar o hacer demoler la fachada al vecino.
El Consejo de Administración compuesto de 3 miembros principales y sus suplentes está dividido porque considera que se debe multar al vecino infractor y remodelar la fachada y otros miembros piensan igual que el Comité de Convivencia.
El nuevo vecino con la firma de 5 residentes solicitó que se convoque la Asamblea Extraordinaria y se defina el tema. Entretanto la Asamblea lo eligió como miembro del Consejo de Administración en la Asamblea Ordinaria.
¿Puede él participar en las reuniones del Consejo? en el reglamento interno se indica que “los miembros del consejo deberán estar a paz y salvo por todo concepto, si llegasen a ser elegidos, sin el lleno de este requisito o si durante este ejercicio se presentase esta circunstancia, perderán la calidad de tales”
¿Falta el Consejo y la Administración a sus deberes si no se multa al nuevo vecino, por cuanto está contemplado en el reglamento, la sanción?
¿Si la Asamblea aprueba con el 70% la modificación de la fachada cesan todas las sanciones?”
Respuesta
En primer término es claro que todos los propietarios deben cumplir con la ley , con el reglamento y con las decisiones de la asamblea.
El incumplimiento de unos, no significa que todos los demás puedan imitarlos, ni que se pueda invocar el principio de igualdad y las actuaciones de los órganos de administración ante estos casos, deben ser individuales.
En cuanto a la imposición de sanciones, es necesario agotar el procedimiento determinado en el reglamento y que se garanticen los derechos del propietario a la contradicción y al debido proceso.
Se le dará un plazo a cada uno para que ajuste la fachada a las exigencias reglamentarias y no se afecte la uniformidad del conjunto. Tampoco es justificación la negligencia en que puede incurrir el administrador.
Se puede someter a la asamblea la reforma de estos bienes pues las fachadas son bienes comunes. El propietario puede participar en las decisiones del Consejo porque ha sido elegido para ejercer las funciones que le han sido asignadas la Ley no establece inhabilidades ni incompatibilidades. Se debe revisar el reglamento para determinar si hace alguna previsión al respecto.
De igual manera, el Consejo debe cumplir con su función de iniciar el procedimiento señalado por el reglamento para imponer la sanción correspondiente y sujetarse desde luego a las regulaciones establecidas por este y por la Ley.
A pesar de la extensión de la consulta quise colaborar al lector y a la copropiedad por estar cerca la fecha de la reunión de la asamblea y por cuanto este caso puede servir a otras personas que enfrentan situaciones similares.
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