Economia
Guía Definitiva sobre Asambleas de Copropietarios en Conjuntos Residenciales: Edición VIII
Las reuniones ordinarias de edificios y conjuntos se están llevando a cabo en los tres primeros meses del año, y por esta razón sigo atendiendo algunas de las inquietudes planteadas respecto a temas que se abordan en las reuniones ordinarias.
Dudas de los Lectores.
Lista de personas que deben contribuciones
“La administradora convocó a reunión para el 9 de marzo de 2025, incluyó el estado de cartera con fecha de corte al 31 de enero. ¿Esta convocatoria puede ser impugnada considerando que ella está ignorando la sentencia C-328 de 2019 de la Corte Constitucional donde establece que el listado de deudores debe ser elaborado con fecha de corte exactamente al mismo día en que se envía la convocatoria? En este caso fue el 21 de febrero.”
Respuesta
Del contenido del segundo párrafo del artículo 39 de la Ley 675 de 2001 y de la jurisprudencia relacionada con el asunto se deduce que el listado de propietarios con deudas en las expensas comunes debe tener como corte el día anterior a la convocatoria a la reunión de propietarios. Es fundamental considerar que, si los propietarios han establecido un acuerdo de pago con la administración y lo están cumpliendo, no pueden ser incluidos en este listado.
Podrían aplicar una sanción por falta de asistencia a la reunión de copropietarios. Foto:iStock
Decisión de la reunión sobre estacionamientos.
“La constructora proporcionó una cantidad específica de estacionamientos comunales, hay un duplicador que sumaría un total de 8 estacionamientos tal como se especifica en las escrituras públicas de cada apartamento. Los 8 estacionamientos adicionales nunca fueron utilizados y ahora el Consejo actual desea venderlos como chatarra. Se tendría que definir en la reunión, pero ¿cómo se haría el cambio en cada una de las escrituras? ¿Sería necesario elevar a escritura pública dicha venta? ¿El reglamento cambiaría?”
Respuesta
Es fundamental realizar un análisis de toda la documentación previa, comenzando por la revisión de la licencia de construcción y de las normativas urbanísticas ya que los duplicadores en muchos casos se consideran dentro del número de estacionamientos requeridos por la normativa. Por lo tanto, se estaría incurriendo en una violación de esta en caso de que se decida eliminarlos sin haber obtenido la licencia de construcción (modificación), o sin haberse desafectado estos del uso común, en cualquier caso con la aprobación de la autoridad competente (Oficina de Planeación o Curaduría). También se necesita la aprobación de la asamblea de propietarios, no solo en relación a los estacionamientos sino también para la modificación del reglamento de propiedad horizontal, que es estrictamente necesario. En este caso se verían afectados los bienes comunes. Finalmente, dado que se trata de bienes comunes, es crucial evaluar la necesidad de su mantenimiento y las razones por las cuales estos se han transformado en chatarra.
Directivos de la copropiedad que persisten en mantener su cargo.
“¿Qué se puede hacer si unos directores y administradores de un condominio se niegan a convocar a Asamblea para elegir nuevos directores, se resisten a rendir cuentas y presentar el plan administrativo y, además, “ajustan” las expensas sin consultar a los copropietarios?”
Respuesta
Este caso es similar a la mayoría de los que son objeto de consulta en esta columna, y requiere un análisis de todos los antecedentes en relación a las normativas. Sin embargo, cuando quienes ejercenLos altos cargos persisten no solo en ignorar las normativas y el reglamento de propiedad horizontal correspondiente, sin detrimento de la responsabilidad por los daños que ocasionen a la copropiedad y a terceros. Los demás propietarios tienen diversas opciones, como ejercer el derecho de petición ante estos para requerirles la convocación a la asamblea, así como la entrega de la documentación pertinente. Si estos directivos no cumplen, los propietarios tienen la facultad de interponer la acción de tutela ante el Juez. Otra alternativa es que los propietarios que representen al menos la quinta parte de los coeficientes de copropiedad o el revisor fiscal puedan convocar a una asamblea extraordinaria, siguiendo lo establecido por la Ley y el Reglamento.
Al examinar este caso, se debe considerar, entre otras normas, el artículo 50 de la Ley 675 de 2001, dado que el administrador no está asumiendo su responsabilidad de convocar a la asamblea de propietarios. Finalmente, el artículo 58 de la misma norma menciona los mecanismos para resolver conflictos que surjan entre los propietarios o tenedores, el administrador, el consejo de administración o cualquier órgano de dirección o control de la persona jurídica. A todo lo anterior, se suma la posibilidad de que los propietarios se dirijan al Juez Civil para los efectos mencionados.
Podrían imponerle una sanción por no asistir a la asamblea. Foto:iStock
Convocatoria para asamblea ordinaria y extraordinaria el mismo día
“En un condominio, si no hay quórum para la asamblea ordinaria, sería válido convocar a la asamblea extraordinaria 2 horas después de la ordinaria. En caso de no ser legal, por infringir la ley 675, ¿bajo qué normativas se podría considerar la ilegalidad? Agradezco la atención.”
Respuesta
Considero que el interrogante se refiere a la realización de la asamblea de primera y segunda convocatoria. En diversas ocasiones he expresado mi opinión sustentada en la Ley y la Jurisprudencia, señalando que el hecho de convocar la asamblea de propietarios para el mismo día estaría vulnerando los derechos de participación de aquellos propietarios que, por distintas razones, no puedan estar presentes, ya sea de forma personal o representados, en la fecha de la primera convocatoria. La Ley 675 de 2001 en su artículo 41 establece que la reunión de segunda convocatoria debe efectuarse cuando en la fecha de la primera no se pueda llevar a cabo por falta de quórum, el tercer día hábil siguiente a la convocatoria inicial a las 8:00 p.m., sin perjuicio de lo que disponga el reglamento de propiedad horizontal. Por ello, considero que a menos que el reglamento indique lo contrario, se aplicaría la Ley y las fechas de las dos reuniones deben ser diferentes.
Si la pregunta está formulada correctamente y se refiere a la realización de una asamblea extraordinaria, se deben aplicar las normas pertinentes de ambos tipos. Existiría la posibilidad de llevar a cabo una asamblea extraordinaria en la misma fecha para un objetivo específico, pero con diferentes alcances y características. El caso debe evaluarse con información adicional sobre los antecedentes relacionados.
Consultas
Nora Pabón Gómez
Abogada, asesora externa
