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Nora Pabón Gómez, abogada especializada en temas de propiedad horizontal, entre otros, responde las inquietudes que manifiestan los lectores sobre temas relacionados con la administración de conjuntos residenciales y la convivencia de inquilinos y propietarios en este tipo de desarrollos urbanos.
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Preguntan los lectores
Unidad inmobiliaria cerrada
“Somos un conjunto residencial ubicado en la población de Fusagasugá (Cundinamarca) y nuestro interés es conformar una Unidad Privada juntamente con otra copropiedad aledaña a la nuestra y de acuerdo con lo dispuesto en la Ley 675. Lo que motiva nuestro interés está cimentado en lo siguiente:
- Compartimos la misma vía de acceso a nuestros conjuntos y dentro de la población.
- Tenemos el mismo diseño arquitectónico, incluso existen unidades que tienen paredes medianeras.
- Internamente estamos separados por un pequeño muro que soporta una valla que permite visualizar cada uno de los conjuntos.
- Tenemos claro que la Ley 675 facilita la creación de la Unidad Privada, pero tenemos las siguientes inquietudes:
- Al tener cada uno de los dos Conjuntos su NIT, es decir somos entes jurídicos diferentes; tendríamos en un momento dado que transformarnos en otra entidad para iniciar el trámite.
- Logrando la aprobación de esta fusión por parte de las dos Asambleas de Copropietarios, dentro de los parámetros exigidos por la Ley; ¿qué entidad oficial o ante qué entidad deberíamos registrar el interés de efectuar nuestra unión?
- En caso de requerir que los tramites deben efectuarse mediante apoderado: ¿qué profesional podría llevar a cabo la operación hasta su feliz culminación?
- Y finalmente, cual sería, paso a paso, el trámite de la posible creación de esta Unidad Privada.
Respuesta
La Ley 675 de 2001 contempla dos figuras que, sin cumplir con los requisitos para su constitución en propiedad horizontal, sí pueden someterse a sus normas en varios aspectos. Estos son las Unidades Inmobiliarias Cerradas y las parcelaciones.
Las primeras se conforman por grupos de edificios, casas y demás construcciones integradas arquitectónica y funcionalmente, que comparten elementos estructurales y constructivos, áreas comunes de circulación, recreación, reunión, instalaciones técnicas, zonas verdes y de disfrute visual; cuyos propietarios participan proporcionalmente en el pago de expensas comunes, tales como los servicios comunitarios, vigilancia, mantenimiento y mejoras. (Texto exacto de la Ley)
Además, la norma hace varias previsiones con respecto al funcionamiento de estas UIC que hasta el momento se ha aplicado con éxito en varios casos. Con anterioridad he respondido consultas sobre el mismo tema y he recordado que el propósito de constituir la unidad inmobiliaria cerrada no es conformar una unidad privada, sino repartir gastos y beneficios estableciendo una reglamentación para administrar solo los bienes que son de uso común de los dos o más conjuntos de apartamentos.
Sin embargo, el manejo y la administración de los bienes comunes ubicados dentro de cada conjunto debe efectuarse por separado, es decir, existen tres personas jurídicas.
Es posible nombrar un solo administrador para las tres personas jurídicas, pero este debe hacer un manejo interno individual para separar lo relacionado con cada edificio y con la UIC, pues jurídicamente existen individualmente.
No obstante, se podrían estudiar otras opciones como la inclusión de cláusulas especiales en cada reglamento, que garanticen el uso, goce y mantenimiento de los bienes comunes generales. La diferencia está en que no tendrían la personería jurídica. Lo favorable es que se podría contratar a un solo administrador de las tres personas jurídicas, así como una compañía de vigilancia y de aseo.
El acto de constitución aprobado por las dos asambleas de propietarios se realiza por escritura pública elevando a esta el reglamento de la UIC y protocolizando las actas respectivas de las asambleas de propietarios. Luego esta escritura se registrará en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Corresponde luego a la alcaldía certificar la existencia y representación legal de la nueva persona jurídica que se regirá por su propio reglamento y por la Ley 675 de 2001 en lo pertinente. La UIC tendrá su NIT y manejo presupuestal independiente.
Esta es sólo una orientación, pero deberá ser analizado el caso por otro abogado inmobiliario, que con mayores elementos establezca si se cumple con los requisitos determinados por la Ley.
Porteria conjunto cerrado. Foto:Cortesía.
Nuevos intentos de reforma a la Ley 675 de 2001
Pregunta un lector si está Ley de propiedad horizontal ha sido reformada.
Respuesta
La Ley 675 de 2001 ha sido modificada y complementada o adicionada en aspectos que se relacionan con normas que regulan otras materias y que es necesario tener en cuenta en el momento de elaborar un reglamento de propiedad horizontal o una reforma a este. Como ejemplo se puede citar el Código General del Proceso, el Código de Seguridad y Convivencia Ciudadana, las normas sobre piscinas, el Estatuto del Consumidor, entre otras.
Sea la oportunidad para informar que después de tantos intentos y fracasos durante 24 años para reformar la Ley 675 de 2001 y en realidad sin una necesidad ni justificación importante, nuevamente se han radicado en la Cámara de Representantes y en el Senado dos proyectos de Ley: 067 de 2025C por el cual se modifica y adiciona la Ley 675 de 2001 y 017 de 2025 Senado sobre imposición de sanciones en propiedad horizontal. Estaremos pendientes de su trámite
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