Cobro de cuota adicional por mascotas, errores en garajes de uso exclusivo y locales de servicios

Nora Pabón Gómez, abogada asesora en derecho inmobiliario, especializada en temas de propiedad horizontal, entre otros, responde las inquietudes que manifiestan los lectores sobre temas relacionados con la administración de conjuntos residenciales y la convivencia de inquilinos y propietarios en este tipo de desarrollos urbanos

Consultan los lectores

Cobro de cuota adicional por tenencia de mascotas

“Quisiera saber si es legal cobrar por tener mascota en el apto. el argumento es que deben cobrar porque fue aprobada en una asamblea. pues considero que un porcentaje mínimo son animalistas y pues obviamente se aprobó por votación. Estoy de acuerdo en multas por incumplimiento en normas por tenencia de mascotas que afecten la convivencia. ¿Qué se puede hacer?”

Respuesta

Aunque es deber del administrador cumplir con las decisiones de la asamblea de propietarios, considero que en el caso de la consulta la decisión es cuestionable y pueden ser impugnada judicialmente. No existe fundamento para tomar esta medida por cuanto sería un incremento de la cuota de administración, que sólo se debe basar en los coeficientes y módulos de contribución. Como lo afirma la lectora, el cobro de este valor adicional sólo se puede generar en la imposición de una multa por incumplimiento de las normas sobre tenencia de mascotas consagrada en el reglamento de propiedad horizontal, en el manual de convivencia y en las decisiones de la asamblea ajustadas a estos. Si no se impugnan estas puede solicitar al administrador y al Consejo que analicen el caso para que lo presenten a la asamblea con el fin de que se reconsidere y se elimine esta carga a los propietarios que tengan mascota. Diferente es, y lo he visto en casos de contratos de arrendamiento, cuando en este se estipula un mayor valor del canon previendo los daños que se pudieran producir por algunos animales domésticos.

Error al entregar garajes de uso exclusivo

“Al comprar el apto me dice el apoderado del vendedor que tengo derecho al uso exclusivo del parqueadero No 4 (parqueadero para un solo carro), pero 8 años después me entero que en las escrituras originales del edificio y los planos que reposan en el Archivo Distrital, el parqueadero correcto es el No 5 (parqueadero para 2 carros). ¿Qué debo hacer ya que en varias ocasiones he intentado vender el apto, pero:

1. Los peritos de los bancos al solicitar los planos me dicen que el banco no presta porque no es la asignación correcta

2. Considero que, si vendo así, estaría actuando de mala fe y después quien me compre podría requerirme por ese problema.

He intentado hablar con la propietaria, el consejo y la asamblea y no me han querido atender.”

Respuesta

Como en todos los casos, es necesario analizar los antecedentes para emitir un concepto más acertado pues lo que pretendo con mis respuestas es dar una orientación. 

El lector tiene un derecho exclusivo sobre el Parqueadero doble por cuanto le fue asignado por escritura pública el Parqueadero No 5, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 22 de la Ley 675 de 2001. Es obligación del Administrador y de los demás propietarios respetar el derecho adquirido por el lector, así como el reglamento y la Ley. Como quiera que se trata de todas formas de un bien común de uso exclusivo, el administrador debe intentar resolver esta situación, activando los mecanismos de solución de conflictos regulado por la Ley para lograr el cambio de los parqueaderos y en caso de no recuperar sus derechos podría acudir a la vía judicial. 

Legalización de uso de locales de servicios  

Vivo en una Copropiedad cuyo uso de suelo según el reglamento es vivienda unifamiliar, cuando entregaron el conjunto el sector era muy solitario y en una asamblea se permitió que se crearán 3 negocios, 1 tienda, 1 peluquería y 1 papelería, pero hoy en día el sector aledaño tiene mucho comercio y se pueden encontrar estos mismos negocios afuera, los dueños de estos no pagan nada adicional más que la administración y no quieren cerrar estos negocios, que debe hacerse para cerrarlos. ¿En la próxima asamblea se llevará este tema si se vota con solo la mayoría que este se acuerdo se pueden mantener o debe ser la totalidad? ¿Si alguien no está de acuerdo que debe hacerse?

¿El cambio de una Copropiedad de vivienda unifamiliar a mixta que requiere?

¿A qué entidad se puede solicitar una inspección para ver este tema y que riesgos corremos al no cumplir lo dicho en el reglamento de PH?”

Respuesta

Si bien la utilización de estas unidades privadas se inició para prestar un beneficio a las necesidades básicas de los residentes ante la inexistencia de estos usos relacionados con servicios a residentes del sector, lo cierto es que se debe dar cumplimiento a lo previsto en el reglamento y en la licencia urbanística.  En caso de que se quisiera conservar el uso aprobado hace tiempo por la asamblea, será necesario obtener la licencia de construcción (adecuación) presentarlo nuevamente para su aprobación con un quorum calificado del 70 por ciento del total de coeficientes de copropiedad y modificar el reglamento de propiedad horizontal previendo las cláusulas especiales para este efecto previstas por la Ley 675 de 2001. De igual forma los que tengan esta actividad deberían observar el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana y otras normas. Pueden solicitar un estudio técnico y jurídico a un arquitecto y a un abogado para establecer el cumplimiento de las normas.

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