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Nora Pabón Gómez, abogada especializada en temas de propiedad horizontal, entre otros, responde las inquietudes que manifiestan los lectores sobre temas relacionado a la administración de conjuntos residenciales y la convivencia de inquilinos y propietarios en este tipo de desarrollos urbanos.
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Consultan los lectores:
Derecho de los propietarios a gozar un ambiente sano
“Vivo en un edificio de 70 años de construido, tiene 3 sectores, por lo tanto 3 entradas independientes; compré un apartamento que antes era consultorio, en este sector, no se hace aseo constante. La señora pasa el mayor tiempo en los otros sectores. Después de solicitar varias veces viene a barrer, la señora del aseo (…). Hace unos días, hicieron asamblea y se aprobaron gastos para elementos de aseo que no se usan y para una citofonía que no funciona. Pasé un derecho de petición al Consejo y a la empresa administradora. Hace 10 días y no me han respondido, ¿qué más puedo hacer?”
Respuesta:
Lo relacionado con el aseo del edificio y recolección de basuras son temas primordiales en cada presupuesto, si tenemos en cuenta que influyen en la salubridad y en consecuencia afectan la vida y la salud de los habitantes del inmueble. No basta con hacer las previsiones necesarias en el presupuesto que apruebe la asamblea, sino que es necesario realizar la limpieza y utilizar los elementos de aseo. Lo mismo sucede con la prestación del servicio de comunicación a través del citófono.
Si la asamblea ha aprobado las partidas correspondientes y existe la disponibilidad presupuestal, habría una falla en cuanto a las funciones de los órganos de administración, particularmente del administrador y también sería del Consejo en lo pertinente.
El derecho de petición debe ir encaminado a obtener respuesta sobre los motivos que ha tenido la administración para no cumplir con sus deberes y para que se ejecute el presupuesto y se presten los servicios de la manera eficiente y adecuada. Sugiero al lector que presente de nuevo su solicitud al administrador, quien tiene la obligación de responder. De lo contrario, tendrá la opción de informar al Consejo de Administración para que este intervenga como superior inmediato del administrador y en razón de que tiene funciones relacionadas con el cumplimiento de los fines de la persona jurídica.
De igual manera, si el administrador no está cumpliendo con sus funciones puede ser removido de su cargo. Si no hay una solución aún interviniendo el Consejo, con el cumplimiento de los requisitos legales se podría evaluar que se convoque a una asamblea extraordinaria. Además de la responsabilidad que tendría el administrador de conformidad con el artículo 50 de la Ley 675 de 2001, los demás propietarios deben coadyuvar la solicitud del lector, pues además de los perjuicios mencionados, la falta de aseo puede ser la causa para que comiencen a aparecer animales roedores, y para la desvalorización de las unidades privadas y bienes comunes del edificio. Por último, se estarían violando derechos fundamentales, entre estos, el derecho a gozar de un ambiente sano. En cuanto a la eficiencia por la falta de mantenimiento de los citófonos se estaría amenazando la seguridad de los propietarios y de sus bienes.
Venta de apartamentos en Medellín Foto:NA
Límites para la elección de consejeros
“Es válido que la asamblea general de copropietarios de un conjunto residencial, llevada a cabo en abril de 2025, haya aprobado que un propietario para ser nuevo consejero en este período, no debe haber sido consejero en los últimos 3 años”
Respuesta:
En las últimas asambleas ordinarias celebradas en los primeros meses del año, se observó que varias tomaron decisiones que limitaban los derechos de los propietarios a participar en las decisiones de la copropiedad, sin que tales restricciones hubieran sido previstas en los reglamentos de propiedad horizontal.
El caso de la consulta es precisamente un ejemplo, que en ciertos casos puede ser determinante, pues podría influir en que no se alcance a integrar el consejo con el número mínimo de consejeros, sin desconocer que en otros eventos algunos propietarios podrían querer perpetuarse en su cargo, pero su elección depende de la asamblea, la cual puede evitar que esto suceda.
Como quiera que solo son de obligatorio cumplimiento las decisiones que se ajusten al reglamento y a la Ley, existiría una causal de impugnación de esta decisión, que adicionalmente fue tomada dentro de la misma asamblea que estableció la restricción.
Las sanciones o multas pueden ser determinadas por la asamblea de copropietarios Foto:iStock
Alternativas para la reunión de propietarios
“¿Para la asamblea por derecho propio aplica la de segunda convocatoria? En mi copropiedad convocaron por escrito una asamblea por derecho propio y a su vez la de segunda convocatoria.”
Respuesta
La asamblea de segunda convocatoria y la asamblea por derecho propio son dos opciones diferentes que establece la Ley 675 de 2001 para facilitar la reunión de los propietarios cuando no sea posible hacerlo en la fecha señalada en el reglamento o cuando este no lo establezca, dentro de los 3 meses siguientes al vencimiento de cada periodo presupuestal.
La norma establece en el artículo 40 que la reunión por derecho propio será celebrada si no es convocada la asamblea ordinaria, en el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada periodo presupuestal. En el mismo artículo se establece que será igualmente valida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar, sin previa convocatoria cuando los participantes representen la totalidad de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto (…). A diferencia de esta, la Ley en su artículo 41 establece que si convocada la asamblea no puede sesionar por falta de quórum se convocará a una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial (…). La respuesta es que no puede haber segunda convocatoria en las reuniones por derecho propio, porque se exige en el primer caso que la asamblea haya sido convocada, lo cual no sucede cuando se reúne de conformidad con lo dispuesto por el artículo 40 de la Ley.
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