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Nora Pabón Gómez, abogada especializada en temas de propiedad horizontal, entre otros, responde las inquietudes que manifiestan los lectores sobre temas relacionados con la administración de conjuntos residenciales y la convivencia de inquilinos y propietarios en este tipo de desarrollos urbanos.
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Construcciones también deben cumplir con normas
“En Ricaurte, en un condominio de viviendas unifamiliares, con tres modelos de casa para construir según sus estatutos, algunos copropietarios han alterado los planos de construcción en su copropiedad.
Aducen que, las oficinas municipales les han aprobado las licencias de construcción.
Nuestro manual de convivencia no añade nada a lo que dice la ley 675.
¿En asamblea extraordinaria de copropietarios virtual, podemos definir sanciones pecuniarias y/o de modificación, para adecuar las construcciones infractoras a las aprobadas en los estatutos? Por ejemplo, por cada medidor de servicios públicos adicional, cobrar una multa mensual de una cuota de expensas comunes, que se irá incrementando al doble cada año.
¿Existe alguna instancia oficial que nos pueda asesorar para establecer y ejecutar dichas sanciones? ¿Las autoridades municipales pueden cambiar, con una multa, la licencia de construcción aprobada para el condominio
Condominios Foto:Savanna Club Conjunto Cerrado
Respuesta
No es claro si el Conjunto en mención se encuentra acogido al Régimen de Propiedad Horizontal y de esto dependerán las medidas que se puedan tomar al interior de la copropiedad. Independiente de ello, cualquier construcción que se adelante, debe cumplir con las normas urbanísticas y obtener licencia tanto para obras nuevas como para reformas, ampliaciones o adecuaciones.
Comencé mencionando el Régimen de la Ley 675 de 2001, porque si el Conjunto está sometido a este, uno de los requisitos dentro del trámite de licencia es la presentación del acta de la asamblea de propietarios. Esto es, que se debe cumplir tanto las normas urbanísticas como las de Propiedad horizontal.
Es posible que estas modificaciones alteren los planos arquitectónicos y los documentos técnicos de la propiedad horizontal que son los planos de alinderamiento y el cuadro de áreas y en consecuencia se deba reformar también el reglamento de propiedad horizontal, para lo cual es necesaria la aprobación de la asamblea con un quórum calificado del 70 por ciento del total de propietarios.
La administración debe solicitar a los propietarios los documentos y analizar cada caso para proceder al proceso interno que conducirá a la completa legalización de las obras. Es posible también que a raíz de esto sea necesaria la modificación de coeficientes.
En síntesis, son muchos los aspectos que deben ser analizados de fondo por los órganos de administración y mejor con la asesoría de un abogado y un arquitecto o de un ingeniero.
En cuanto a la sanción también se debe conocer si el Conjunto es de propiedad horizontal pues la imposición de sanciones no puede ser regulada en una asamblea extraordinaria virtual, sino en el reglamento de propiedad horizontal cumpliendo con los requisitos de la Ley en cuanto al procedimiento y en lo sustancial.
No hay una autoridad administrativa externa que sancione por incumplimiento del Reglamento, pero si al interior de la copropiedad. De todas formas, el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana regula el tema de las sanciones por incumplimiento de las normas urbanísticas que serán impuestas por las inspecciones de policía.
Cuota extraordinaria. Foto:iStock
¿Cuota extraordinaria para seguros?
“Quisiera saber sobre el pago de cuota extraordinaria para Seguro de zonas comunes, además teniendo en cuenta que el coeficiente de mi apartamento es el más grande del edificio. No debe estar incluido dentro del Presupuesto anual ?”
Respuesta
El valor para el seguro de zonas comunes debe estar contemplado en el presupuesto anual. Esto significa que forma parte de las expensas comunes ordinarias. De todas maneras la imposición de la cuota extraordinaria tiene que estar aprobada por la asamblea de propietarios. En esta reunión se debió presentar la argumentación del caso para demostrar que se justificó en motivos imprevistos o urgentes, lo cual no debería ocurrir en este caso , salvo que se hubiera encontrado con posterioridad a la asamblea que aprobó el presupuesto anual , que hubo un infraseguro o por otras circunstancias que argumentarán el administrador y los que solicitaron la celebración de la asamblea extraordinaria.
Todos estos antecedentes deben ser examinados para establecer la posibilidad de impugnar la decisión de la asamblea si es pertinente.
Se está volviendo costumbre en muchas copropiedades, que no se excluyan del presupuesto anual, todos los ítems que se debían contemplar., para luego cobrar una cuota extraordinaria y suplir lo que faltó. Si la cuenta es para pagarla en diferido, la cuota de administración no es real sino simulada porque al final viene incrementándose. Igual si fuera de contado. Los administradores, consejos y asambleas, así como los revisores fiscales , deben abstenerse de incurrir en esta arbitrariedad, que puede traer perjuicios mayores a la persona jurídica de la propiedad horizontal y a los propietarios.
De todas formas, es claro que mientras hay solidaridad entre el propietario y el tenedor por el pago de cuotas ordinarias, en el caso de transferencia de dominio el anterior y nuevo propietario serán solidarios por todas las deudas, incluso por las cuotas extraordinarias. Al final los que se benefician con este procedimiento irregular son los tenedores, entre estos, los arrendatarios
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