En marzo de 2025, la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) emitió un concepto jurídico que fue percibido por administradores y residentes de conjuntos como una orden para gravar con IVA el uso de zonas comunes, incluyendo salones sociales, piscinas, parqueaderos y gimnasios. Esto generó inquietud en las comunidades residenciales del país.
Tras una audiencia pública convocada por la representante a la Cámara Olga Lucía Velásquez, la DIAN aclaró su posición mediante una nueva circular. En ella, precisó que no se trataba de la creación de un nuevo impuesto, sino de la aplicación de disposiciones vigentes que deben interpretarse de acuerdo con fallos del Consejo de Estado. Según la entidad, el cobro de IVA se limita exclusivamente a aquellas actividades con fines económicos realizadas en zonas comunes.
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Pese a la aclaración de la DIAN, la congresista Velásquez advirtió que la actual interpretación deja abierta la posibilidad de futuras controversias. Por esta razón, presentará un proyecto que modifique el artículo 476 del Estatuto Tributario, incluyendo un nuevo numeral —el 32— que excluya expresamente del IVA los servicios prestados por la propiedad horizontal de uso exclusivamente residencial.
“Queremos que se establezca de manera expresa que están exentos del IVA los servicios prestados por la propiedad horizontal de uso exclusivamente residencial, relacionados con el aprovechamiento de zonas comunes como salones sociales, parqueaderos, gimnasios, piscinas, zonas de BBQ y otros espacios compartidos”, señaló la congresista.
Velásquez insistió en que estos servicios, al no tener ánimo de lucro y ser parte del funcionamiento interno de los conjuntos, no deberían estar sujetos al impuesto. Recordó que la Ley 675 de 2001, que regula el régimen de propiedad horizontal, define a estas entidades como sin ánimo de lucro.
Por alquiler de zonas comunes en conjuntos se debe pagar IVA. Foto:Fotomontaje a partir de imágenes de iStock
El proyecto de ley también incluirá otras modificaciones al régimen de propiedad horizontal. Una de las principales propuestas es la creación de un registro nacional de administradores, que permita identificar a los responsables de la gestión de los conjuntos, conocer su trayectoria profesional y consultar posibles sanciones.
“Es fundamental fortalecer los mecanismos de inspección, vigilancia y control, así como contar con un registro detallado de unidades de propiedad horizontal”, afirmó Velásquez.
Asimismo, se plantea la necesidad de actualizar el censo de conjuntos residenciales. La congresista señaló que, a diferencia de las juntas de acción comunal, sobre las cuales existe un registro consolidado, no hay datos oficiales sobre cuántos conjuntos existen en Colombia ni cuántos consejos de administración están activos.
También se buscará incluir normas ambientales específicas, como la gestión comunitaria del reciclaje de aceites y residuos sólidos.
Contingencia de la Dian. Foto:Fotomontaje a partir de imágenes de iStock y Dian
Otro de los temas abordados en la reforma será el control del arrendamiento temporal a través de plataformas digitales como Airbnb. La congresista advirtió que numerosos apartamentos residenciales están siendo usados para alquileres de corta duración sin una regulación clara, lo que genera tensiones entre residentes y problemas de convivencia y seguridad.
“Muchos apartamentos destinados al uso residencial terminan siendo alquilados por días o semanas, lo que genera vacíos normativos y problemas de seguridad”, explicó.
Velásquez indicó que actualmente hay un proyecto de ley en curso que busca reformar la Ley 675. Sin embargo, no descartó la posibilidad de presentar una iniciativa legislativa independiente si el trámite actual no avanza en el Congreso.
“Debemos evaluar si el proyecto actual tiene viabilidad en el Congreso o si es necesario presentar una nueva iniciativa para garantizar que la ley responda a las realidades actuales de la propiedad horizontal en el país”, puntualizó.
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