Colombia
“El Metro Revoluciona el Mercado de Vivienda Nueva en Bogotá: Un Análisis del Impacto Inmobiliario”
El Metro de Bogotá dejó de Ser una expectativa para los capitalinos y se transformó en una realidad. A medida que han avanzando los trabajos, ha aumentado la confianza no solo de los ciudadanos en general, sino también de desarrolladores y constructores. Y, por supuesto, se activó el mercado inmobiliario a lo largo de su trazado.
En concreto, han surgido desarrollos inmobiliarios en las áreas cercanas a las estaciones o donde estas están proyectadas.
El estudio ‘Efectos de anticipación que está teniendo el proyecto Metro de Bogotá en el mercado inmobiliario’, realizado por investigadores de la Universidad de los Andes, del Banco Mundial (BM) y de la Empresa Metro de Bogotá (EMB) revela que, aunque el metro elevado no esté finalizado, ya hay una activación de proyectos urbanísticos de vivienda nueva tanto en las zonas más cercanas a las estaciones como en áreas, hasta una distancia de 20 minutos a pie.
La metodología utilizada en el análisis se basa en criterios de accesibilidad y tiempo de caminata, cuatro polígonos o isocronas alrededor de cada una de las estaciones. CADA ISOCRONA TIENE Intervalos de Tiempo de 5 Minutos, ES DECIR, ESTÁN A 5, 10, 15 y 20 Minutos de Las Estaciones. Para este cálculo, el estudio utilizó el modo de transporte peatonal con una velocidad variable entre 3,5 km/h y 5 km/h.
La investigación tomó en cuenta información de la EMB y de Galería Inmobiliaria –compañía que realiza investigaciones y análisis sobre el sector constructor e inmobiliario– en las áreas de influencia de las dos líneas del Metro de Bogotá.
Estación Sexta, cerca del Sena, en la Avenida Primero de Mayo Foto:Milton Díaz
La primera línea es elevada y tiene un recorrido de 23,9 km, donde están proyectadas 16 estaciones, varias de ellas ya en construcción. La otra será subterránea y recorrerá 15,5 km de longitud, contando con 11 estaciones. La línea dos está en licitación y se espera que quede contratada al final de este año.
Eric Vergel-Tovar, profesor asistente en el Departamento de Arquitectura de la Universidad de los Andes, afirma que uno de los primeros hallazgos fue que una vez el proyecto metro comienza a consolidarse, desde la creación de la Empresa Metro en 2016, también inicia una fase en la que “el desarrollo inmobiliario reacciona de manera positiva”.
Este efecto se ha hecho especialmente notable a partir de los años 2022 y 2023, en los que han brotado proyectos de vivienda nueva que buscan capitalizar los beneficios de estar cerca de la línea férrea.
Vergel-Tovar, quien es doctor en Planificación Urbana y Regional, junto con la profesora Claudia Mejía, directora del Departamento de Arquitectura de la Universidad de los Andes, dirigieron el estudio.
Obras en la primera estación del Metro de Bogotá Foto:Milton Díaz
Impacto en áreas de influencia
La investigación determinó que en las primeras isocronas (las zonas más cercanas a las 16 estaciones) para el año 2023 había 221 proyectos inmobiliarios. En las segundas, los desarrollos ascendían a 649; en las terceras el número era de 1.712 y en
LAS CUARTAS, LAS ÁREAS MÁS REMOTAS DE LAS ESTACIONES, ERAN 770 Proyectos.
Este Comportamiento no es el Mismo que el de la Segunda Línea del Metro, Donde, Aunque Existen Proyectos en Algunas Zonas de Su Trayecto, Los Cambios A Nivel Del Mercado Inmobiliario “No Son Significativos” Aún, Según Vergel-Tovar.
Según el Autor del Estudio y Fuentes Consultadas Por Este Diario, Como el Docente de la Universidad Javeriana Darío Hidalgo, Quien Tiene Conocimiento Amplio Sobre el Metro, en la Primera Línea la Activación de Desarrollos Inmobiliarios es Mucho Mayor Porque Es Un Proyecto Que Se Ha Gestado Años (Desde 2014) Hubo Documentos Conpes y un Acuerdo de Cofinanciación en 2017, Se Contrató en 2019 y EN 2021 Comenzaron Las Obras.
