Economia
Casas en el aire / Análisis de Ricardo Ávila
Alejandro Galindo cuenta que le gustaba ser maestro de obra, una responsabilidad a la cual llegó tras una carrera que comenzó años atrás mezclando cemento y pegando ladrillos. Pero después de que el proyecto en el que trabajaba en Bogotá fue completado hace varios meses y la firma a la que estaba vinculado suspendió actividades, no pudo volver a ponerse el casco y ahora se dedica a oficios varios aquí y allá.
Su caso no es el único, como lo acaba de revelar el más reciente reporte del Dane sobre el mercado laboral en Colombia. Si bien la entidad informó que el índice de desempleo a nivel nacional se ubicó en 9 por ciento durante mayo –el guarismo más bajo en años para ese mes– hubo segmentos a los cuales no les fue bien.
Ese es el caso de la construcción, en donde la población ocupada disminuyó en 42.000 personas, en comparación con los registros correspondientes al mismo periodo de 2024. Aunque en la estadística se agrupan las edificaciones y las obras civiles (como presas o carreteras), pocos ponen en duda que el retroceso tiene que ver con la época difícil por la que atraviesan las primeras. Sondeos previos muestran que dos terceras partes de los empleos perdidos corresponden a obreros y oficiales de obra.
Vista de gran angular de Bogotá, capital de Colombia. Foto:iStock
La realidad actual es, a todas luces, la peor en lo que va del siglo. Según las Cuentas Nacionales del Dane, el renglón de producción de vivienda completó en marzo pasado ocho trimestres consecutivos de caídas, mientras que la categoría de edificaciones muestra cifras en rojo a partir de mediados de 2023.
Quienes llevan tiempo en el negocio sostienen que desde la crisis del Upac, que tuvo lugar hace un poco menos de tres décadas, no se experimentaba un bajón de tanta magnitud. Aunque las características de ese fenómeno y el actual difieren, la contracción es innegable.
Basta con mirar las cifras. Entre 2020 y 2022 las ventas de casas y apartamentos en el territorio nacional oscilaron alrededor de las 230.000 unidades anuales, de acuerdo con Camacol. Para 2023 y 2024 ese promedio cayó a unas 150.000 unidades, lo cual equivale a un descenso del 40 por ciento.
Feria de vivienda. Foto:Secretaria de Hábitat
Aparentemente este año va bien. De acuerdo con datos de La Galería Inmobiliaria, una firma especializada que le toma el pulso al sector, en los primeros cinco meses de 2025 las ventas aumentaron cerca de 29 por ciento con respecto al mismo lapso del calendario anterior.
Sin embargo, el verdadero campanazo de alerta es que el ritmo anualizado de iniciaciones de obra, con corte a mayo, es el más bajo desde 2012. De las 194.000 viviendas que se comenzaron a construir hace tres años, ahora el acumulado va en 108.000 dice Camacol, lo cual implica que las probabilidades de que Alejandro Galindo y muchos más vuelvan a emplearse en la actividad sigue disminuyendo.
Brecha creciente
Semejante panorama no es nada alentador. Lejos de ser un país de propietarios, Colombia es la nación latinoamericana en donde más hogares viven en arriendo –por encima de un 40 por ciento– según un informe de BBVA Research. En comparación, uno de cada cuatro se encuentra en esa condición en Costa Rica o Brasil y cerca de un 11 por ciento en Perú.
Si bien no faltará quien alquila porque le parece mejor que comprar, el sueño de la casa propia sigue vigente. Diferentes análisis señalan que tener un techo disminuye la sensación de inseguridad económica, incrementa los sentimientos de pertenencia y conduce a una mayor cohesión de las comunidades. Para la gran mayoría de las personas, una propiedad representa su principal patrimonio, el cual da tranquilidad en la vejez y puede ser heredado por los descendientes.
