Nora Pabón Gómez, abogada especializada en temas de propiedad horizontal, entre otros, responde las inquietudes que manifiestan los lectores sobre temas relacionado a la administración de conjuntos residenciales y la convivencia de inquilinos y propietarios en este tipo de desarrollos urbanos.
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Consultan los lectores:
Cuota extraordinaria sin destinación
“El año pasado, 2024, y también este, 2025, nos ha tocado realizar pagos de cuotas extras para “mantenimiento de fachada”, que según se menciona en el acta de la Asamblea Extraordinaria de este año, la última vez que se realizó el mantenimiento de la fachada del edificio fue en el 2017. Exigí que nos dieran cotización de dicha labor con un desglose de los servicios que abarca el término ambiguo “mantenimiento” ya que no han sido lo suficientemente transparentes en informar el monto total que se desea recolectar para esta expensa ni tampoco han provisto debido soporte para justificar el monto. La razón que exponen es que se está creando un fondo de ahorro destinado a la futura intervención de la fachada del edificio. No han dicho cuándo se realizará el mantenimiento ni de cuánto dinero será el fondo. Mis preguntas son las siguientes: ¿Es legal que continúen cobrando cuotas extras para el mantenimiento de la fachada del edificio? ¿Por cuánto tiempo más pueden seguir cobrando cuotas extras para dicho propósito? ¿Afecta o no en algo el hecho de que el acta aún no haya sido firmada por los miembros de la Comisión Verificadora? ¿Qué medidas puedo tomar, como propietaria, ante esta situación que está afectando mi presupuesto?”
Conjunto residencial Altos de Betania en el norte de Bucaramanga. Foto:Archivo particular
Respuesta
La cuota extraordinaria se debe pagar porque su cobro y destinación fueron aprobados por la asamblea de propietarios. Para cumplir la decisión no se requiere de la firma de los verificadores del acta. Es decir que este hecho no afecta la legalidad de las decisiones tomadas.
El administrador debe recaudar el valor correspondiente y realizar el mantenimiento de las fachadas. De lo contrario estaría desviando los recursos e incumpliendo con lo decidido por la asamblea. Además se han debido presentar a la asamblea los soportes necesarios. Si esto no fue así, podría ser impugnada la decisión.
La propietaria en su condición de tal, puede solicitar la información necesaria a la administración así como el cumplimiento de lo ordenado por la asamblea e informar al Consejo de Administración y al revisor fiscal para que se tomen las medidas pertinentes. Si el problema también los involucra, los propietarios previo cumplimiento de los requisitos de Ley pueden solicitar la celebración de la asamblea para que esta tome decisiones al respecto. Ello sin perjuicio de las acciones judiciales que se podrían interponer, con la asesoría de un abogado que revise el caso.
Algunos estacionamientos privados realizan cobros abusivos. Foto:iStock
Derecho a utilizar los estacionamientos
“¿Cuándo un conjunto residencial tiene derecho a parqueadero dos a uno, es decir por cada dos apartamentos hay un parqueadero puede el consejo y la administración establecer cobro de parqueadero?
¿Puede la administración y el consejo modificar la cantidad de parqueaderos de carros y de motos cuando la constructora entregó bajo escrituras cierto número de parqueaderos?”
Respuesta
El número y características de los espacios para estacionamientos proviene del proyecto aprobado mediante la licencia de una Curaduría Urbana u Oficina de Planeación según el caso. De igual manera la misma entidad aprueba los documentos técnicos de la propiedad horizontal que son los planos de alinderamiento y el cuadro de áreas o proyecto de división. El reglamento de propiedad horizontal debe coincidir con estos. Ninguno de los órganos de administración puede reformarlos, sin haber obtenido antes la aprobación de la modificación de los citados documentos técnicos para lo cual la Entidad solicitará al acta de asamblea.
En casos como el de la consulta, los estacionamientos se determinan como bienes comunes y la asamblea puede reglamentar el uso de tal manera que se pueda utilizar por todos de manera equitativa y con un cobro a quienes parquean su vehículo y lo que se acostumbra en algunas copropiedades es que estos paguen un valor mensual y utilicen uno de los cupos en orden de ingreso. En otros casos se realizan sorteos.
Es necesario enfatizar en que este cobro no es por la prestación de un servicio de parqueadero , sino de un valor adicional en las expensas comunes por su utilización. Sugiero asesorarse con el revisor fiscal para efectos tributarios pues en el caso del IVA y a la DIAN aceptando que la propiedad horizontal no tiene ánimo de lucro, ha hecho precisiones al respecto.
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