De hecho, se espera que en los próximos días la línea elevada alcance un 50 por ciento de progreso en general, abarcando estudios y diseños, Traslados de Redes de Servicios Públicos, Gestión Predial, Estructura Terminada, Así Como Obras a Lo Largo de Todo el Trayecto y Trenes en Producción en China.
Mientras que la línea dos es más reciente y aún no se ha contratado. SURGIÓ EN La Administración Distrital Anterior, EN 2022 TUVO Documentos Conpes y un Acuerdo de Cofinanciación Entre El Distrito y la Nación y Se Prevée que en 2025 SE Concluya El Proceso de Licitación Internacional y Sea Adjudicada al Final del AÑO.
Aunque en la Primera Línea se Puede Anticipar un aumento en los proyectos inmobiliarios, Los Autores del Estudio Señalan que no hay una oferta significativa de Vivienda de Interés Social (VIS) Ni Vivienda de Interés Prioritario (VIP) en Las Futuras Zonas de Influencia de Las Estaciones. Por lo tanto, recomiendan que la Ciudad Debería Trabajar en Incentivos para este tipo de proyectos y que se centren en la Población que más necesita del transporte público.
La Estación Uno del Metro, en La Avenida Villavicencio, Entre Las Calles 94 y 93. Foto:Empresa Metro de Bogotá
Y a pesar de que los sectores intermedios son los que más evidencian un incremento en la cantidad de proyectos, los primeros, es decir, los más Cercanos y que se encuentran a una distancia de 5 minutos, muestran un notable efecto en los precios del metro cuadrado.
Según El Investigador Vergel-Tovar, Los promotores Privados Están Capitalizando Entre el 2,7 por ciento y el 11,3 por ciento del precio por metro cuadrado de la oferta de vivienda Nueva en Las Áreas Adyacentes a Las Estaciones de la Línea 1.
“Puede que el alcalde tenga un Mayor Número de Proyectos Inmobiliarios en otras isocronas, Pero la Primera es la que experimenta el mayor efecto positivo en el precio por metro cuadrado, y es, precisamente, por la cercanía”, explica Vergel-Tovar, quien también está anticipando lo que implica tener cerca el viaducto del metro.
Cita como Ejemplo dos proyectos ubicados en la Avenida Caracas entre las Calles 61 y 63. Se Trata de Desarrollos Comerciales que Buscan Estar a la Mismísima Altura de Lo Que Será El Viaducto. Y, A Partir de Esa Plataforma de Tres Pisos Comerciales, se prevé tener Microapartamentos.
Con Transmilenio, La Ciudad ya Experimentó el Fenómeno de los Desarrollos Comerciales que Quieren Aprovechar la Proximidad de Estaciones y portalés. Son los Casos de Los Portales Calle 80, Norte y Usme.
El Proyecto Metro de Bogotá Está a Punto de Cumplir un Avance General del 50 por Ciento Foto:Compañía Metro de Bogotá
Costos y microapartamentos
El Impacto en El Costo del Metro Cuadrado en Vivienda Nueva También Comienza A Verse en El Tercer Polígono en Relación a la Proximidad de Las Estaciones del Metro, es Decir, El Que se Ubica A Distancia de 15 Minutos Caminando.
Los Precios en Esas Áreas, Según anticipa el Estudio, son Más Altos que el Promedio Que se Registra en otros sectores de la ciudad.
OTRO DESCUBRIMIENTO ES LA DISPONIBILIDAD DE MICROAPARTAMENTOS QUE SE ESTÁ PRESENTANDO EN LAS ÁREAS DE INFLUENCIA DE LAS FUTURAS ESTACIONES DEL METRO. Y aunque en términos de costos por metro cuadrado podría situarse dentro del rango de las viviendas vis y vip, no es así.
La justificación podría radicar en las tendencias del mercado inmobiliario frente al incremento de los hogares unipersonales y también porque, como argumenta Vergel-Tovar, el alcalde de alta densidad de viviendas, lo que permite a los desarrolladores absorber los gastos de Esa ubicación deseada.
“Es Totalmente Lógico que los Microapartamentos estén proliferando en zonas servidas por el futuro metro, ya que los desarrolladores están anticipando lo que será la operación del proyecto ferroviario”, señala.
