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El nuevo proyecto de ley de financiamiento del Gobierno de Gustavo Petro incluye un debate, las propiedades horizontales residenciales. De acuerdo con el Ministerio de Hacienda, no estarán obligadas a cobrar IVA sobre sus cuotas de administración, pero introduce responsabilidades tributarias para copropiedades de uso comercial o mixto.
La ANDI, expertos tributarios y exfuncionarios de la DIAN cuestionan el alcance de la reforma, pues o de acuerdo con expertos en el proyecto presentado por el Gobierno, el literal que añade al artículo 421 del Estatuto Tributario establece que son ventas y está gravado con la tarifa general. El debate entonces sigue abierto en el Congreso de la República.
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El Ministerio de Hacienda explicó que las cuotas de administración de propiedades horizontales residenciales seguirán exentas de IVA. Sin embargo, copropiedades mixtas y comerciales deberán asumirlo en actividades como parqueaderos o explotación de áreas comunes.
El proyecto de ley de financiamiento establece nuevos criterios para las propiedades horizontales:
Residenciales: no pagan IVA sobre cuotas de administración ni por uso de áreas comunes.
Comerciales y mixtas: sí deberán cobrar y trasladar IVA cuando exploten económicamente zonas comunes o presten servicios como parqueaderos.
Con esta diferenciación, el Ejecutivo asegura que se protege a los hogares y se cierran vacíos que permitían actividades sin tributación clara dentro de conjuntos comerciales y mixtos.
El Ministerio de Hacienda puntualizó que la reforma no grava con IVA las cuotas de administración residenciales y detalló que en el decreto presentado en el artículo 3: las cuotas de administración no se consideran “venta”, por lo tanto no generan IVA.
Además señaló que en el artículo 4, las propiedades horizontales residenciales no son responsables de IVA en servicios de parqueaderos ni explotación de zonas comunes.
mientras que en el caso de las propiedades horizontales mixtas o comerciales sí deberán responder por IVA en estos casos, “para unificar criterios y cerrar espacios de evasión”.
En el análisis de Lisandro Junco, exdirector de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales, Dian, el literal que añaden al artículo 421 establece qué operaciones son ventas. “Todo lo que no esté exento, excluido o con tarifa diferencial está gravado con la tarifa general. Por eso, los parqueaderos también quedan gravados con IVA”, dijo.
Parqueaderos. Foto:iStock
Junco recordó que ya había advertido que los parqueaderos en copropiedades debían estar sujetos al impuesto, aunque aclaró que otra cosa muy distinta es la cuota de administración, pues “pagar una cuota de administración no es una actividad mercantil. Mercantil es el servicio de aseo, de vigilancia o de reparaciones, que sí tienen IVA. Pero pretender que la manutención de mi copropiedad pague IVA es un exabrupto al Código Civil”.
Jimmy Jiménez, abogado y director del bufete de abogados Integrity Legal, apunta que efectivamente con la modificación que plantea el Gobierno, se incluye a las cuotas de administración “y afiliación a no contribuyentes del impuesto sobre la renta, como hechos que no se consideran venta, y por lo tanto, no estarían gravados con el impuesto sobre las ventas”
Para César Cermeño, socio del equipo de litigio tributario de Martínez Quintero Mendoza González Laguado & De La Rosa, las modificaciones propuestas buscan ajustar la tributación a la realidad de las copropiedades
“La primera novedad consiste en que las cuotas de administración ya no podrán ser interpretadas como un hecho generador del IVA. Lo que cada vecino paga mes a mes para mantener el edificio o conjunto no podrá ser visto como una ‘venta’ sujeta a este impuesto. Se reconoce su verdadera naturaleza, más cercana a una contribución solidaria entre copropietarios”.
Respecto a los parqueaderos y zonas comunes, precisó que “ las propiedades horizontales de uso comercial o mixto seguirán obligadas a cobrar el IVA cuando arrienden parqueaderos, salones o terrazas, las residenciales quedarán expresamente excluidas de esta obligación”.
Cermeño enfatizó en que el impacto es claro, los residentes de conjuntos podrán respirar tranquilos porque no verán incrementadas sus cuotas de administración, mientras que las Propiedades con vocación comercial o mixta deberán asumir un esquema más riguroso de tributación”.
conjuntos abandonados Foto:YouTube: Kevin Bolaños.
¿Qué son las propiedades mixtas?
Las propiedades horizontales se diferencian por su destino, las residenciales son solo para vivir, las comerciales para actividades mercantiles, y la mixta combina ambas usos (vivienda y comercio) en un mismo inmueble o conjunto. La distinción principal radica en el tipo de actividades que se permiten, lo que define las reglas de convivencia y administración de los bienes comunes y privados.
Cuando un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal, nace una persona jurídica (la de la copropiedad) que puede tener NIT, contratar empleados, pagar impuestos, cobrar cuotas de administración, etc.
En Colombia, los edificios residenciales con locales comerciales que combinan viviendas en los niveles superiores con tiendas, restaurantes u oficinas en las plantas bajas, son mixtos.
Lo mismo sucede con los complejos urbanos integrados que son proyectos que ofrecen una variedad de usos, incluyendo zonas residenciales, comerciales, recreativas y de oficinas, para crear entornos urbanos autosuficientes.
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