Colombia
estudio revela las tendencias inmobiliarias de la ciudad
En el último año Bogotá continuó presentando un crecimiento en el valor catastral de los predios.aunque a una tasa menor de cara a 2024. Pasó de un crecimiento del 12 por ciento al 2,9 por cientouna variación un poco por encima de la de 2021, con un 0,9 por ciento.
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Estos son algunos de los hallazgos de la actualización catastral realizada en 2025, que abarcó cerca de 3 millones de bienes inmuebles de toda el área urbana.
La directora de Catastro Bogotá, Olga Lucía López Morales, explica que, si bien hubo un crecimiento en la valorización de los predios en la última actualización, este fue menor frente al de 2024.
Esa desaceleración -según la funcionaria- está asociada al contexto económico del país y en particular a factores como las altas tasas de interés y las dificultades para acceder a créditos hipotecarioslo que generó “una actitud más prudente” de las personas para invertir en la compra de inmuebles.
Construcción de vivienda en Bogotá Foto:Secretaría Distrital de Hábitat
Cabe recordar que el año pasado, precisamente, el Gobierno Nacional suspendió la entrega de subsidios del programa ‘Mi Casa Ya’, con lo cual se afectó la cobertura a la tasa de interés de los créditos hipotecarios.
En general, el valor de los predios de la ciudad pasó de 918 billones de pesos en la actualización anterior a 945 billones en la última.
Este proceso se desarrolla en Bogotá cada año desde hace cerca de tres lustros y el último se aplicó en 2025 y está vigente desde el pasado primero de enero. La actualización consiste en identificar los cambios, jurídicos y económicos de los bienes inmuebles, mediante la recolección y análisis de información, uso de imágenes aéreas, trabajo de campo y el registro sistemático de esta información en las bases de datos del catastro distrital.
Bogotá Foto:iStock
Uno de los componentes centrales de la actualización es la valoración de los predios. Cada año, Catastro Bogotá asigna el valor catastral de cada predio con base en el comportamiento del mercado inmobiliario, teniendo en cuenta factores de oferta y demanda, sin que ello implique ajustes automáticos.
La información catastral se estructura principalmente sobre tres variables: las condiciones físicas de los inmuebles, como tamaño, áreas, usos y la información del valor catastral. En Bogotá, el valor catastral puede representar entre el 70 y el 100 por ciento del valor comercial de un predio.
La última actualización permitió detectar que el mayor incremento del valor de los predios se concentró en San Cristóbal, Bosa y Ciudad Bolívar.localidades donde el comportamiento del mercado inmobiliario (oferta y demanda) reflejó mayor dinámica, especialmente en bienes inmuebles residenciales de estratos 1 y 2.
La localidad de San Cristóbal tuvo mayor incremento en el valor de los predios. Foto:Alcaldía Local
En contraste, Engativá, Usaquén y Chapinero presentaron incrementos más moderados, sin registrar disminuciones en sus valores. Se cree que eso es efecto de una menor oferta y demanda a causa de las preferencias de las personas y el acceso a servicios.
Área mayor construida
El estudio de Catastro Bogotá revela que la ciudad tuvo un crecimiento del 1,9 por ciento en el área construida frente al año anterior, al pasar de cerca de 307 millones de m2 a 312,9 millones de m2.
Este incremento -según López- es el más alto desde 2018 (antes de la pandemia) y confirma una tendencia sostenida de crecimiento, aunque con un repunte más marcado en el último año. El 76 por ciento del área construida se concentra en predios de uso residencial.
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Las localidades con mayor aumento en metros cuadrados construidos fueron Usme, Bosa y Los Mártires. Ese incremento se explica principalmente por procesos de densificación, como predios industriales y bodegas de un solo piso que fueron reemplazados por edificaciones en propiedad horizontal, como conjuntos residenciales, apartamentos u oficinas.
“El crecimiento se da, en su mayoría, en altura y sobre predios ya existentes, mediante la adición de uno o dos pisos o la creación de nuevas unidades dentro del mismo predio, más que por la incorporación de nuevos terrenos”, explicó.
Por el contrario, las localidades que presentaron menor crecimiento en el área fueron La Candelaria, Teusaquillo y Sumapazterritorios consolidados donde las posibilidades de expansión son limitadas y el aumento del área edificada suele ser reducido.