Por su parte, Juan Guillermo Yunda, Director de la Maestría en Planeación Urbana y Regional de la Javeriana, opina que este Fenómeno También podría estar vinculado con los incentivos fiscales, subsidios y normativas que ofrece la ciudad para el desarrollo de Vivienda de Interés Social.
El Estudio Además Permite Establecer que Las Zonas de Influencia del Límite Oriental de la Ciudad, Como el Centro y la Localidad de Chapinero Donde Existe Un Mercado Inmobiliario SIGNIFICATIVO, resultan Atractivas para Esos Proyectos. Lo Mismo aplica para la avenida Primero de Mayo y el Occidente, en particular Alrededor de Las Primeras Estaciones del Metro.
En el Occidente de la Capital, según Vergel-Tovar, la administración de la Alcaldía Debe APROVECHAR el interés que genera el metro para fomentar más vivienda vis y vip, equipamientos y un mejor espacio público.
Las Obras del Metro Avanzan por Las Avenidas Villavicencio, Primero de Mayo y Caracas Foto:Compañía Metro de Bogotá
Recomendaciones de la investigación
Ante el interés que se Evidencia del sector privado por proyectos inmobiliarios Cercanos a las Estaciones del metro, el investigador estima que la ciudad debe iniciar un estudio sobre cómo aprovecharlo.
En ese sentido, Darío Hidalgo señala que “Parece MÁS PRONUNCIADO EL MEJORAMIENTO EN ACCESIBILIDAD QUE EL IMPACTO NEGATIVO DE UNA ESTRUCTURA ELEVADA; Será Muy Interesante observar el Contraste Con la Segunda Línea subterránea”.
Vergel-Tovar además recomienda considerar Mecanismos de Captación de Valor Que Están en el Potencial para participar en las Plusvalías de Los Nuevos Proyectos de Vivienda que se Desarrollen en Las Áreas de Influencia de Las Estaciones.
En este aspecto, es necesario tener presente, y lo resalta el investigador como un acierto, el proyecto inmobiliario que la empresa Metro de Bogotá desea llevar a cabo en la estación número seis. Allí dispone de un terreno anexo que está ofreciendo en concesión por alrededor de 40 años.
El Viaducto del Metro Posee Más de 3.000 Metros Lineales Construidos, Imagen:Milton Díaz
También es importante señalar que es necesario establecer enfoques para impulsar iniciativas de desarrollo urbano enfocadas en el transporte sustentable (dot) en las áreas alrededor de las estaciones. ESTO CON EL OBJETIVO DE REDUCIR LOS IMPACTOS DE LA INFRAESTRUCTURA DEL Metro.
Vergel-Tovar Menciona Que ciudades emblemáticas con el dot, como Tokio y Hong Kong, que Han Logrado llevar a cabo desarrollos urbanos centrados en el transporte sostenibleen Los Cuales Las Compañías del Sector Enveron A Participar. ESTOS, Aclara, Les Proporciona Unas rentas que les posibilitan financiar, no únicamente la operación de la línea, sino también los procesos de revitalización y regeneración urbana.
Aunque el Estudio de los Antecedentes y el Banco Mundial Está Previendo Efectos del Proyecto Metro de Bogotá a Nivel Inmobiliario, La Ciudad Tiene una Oportunidad, como plátano de planta de planta de planta. Las Áreas de Influencia de Las Estaciones del Metro Elevado.
ESTO PODRÍA SER UNA DE LAS FUENTES DE FINANCIACIÓN PARA LA EXTENSIÓN DE LA PRIMERA LÍNEA HASTA LA CALLE 100Agregó Hidalgo, Recordando que Existe una Propuesta de Iniciativa Privada de los Constructores de Esa Línea en Evaluación por la EMB.
Hidalgo, Igualmente, Afirma que el análisis representa una indicación de efectos favorables de la línea de metro elevada, “además de los ahorros en tiempo de viaje de los usuarios y de la reactivación del transporte en Bogotá, QUE FUERON ESTIMADOS por la SociatiDADAvianas en 2023”.
Guillermo Reinoso Rodríguez
Editor de Bogotá
En x: @guirei24
