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Durante 10 jornadas consecutivas y como hemos tenido por costumbre desde hace muchos años, presentamos en esta sección los Especiales de Asambleas – para apoyar en esta etapa significativa a los propietarios, administradores, juntas, revisores fiscales – donde respondimos diversas cuestiones planteadas por los lectores acerca de inquietudes relacionadas con estas asambleas.
En esta ocasión incluimos varias preguntas vinculadas al tema, pero enfatizando en la fase posterior a las asambleas, una vez que se han tomado las decisiones, qué ocurre si estas no cumplen con la Ley y con los Reglamentos de propiedad horizontal, la redacción y entrega de las actas, el inicio de un nuevo consejo de administración y la implementación del presupuesto, entre otras tareas que deben llevarse a cabo.
Consultas de los Lectores
“Se convocó a una asamblea ordinaria virtual, se cumplió con el quorum para llevarla a cabo, pero esta no se realizó porque no había garantías de transparencia en quienes proporcionaban el soporte técnico. La administradora la anuló sin haber comenzado. ¿Qué se debe hacer? ¿Es necesario convocar a una nueva asamblea? ¿Cuál sería el tiempo más breve posible?”
Respuesta
Es una circunstancia inusual y poco común que exige un análisis y tiene varias alternativas de solución. Aunque es responsabilidad del administrador convocar a la asamblea y esta se llevó a cabo de manera adecuada, la reunión no se pudo llevar a cabo y considero que es necesario convocar nuevamente a la reunión ordinaria. Dado que la norma no contempla este tipo de eventualidades excepto para la asamblea extraordinaria, sería estrictamente requerido cumplir con los plazos de aviso establecidos por el reglamento, y en ausencia de este, por la Ley 675 de 2001.
Consulta
“Hola, buenas tardes, tengo una deuda considerable en el conjunto en el que resido. No pude asistir a la asamblea porque estaba lidiando con una emergencia familiar de un pariente que se encuentra en estado crítico de salud, ningún vecino que contacté para que me representara respondió. Solicité que me permitieran participar de manera virtual y me fue denegado a pesar de que un artículo de EL TIEMPO lo indica de otra forma.
El consejo me informó que podía enviar un audio explicando mi propuesta para liquidar la deuda total, pero la asamblea se negó a escucharlo.
¿Puede la asamblea privarme del derecho a expresarme y presentar mi propuesta de pago que, de hecho, era total y en una sola cuota?”
Respuesta
Si la asamblea era presencial, esta convocatoria requería que todos los propietarios asistieran de manera personal o dieran poder a otra persona para participar con derecho a voz y voto en su representación, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal. Si fue convocada de manera no presencial, también debía participar de forma virtual y podría otorgar poder. Es necesario examinar los antecedentes, ya que considero que la grabación solicitada no sustituía la asistencia y el hecho de que no la escucharan no implica que le negaran su derecho de participación en la asamblea, tal como estipula el Reglamento.
Por otro lado, el acuerdo de pago aún puede ser propuesto y negociado con la administración conforme al Reglamento. Le recomiendo consultar a un abogado especializado en propiedad horizontal para que le asesore en este proceso, en el que su intención es cumplir con sus obligaciones financieras, y tanto el administrador como el consejo deben facilitarle dicho cumplimiento.
Asambleas Imagen:iStock
Interrogante
“Se ha hablado extensamente sobre el Consejo de Administración; sin embargo, lamentablemente rara vez se discute acerca de la manera en que opera o se desempeña, es decir, se reúnen una vez que son seleccionados los integrantes, cuestiona cuántos deben ser en realidad los miembros del Consejo, 5, 7 o 9; la Ley tampoco establece sus atribuciones, aunque debe existir un presidente y un secretario(a), tampoco aclara la forma en que se deben transmitir a la administración instrucciones o recomendaciones. Son pocos los que conocen que el Consejo de Administración como tal opera únicamente cuando se reúne y allí es cuando el individuo designado entre ellos como presidente dirige la sesión y el secretario(a) registra cuidadosamente lo que se planea, discute y se acuerda, se elabora un acta en la que también se documentan las instrucciones a seguir por la administración; al concluir la sesión cada miembro se convierte en un copropietario al igual que los demás y no puede emitir directrices de manera individual a la administración, incluso siendo el presidente del Consejo. Esto es lo que en Colombia no se observa porque la gran mayoría de miembros de un Consejo por ignorancia y por su parte los abogados no se han tomado la molestia de aclarar en sus escritos.”
Contestación
La Ley 675 de 2001 considera al Consejo de Administración como uno de los organismos de gestión de la persona jurídica de la propiedad horizontal. De igual forma, regula su formación y sus funciones fundamentales, entre las cuales se incluyen designar al administrador, convocar a la asamblea extraordinaria e imponer sanciones. Adicionalmente, el presidente del Consejo firma el contrato de vinculación con el administrador.
Son los reglamentos de propiedad horizontal los que amplían lo concerniente a su funcionamiento y en el manual de convivencia se pueden realizar previsiones de forma detallada. Inclusive, el consejo puede establecer las normas que se aplicarán en las reuniones. Por supuesto, estos documentos deben estar accesibles para el conocimiento y aplicación de los propietarios, residentes y usuarios. Por último, la existencia y regulación del Consejo se menciona en la Ley 675 de 2001, los reglamentos de propiedad horizontal, los manuales de convivencia y las decisiones de la asamblea y del consejo se acatarán dentro de este marco legal. La Corte Constitucional también se ha manifestado en diversas sentencias, entre ellas C- 127 de 2004 y C-474 de 2004.
Consultas
Nora Pabón Gómez
Abogada, consultora externa
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