En Colombia, arrendar un inmueble representa una alternativa de inversión y una fuente de ingresos. Sin embargo, cuando el arrendatario incumple las condiciones pactadas, puede ser un dolor de cabeza.
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En este contexto, la Ley 820 de 2003 regula las relaciones entre arrendadores e inquilinos, definiendo las causales y los procedimientos que permiten la terminación unilateral del contrato de vivienda urbana.
¿Qué establece la Ley 820 de 2003?
La norma tiene como propósito equilibrar los derechos y obligaciones de ambas partes, garantizando la protección de la propiedad privada sin vulnerar las garantías del dueño.
De acuerdo con el artículo 22, el propietario puede solicitar la terminación del contrato por incumplimiento del inquilino o por decisión unilateral del arrendador, siempre que exista preaviso y, en algunos casos, indemnización.
El tiempo de permanencia no siempre garantiza quedarse en la vivienda. Foto:iStock.
Causales de terminación por incumplimiento
El artículo 22 de la Ley 820 de 2003 establece los motivos principales que facultan al dueño a solicitar el desalojo del inquilino:
- Falta de pago: cuando el arrendatario no cancela la renta en el tiempo y forma acordados.
- Servicios públicos o expensas comunes: la no cancelación de estos pagos que ocasione la suspensión del servicio.
- Subarriendo o cesión sin autorización: el arrendatario no puede ceder el contrato, subarrendar ni cambiar el uso del inmueble sin permiso del propietario.
- Actos que afecten la convivencia o impliquen delito: la utilización del inmueble para actividades que alteren la tranquilidad ciudadana o que sean contrarias a la ley.
- Alteraciones estructurales no autorizadas: realizar cambios, ampliaciones o daños en la propiedad sin consentimiento del arrendador.
- Violación del reglamento de propiedad horizontal: incumplir las normas internas cuando la vivienda pertenece a un conjunto o edificio sometido a este régimen.
Estas causales otorgan al propietario el derecho de terminar el contrato sin importar el tiempo que el inquilino haya habitado el inmueble, siempre que la irregularidad esté comprobada.
Propietarios y arrendatarios deben conocer las reglas antes de firmar un contrato.
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Terminación con indemnización y preaviso
El artículo 23 establece que el dueño puede finalizar el contrato incluso sin incumplimiento, siempre que cumpla con dos condiciones:
- Notificar por escrito al inquilino con mínimo tres meses de anticipación.
- Consignar una indemnización equivalente a tres meses de arriendo, cuando así lo determine la ley o el contrato.
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Causales especiales de restitución del inmueble
Además, la legislación contempla situaciones específicas que permiten al propietario recuperar su bien por razones justificadas:
- Ocupación propia: cuando el arrendador necesita habitar el inmueble durante al menos un año.
- Demolición o reparaciones: si la propiedad debe desocuparse para obras de reconstrucción o mantenimiento estructural.
- Compraventa: cuando el inmueble debe entregarse como parte de un contrato de venta.
En estos casos, la norma exige presentar “previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres meses a la referida fecha de vencimiento”, para garantizar el cumplimiento de la causa invocada.
Entender las normas de arriendo puede ahorrarte problemas legales y económicos.
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Obligaciones del arrendador
El artículo 8 de la misma ley dispone que se debe entregar el inmueble en buen estado, mantenerlo habitable y asegurar el funcionamiento adecuado de los servicios y zonas comunes.
También está obligado a entregar copia del contrato firmado al arrendatario y, si aplica, al codeudor, dentro de los diez días posteriores a la firma.
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Daniel Alejandro Bonilla Martínez
REDACCIÓN ÚLTIMAS NOTICIAS