Desde otro punto de vista, la buena salud del segmento es clave para la economía colombiana. El sector construcción tuvo en peso del 4,3 por ciento en el producto interno bruto de 2024, con cerca de la mitad a cuenta del renglón edificaciones. Así mismo, demanda el 8,6 por ciento de la producción de insumos y les compra bienes o servicios a 92 ramos diferentes de un total de 392 considerados, dice el BBVA.
Además, genera 1,55 millones de empleos (el máximo fue de 1,71 millones en 2023), junto con otros 370.000 atribuibles a las actividades inmobiliarias. Profesiones como ciertas ingenierías y arquitectura dependen de la buena salud del ramo, al igual que especialidades que incluyen acabados, instalaciones eléctricas o fontanería.
Bogotá. Foto:CEET
Por tales motivos, la construcción en general, y la vivienda en particular, forman usualmente parte de los pilares de la política pública. Hace años que diferentes gobiernos han promovido medidas que estimulan tanto la oferta como la demanda de casas y apartamentos. A lo anterior se agrega la convicción de que ya sea por sus implicaciones sociales como por los encadenamientos productivos que conlleva, darle un empujón a la categoría sirve para recuperar el dinamismo perdido.
Pero ese no ha sido el caso en lo que va de la administración Petro. En una primera etapa esta introdujo cambios en las reglas de juego, con lo cual lo que antes funcionaba dejó de hacerlo. Más recientemente, la mala situación fiscal y los bajos índices de ejecución de los que llegaron a ser descritos como estrategias bandera han llevado a que haya muy poco para mostrar, más allá del discurso oficial.
En concreto, lo que se ha visto hasta la fecha es el desmonte del programa de Mi Casa Ya, orientado a la adquisición de vivienda de interés social (VIS). Este comprende aquellas unidades con un valor inferior a los 135 salarios mínimos mensuales (192,2 millones de pesos en 2025), tope que se eleva a 150 salarios (213,5 millones) en las ciudades con más de un millón de habitantes.
Tras su arranque a mediados de la década pasada, unos 358.000 hogares se han beneficiado del esquema que combinaba dos tipos de subsidio: uno a la cuota inicial (hasta 30 salarios mínimos) y otro de cobertura a la tasa de interés del crédito hipotecario, que podía llegar a cinco puntos porcentuales. En la práctica, el escalón adicional en capacidad adquisitiva habilitó a incontables hogares para ser sujetos de un préstamo y quedarse con una unidad en el lugar de su preferencia.
Aparte de trámites adicionales que dificultaron el acceso y cambiaron el enfoque del modelo, durante el Gobierno actual se redujeron los subsidios disponibles: de 72.000 anuales a comienzos de la década a 20.000 en 2025. También se eliminó la cobertura a la tasa de interés, lo cual derivó en mensualidades más altas.
A pesar de tales circunstancias, el Ejecutivo clama que ha cumplido en 99,7 por ciento la meta de ayudas establecida para el cuatrienio, que era de 200.000 para las zonas urbanas. El problema es que en la contabilidad oficial se incluyen los subsidios otorgados por las cajas de compensación familiar, que no tienen que ver con el compromiso inicial y se gestionan de forma distinta.
La menor estuvo cinco días desaparecida en Bogotá. Foto:Archivo EL TIEMPO
Tomando aire
Una demostración de la falta de claridad en este tema se vio hace poco en un consejo de ministros encabezado por Gustavo Petro, en el cual el mandatario interpela a la encargada de la cartera de Vivienda. El episodio ha dado para una buena cantidad de burlas en las redes sociales por la falta de conocimiento que demuestran ambos, pero en realidad no tiene nada de chistoso, pues deja la impresión de que un asunto crucial para cualquier sociedad va ahora a la deriva.
Como explica el analista Julio César Iglesias, “la apuesta gubernamental consistía en priorizar los subsidios para mejoramiento de vivienda, bautizados como Cambia mi Casa, en detrimento de Mi Casa Ya, con el argumento de que este obedecía a una lógica neoliberal y a los intereses del sector financiero y constructor. El problema es que “la nueva línea ha tenido resultados precarios, pues de los 400.000 mejoramientos prometidos en 2022 para el cuatrienio, la meta se ha reducido a cerca de 100.000, mientras que la ejecución real va a paso de tortuga”.
