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En respuesta al interés de los propietarios y administradores no solo de los edificios y conjuntos habitacionales, sino también de inmuebles de otros tipos, en los Especiales de Asambleas que hemos publicado anualmente para atender tantas preocupaciones que surgen en esta época de reuniones de propietarios, durante al menos dos fechas adicionales, priorizaré las consultas vinculadas a las asambleas y consejos de administración.
Consultan los Lectores.
Decisiones sobre el formato de la Asamblea.
“La asamblea decidió que para el año 2025 esta se lleve a cabo de forma virtual, ¿qué quórum es necesario? Hay un copropietario que está enviando correos y menciona que esto no es posible si no está el 100% del coeficiente.”
Respuesta
Si los propietarios de un edificio o conjunto acordaron en una asamblea anterior que la ordinaria de 2025 se lleve a cabo de forma no presencial, deben convocarse y realizarse de esta manera; el quórum requerido es el estipulado por el artículo 45 de la Ley 675 de 2001. Esta normativa contempla que salvo que la Ley o el reglamento exijan un quórum o mayoría mayor, y en el caso de las reuniones de segunda convocatoria, la asamblea podrá reunirse con un número plural de propietarios que representen más de la mitad de los coeficientes de copropiedad y tomará decisiones con el voto favorable de más de la mitad de los coeficientes de copropiedad representados en la reunión. En estas asambleas no se podrán adoptar decisiones que requieran del 70 por ciento. Además, también se pueden llevar a cabo asambleas virtuales de segunda convocatoria.
Acerca de la asistencia del revisor fiscal a la asamblea.
“El revisor fiscal no ha entregado el informe a tiempo, no ha realizado seguimiento presencial, no se presenta según el contrato, sino que envía la información por correo. Ahora afirma que no podemos llevar a cabo la asamblea sin su presencia, en la fecha y hora que él puede, considerando que la asamblea ya fue programada con él en una reunión a mediados de febrero. Ahora argumenta que sin él no podemos hacer la asamblea y que la realicemos en abril de 2025.
¿podemos llevar a cabo la asamblea general en la fecha programada y notificar a la comunidad sobre las irregularidades con el fiscal, administrador y contador?”
Respuesta
El revisor fiscal tiene las funciones indicadas en el reglamento pertinente y en la Ley 675 de 2001, entre ellas la de convocar a la asamblea de forma extraordinaria. De acuerdo con la normativa, puede impugnar las decisiones de la asamblea. Aunque es nombrado por este Órgano de Administración, no forma parte de este, ya que la asamblea se compone únicamente por los propietarios de bienes privados, sus representantes o delegados. Por lo tanto, pueden llevar a cabo la reunión y tomar decisiones sin su presencia.
Dian recordó a conjuntos residenciales el IVA por alquiler de zonas comunes. Foto:iStock
Requisitos arbitrarios para la entrada de arrendatarios.
“La administradora de un Conjunto en Facatativá me exige que para permitir el ingreso de mi arrendatario se debe proporcionar la siguiente información.
-Certificado de antecedentes penales (policía, contraloría y procuraduría) de las personas que se arriendan, fotocopia de cédula, y compartir el manual de convivencia, cortinas blancas o beige son obligatorias. Adjuntar carta de residencia de convivencia donde vivió, si es de un conjunto residencial o junta de acción comunal. Certificado
en relación a antecedentes redam cumplimiento del decreto 753 de 2019 sobre medidas correctivas, que valida el Registro de Deudores Alimentarios Morosos – REDAM. Completar el formato de HABEAS DATA es un requisito indispensable.
Por último, agradezco la respuesta o asesoría al respecto, ya que considero que esta situación es un abuso, especialmente porque nunca ha sido aprobada por la asamblea en su totalidad.
Respuesta
Las solicitudes del administrador son injustas y, aunque están dirigidas a implementar medidas necesarias para asegurar la protección de las personas y bienes del conjunto, deben realizarse dentro de los límites del reglamento y la legislación, además de respetar los derechos de los propietarios y residentes. El afectado tiene la posibilidad de informar al consejo de administración sobre estos acontecimientos y requerir la intervención de este organismo para que se evalúe la actuación del administrador, así como las exigencias no contempladas en el Reglamento de Propiedad Horizontal, que le están impidiendo ejercer sus derechos sobre el inmueble, y los derechos del arrendatario. Asimismo, deben aplicarse los mecanismos de resolución de conflictos en estos casos.
Solemnidad del Manual de Convivencia.
“Mi pregunta específica es sobre el manual de convivencia. Si la asamblea de propietarios es la máxima autoridad; en la asamblea ordinaria se validó el Manual de convivencia, que fue socializado con todos los propietarios, dándoles tiempo suficiente para que presentaran sus opiniones e incluyeran sus solicitudes de modificaciones o sugerencias al mismo. A su vez, ningún propietario impugnó esta acta de asamblea dentro de los 2 meses siguientes a su publicación como establece la normativa.
Ya han transcurrido 2 años desde su aprobación y se ha aplicado de la manera en que se aprobó, imponiendo sanciones por la violación al manual, incluyendo por inasistencia a la asamblea.
Si por motivos económicos, hasta la fecha no se ha registrado el manual de convivencia en la Notaría y en los Folios de matrícula de cada copropiedad, y algunos propietarios se quejan de que es ilegal porque no está inscrito, pero ninguno toma medidas legales, se asume que sigue vigente con base en la aprobación legal en asamblea, que es la máxima autoridad.?”
Respuesta
El manual de convivencia, a diferencia del reglamento de propiedad horizontal, no necesita ser elevado a escritura pública ni registrado en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos; tampoco es obligatorio que aparezca en los folios de matrícula inmobiliaria. Su aplicación es obligatoria desde que la asamblea lo avaló, por lo tanto, se encuentra vigente y su cumplimiento debe ser exigido. En lo que respecta al tema de sanciones, es importante recordar que, aunque se mencionan las infracciones en los manuales de convivencia, este aspecto debe estar regulado en el Reglamento de Propiedad Horizontal, tal como lo establece el artículo 60 de la Ley 675 de 2001.
Pago de expensas de parqueaderos.
“En mi edificio no se está cobrando administración a los parqueaderos comunes de uso exclusivo. Sin embargo, sí se cobra a los propietarios de parqueaderos privados. Esto genera una diferencia muy significativa en el pago de expensas entre unos y otros, creando una desproporción e inequidad, ya que quienes tienen parqueaderos privados no poseen acceso a un parqueadero común. En resumen, quienes tienen asignado un parqueadero común disfrutan de este beneficio de no cobro, a pesar de que la Ley 675 en su artículo 23 establece que deben pagar por su uso.”
Respuesta
Son los coeficientes de copropiedad y, en determinados casos, los módulos de contribución, los factores que determinan la participación en las expensas comunes mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias. Los parqueaderos privados, por su condición, cuentan con un coeficiente asignado, y por ello realizan el pago de la cuota de administración, a diferencia de aquellos que son considerados comunes, aunque hayan sido asignados a ciertos propietarios. Lo que indica el artículo 23 de la Ley es distinto y se refiere a las compensaciones cuando los bienes comunes han sido asignados por la asamblea de propietarios. En todos los casos, se debe revisar el reglamento de propiedad horizontal y los antecedentes correspondientes.
Consultas
Nora Pabón Gómez
Abogada, consultora externa
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