En La Candelaria se presentó un menor incremento. Foto:iStock
Un diferente comportamiento se observará en Fontibón, Bosa y Usaquén, donde una parte relevante del aumento del área construida corresponde a nuevos predios, no por la modificación de predios existentes o pisos adicionales.
En Fontibón, por ejemplo, zonas industriales consolidadas durante años han sido transformadas en grandes conjuntos residenciales, especialmente en sectores como Hayuelos y La Esperanza.
En Bosa y en Usaquén se identifican dinámicas similares, asociadas tanto al desarrollo de nuevos predios como al reemplazo de grandes viviendas por conjuntos residenciales. En Usaquén no se tienen identificados sectores específicos.
Bogotá Foto:iStock
El numero de predios
La actualización catastral evidencia, igualmente, un aumento del 2,6 por ciento en el número de predios frente al proceso anterior. Pasa de 2’890.000 a 2’965.000.
Este crecimiento mantiene la tendencia del año anterior (2,6 %) y marca un retorno a los niveles los observados antes de la pandemia. Entre 2020 y 2023 el incremento anual fue cercano al 1,5 por ciento, mientras que en 2017 y 2019 las tasas fueron de 2,5 por ciento y 2,6 por ciento.
“Encontramos que hay un mayor ritmo en el crecimiento de número de predios y se está llegando a niveles de prepandemia”, explicó López.
Bogotá Foto:César Melgarejo / EL TIEMPO.
Las localidades con mayor crecimiento en el número de predios fueron Los Mártires, Bosa y Fontibón. En Los Mártires, el aumento se explica por la transformación de antiguas zonas industriales, especialmente bodegas, hacia usos residenciales, como conjuntos. Esto se presenta en sectores como El Listón, San Victorino y Santa Fe.
En Bosa, el crecimiento está asociado al desarrollo del plan parcial Bosa 37, donde se registra una migración hacia conjuntos residenciales y un aumento de grandes proyectos de propiedad horizontal, un fenómeno que no era habitual.
Fontibón también presenta un incremento importante impulsado por desarrollos en sectores como Hayuelos y La Esperanza.
Construcción de viviendas Foto:MILTON DÍAZ
Estas tres localidades concentran la mayor parte de los nuevos predios y del área incorporada a la base de datos del catastro, principalmente en inmuebles de uso residencial, con énfasis en estratos 2 y 3.
Propiedad horizontal
La directora de Catastro Bogotá explicó que la ciudad se encuentra muy cerca de consolidar una estructura predominantemente residencial bajo el régimen de propiedad horizontal, que ha venido aumentando de manera sostenida en los últimos años.
En la actualización de 2024 esta modalidad representaba el 68 por ciento de los predios residenciales y en el último año se creció más de dos puntos.
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En propiedad horizontal también se evidencia una tendencia hacia los predios residenciales con áreas pequeñas. En los últimos 10 años se han consolidado los inmuebles de menos de 40 m2 y hoy ya representan el 16 por ciento en las copropiedades.
Esto es notorio en localidades como Santa Fe, Los Mártires y Puente Aranda, donde más del 30 por ciento de los predios residenciales en propiedad horizontal están enmarcados en esas áreas.
En el otro extremo están Chapinero, Teusaquillo y Fontibón, con antiguas zonas consolidadas que presentan apartamentos y construcciones de más de 40 o incluso de 70 m2.
proyecto de vivienda Foto:Archivo EL TIEMPO / RODOLFO GONZÁLEZ
En el uso comercial, Catastro identifica una mayor concentración de predios en centros comerciales, aunque persisten zonas de comercio puntuales consolidadas en la ciudad. Según la directora, los inmuebles comerciales continúan aumentando y siguen valorizándose, en particular los localizados en grandes complejos comerciales.
En cuanto al uso industrial, López confirmó que el catastro refleja una reducción de este tipo de actividades. El análisis en 2025 muestra que zonas tradicionalmente industriales, como Montevideo y sectores aledaños a la Terminal de Transporte de El Salitre, así como áreas de Fontibón y el sector de La Esperanza, han experimentado un cambio de usos.
Así, antiguos predios industriales, como bodegas y fábricas, están siendo sustituidos por conjuntos residenciales bajo el régimen de propiedad horizontal, lo que evidencia una migración progresiva hacia el uso residencial.
GUILLERMO REINOSO RODRÍGUEZ
Editora de Bogotá
En X: @guirei24
