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A pesar de que los costos de la nueva vivienda en Colombia continúan incrementándose, una inflación más baja y el descenso en las tasas de interés han contribuido a que estos aumentos comiencen a estabilizarse.
El Índice de Precios de la Vivienda Nueva (IPVN) proporcionado por el Dane detalla las ciudades donde los precios están aumentando más, aunque también indica que solo en una ciudad están en descenso.
En el último trimestre de 2024, los costos de la vivienda nueva mostraron una desaceleración en el ritmo de crecimiento, especialmente en el segmento de casas. Mientras que los apartamentos tuvieron un aumento trimestral del 1,82 por ciento, las casas experimentaron un descenso del 0,27 por ciento.
Foto:iStock
Estos comportamientos antagónicos resultaron en un aumento total de 1,74 por ciento en comparación con el tercer trimestre del año anterior (2,37 por ciento), según un análisis del centro de estudios económicos Anif.
Asimismo, implica una reducción de 1,22 puntos porcentuales en comparación con el cuarto trimestre de 2023, periodo en el cual se observó un incremento del 2,96 por ciento en los precios.
A lo largo de 2024, los precios de la vivienda nueva crecieron 9,07 por ciento, gracias a los apartamentos (9,32 por ciento), que superaron en 5,9 puntos porcentuales la variación de las casas.
A pesar de las divergencias entre los tipos de vivienda, ambos segmentos muestran un cambio en la tendencia de crecimiento. De acuerdo con Anif, la desaceleración de la inflación desde mediados de 2023 ha impactado los costos de insumos y el financiamiento con tasas de interés más bajas.
Foto:iStock
No obstante, el ajuste en los apartamentos ha sido más lento debido a modificaciones en las preventas y plazos de construcción más prolongados.
En el pasado, un proyecto alcanzaba su equilibrio en 12 meses y entregaba viviendas en 24 meses; ahora, estos plazos pueden extenderse hasta cuatro años o más.
Esto ha llevado a que los precios de los apartamentos se calculen con base en costos proyectados para 2027 y 2028. Además, la suspensión de subsidios como Mi Casa ya ha disminuido la demanda en ciertos segmentos, prolongando la absorción de la oferta y afectando la comercialización.
Hasta el momento, el Ministerio de Vivienda no ha indicado cuándo se reactivarán las postulaciones para los subsidios de vivienda, tras haberlas interrumpido en diciembre de 2024 debido a la falta de recursos disponibles.
Vivienda Foto:iStock
Ciudades donde más aumentan los precios de vivienda
Por otro lado, las zonas urbanas y metropolitanas muestran dinámicas diversas entre regiones. Cúcuta y su área metropolitana presentaron el mayor incremento anual en los precios.de vivienda nueva, con un 24,63 por ciento. A continuación se encuentran Pasto (18,34 por ciento) y Popayán (15,59 por ciento).
En las principales urbes de Colombia también se registraron incrementos notables, como en Barranquilla (14,77 por ciento), Medellín (10,42 por ciento) y Cali (7,75 por ciento).
Al evaluar Bogotá junto con los municipios de la Sabana de Bogotá, el aumento fue del 7,29 por ciento, sin embargo, si consideramos únicamente a Soacha, se observó un incremento en los precios del 5,93 por ciento.
En contraste, Neiva mostró la única variación negativa durante este periodo, con una disminución del 3,37 por ciento, lo que sugiere un ajuste en los costos de la vivienda, posiblemente ligado a una menor demanda o condiciones de mercado menos propicias.
Precios de vivienda nueva en Colombia Foto:Dane
Según Anif, estos datos sobre los precios de la vivienda nueva resaltan la necesidad de examinar factores locales que influyen en la evolución del mercado inmobiliario.
Conforme a la información de Camacol, en 2024 las transacciones de vivienda se estancaron y los ritmos de ventas alcanzaron los niveles más bajos desde 2012. Durante el año se vendieron 144.647 unidades, un crecimiento casi inexistente en comparación con 2023 (0,6 por ciento).
Y el año 2025 comenzó con descensos. Entre enero y febrero se habían comercializado 22.428 unidades, unas 2.210 viviendas menos en comparación con el mismo periodo de 2024 cuando se lograron vender 24.638 unidades.
Respecto al número de viviendas que comenzaron su construcción, este año se ha reducido a más de la mitad (55,4 por ciento), ya que pasaron de 30.761 a 13.722. Mientras tanto, los lanzamientos de nuevos proyectos acumulan una reducción del 4,7 por ciento.
Precios de vivienda nueva en Colombia Foto:Dane
Precios de las viviendas por estrato
La evaluación hecha por el Dane por ciudades y estrato socioeconómico también facilita la identificación de particularidades en cada mercado. Barranquilla reportó el mayor incremento anual en los precios de la vivienda nueva, con un aumento del 17,87 por ciento.
La segunda ciudad fue Pereira con un 14,83 por ciento, mientras que en Medellín los precios de la vivienda nueva aumentaron 10,11 por ciento y en Bucaramanga un 9,77 por ciento.
Por el contrario, Cali y Bogotá mostraron incrementos más moderados, con variaciones del 7,60 por ciento y 5,71 por ciento, respectivamente. Sin embargo, Armenia es el municipio donde los precios están creciendo más lentamente, con un 3,10 por ciento.
Al segmentar por estrato, los precios más altos corresponden a la vivienda nueva construida para familias de estrato medio en Pereira, con un 47,45 por ciento. También resalta el incremento del 17,17 por ciento en Barranquilla.
En cambio, las viviendas para el estrato bajo en Bogotá experimentaron un ligero descenso en sus precios de 0,73 por ciento, mientras que en Armenia las de estrato medio solo crecieron 3,85 por ciento y en las viviendas dirigidas a hogares de estrato alto el aumento fue casi imperceptible (0,53 por ciento).
Para Anif, los resultados publicados por el Dane indican que la situación del mercado inmobiliario en 2024 estuvo marcada por el acceso al crédito y las tasas de interés, las políticas de vivienda y la oferta disponible.
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