No faltan, claro, aquellos que insisten en que las cosas no van mal, amparados en el repunte reciente. Tan solo en mayo las ventas en pesos corrientes subieron 47 por ciento frente a las de igual mes de 2024, de acuerdo con La Galería Inmobiliaria (en unidades el alza fue de 24 por ciento).
Y cuando se mira el acumulado de doce meses el salto asciende a 24 por ciento, según la misma fuente. Sin embargo, la cifra de 137.890 viviendas colocadas todavía está 90.000 por debajo de lo observado en los años del auge y también es inferior a los guarismos registrados antes de la pandemia.
Aún así, lo ocurrido confirma que factores como una menor tasa de interés y un ritmo de crecimiento algo más saludable influyen positivamente sobre quienes desean hacerse a un techo. En la misma línea, lo hecho por distintas alcaldías en lo que atañe a promover la actividad edificadora, mediante la incorporación de terrenos urbanizables o acceso a servicios públicos, ayuda.
Feria de vivienda Foto:Archivo
Tampoco se pueden descontar realidades como el impacto de las remesas que envían los colombianos que viven en el exterior a sus familiares. Parte de los dineros que llegan del extranjero cercanos a los 50 billones de pesos anuales– se destinan a la compra de casas, lo cual se nota en zonas como el Eje Cafetero o el Valle del Cauca.
Y los de afuera también son importantes cuando se trata de compras directas. BBVA Research sostiene que más del 7 por ciento de las ventas de vivienda urbana se destinan a extranjeros o nacionales de origen que no residen en el país. De hecho, en cuatro departamentos –Quindío, Magdalena, Antioquia y Bolívar– dicha proporción supera el 10 por ciento.
Tal factor garantizaría que aquellos proyectos con unidades de mayor valor relativo continuarán su marcha. En Bogotá o Medellín los apartamentos de gama media y alta se siguen colocando, aunque la incertidumbre política respecto a lo que sucederá en las elecciones de 2026 puede incidir en que algunos aplacen su decisión hasta no saber el nombre de quien se pondrá la banda presidencial el año que viene.
Cuando se mira más allá, quizás la mayor preocupación de todas es la ampliación de la brecha entre demanda y oferta. Para Guillermo Herrera, presidente de Camacol, “el país necesita al menos 381.000 viviendas nuevas por año para atender la formación de hogares, pero hoy se está iniciando la edificación de solo 108.000”.
Construcción de vivienda. Foto:Alcaldía de Medellín
Vale la pena recordar que así la natalidad haya disminuido, hay más personas que viven solas, con lo cual la exigencia de más soluciones persiste. En opinión del dirigente, “esta brecha es tan profunda que, de mantenerse, no solo hará imposible reducir el déficit habitacional, sino que seguirá incentivando la construcción y el empleo informal”.
Más inquietante todavía es que la principal contracción en los comienzos de obra se registra en la vivienda de interés social, con una caída del 15 por ciento en unidades en el último año, de acuerdo con La Galería Inmobiliaria. Ello quiere decir que más hogares de menores ingresos deberán posponer indefinidamente el sueño de tener una casa por falta de disponibilidad.
Semejante balance deja claro que, tal como ha sucedido en otros frentes, el balance del Gobierno del Cambio dista de ser positivo en esta materia. Recuperar el camino perdido exigirá años de esfuerzo que necesitan comenzar con una economía saludable en la que crezca el empleo formal, las tasas de interés disminuyan y el apetito empresarial renazca.
Y a ello se agrega el requisito de tener un norte, como es el de aumentar el número de propietarios de casas y apartamentos en el país. Porque lo que ha pasado hasta ahora es, como anota Guillermo Herrera, “el reflejo de la ausencia de una política de vivienda y reactivación efectiva”. Hasta que no cambie esa realidad, los cimientos de la actividad continuarán endebles.
RICARDO ÁVILA PINTO
Especial para EL TIEMPO
En X: @ravilapinto
