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El desalojo es una medida legal que permite al propietario recuperar un inmueble arrendado cuando se presentan causales específicas. En Colombia, este proceso está regulado por la Ley 820 de 2003, la cual establece el marco jurídico del arrendamiento de vivienda urbana.
EL TIEMPO consultó con varios expertos sobre cómo debería actuar el propietario del inmueble, según la normativa.
Inquilino se niega a dejar el inmueble Foto:iStock
¿Qué debe dictar el contrato de arrendamiento para saber si se puede exigir la entrega del inmueble?
El abogado Ramiro Hernán Gómez, especialista en Derecho Comercial, indicó a EL TIEMPO que lo más importante es determinar con precisión la causal por la cual el arrendador va a exigir la entrega del inmueble:
- Vencimiento del plazo contractual: debe verificar que efectivamente se haya cumplido el término pactado y que se haya dado el preaviso correspondiente con la antelación legal requerida, es decir, tres meses.
- Incumplimiento en el pago de los cánones: debe revisar las fechas de pago establecidas, los montos adeudados y el tiempo de mora.
- Cláusulas de terminación anticipada
- Obligaciones específicas del arrendatario
Adicionalmente, se debe examinar cualquier condición especial que pueda afectar su derecho a recuperar el inmueble. Lo anterior, con el objetivo de “definir puntualmente la situación concreta en la que se encuentra para seleccionar la estrategia legal más adecuada“, explicó Gómez.
Inquilino se niega a dejar el inmueble Foto:iStock
¿Qué requisitos legales debe tener el contrato para iniciar un proceso de restitución?
Gómez enfatizó en la importancia de destacar que no existen requisitos legales específicos que determinen la validez del contrato más allá del acuerdo de voluntades entre las partes. Esto que el contrato “puede ser válido aun sin formalidades escritas”.
Así las cosas, indicó que solo basta con demostrar la existencia de la relación contractual, a través de cualquiera de los medios probatorios mencionados anteriormente, para iniciar el proceso de restitución.
El artículo 384 del Código General del Proceso establece requisitos probatorios demasiado flexibles para emprender el proceso de restitución.
Para iniciar este proceso judicial, la Ley exige contar con alguna de las siguientes pruebas:
- Prueba documental del contrato de arrendamiento suscrito por el arrendatario.
- Confesión del arrendatario realizada en interrogatorio de parte extraprocesal.
- Prueba testimonial, incluso de carácter sumario.
Inquilino se niega a dejar el inmueble Foto:iStock
¿Qué pasa si el contrato ya venció y el inquilino no quiere salir?
Una vez que el contrato de arrendamiento ha finalizado, el arrendador tiene el derecho a solicitar la restitución del inmueble al inquilino. En caso de que el arrendatario no quiera devolver la propiedad de manera voluntaria, el arrendador deberá iniciar el proceso judicial de restitución de inmueble arrendado ante las autoridades competentes.
En este proceso es fundamental que el arrendador identifique claramente la causal de terminación del contrato que sirve como fundamento de su solicitud.
De este modo, en el caso de un contrato que ha cumplido su plazo establecido, Gómez le informó a EL TIEMPO que la causal aplicable es la terminación natural por vencimiento del término pactado, para lo cual debe demostrarse que se otorgó el preaviso correspondiente con una antelación mínima de tres meses antes del vencimiento, notificando la decisión de no renovar el contrato.
Inquilino se niega a dejar el inmueble Foto:iStock
¿Es válido un preaviso verbal o debe ser por escrito?
La Ley 820 de 2003 establece de manera expresa que el preaviso debe realizarse por escrito y a través de servicio postal autorizado, por lo cual no es válido efectuarlo verbalmente.
Si, por el contrario, el arrendador omitió este requisito formal o lo realizó de manera inadecuada, la Ley presume que el contrato se prorroga automáticamente bajo las mismas condiciones, agregó el especialista en Derecho Comercial.
¿Qué tipo de proceso judicial debo iniciar si el inquilino no entrega el inmueble?
Para estos casos, se debe iniciar un proceso de restitución del inmueble arrendado, el cual que se encuentra regulado en el artículo 384 del Código General del Proceso.
Gómez explicó que en la demanda es fundamental ser preciso y claro respecto a los motivos que fundamentan la solicitud de restitución, ya que de esta especificación dependen los efectos procesales que se generen.
Tenga en cuenta que si la causal invocada es el incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento o de los servicios públicos domiciliarios, la Ley establece una regla particular: el arrendatario no podrá ser oído en el proceso si no realiza previamente el pago de la totalidad de los valores adeudados.
Así las cosas, el abogado agregó que esta disposición busca evitar que el inquilino extienda el proceso judicial mientras continúa habitando el inmueble sin cumplir sus obligaciones económicas.
Inquilino se niega a dejar el inmueble Foto:iStock
¿Qué tan largo y costoso puede ser un proceso de restitución de inmueble arrendado?
En el caso específico de la restitución de inmuebles arrendados, la duración del proceso depende directamente de las causales invocadas, informó el abogado Miguel Estupiñán, abogado de la Universidad Nacional.
Tenga en cuenta que, cuando la causal de restitución es exclusivamente la mora en el pago del canon de arrendamiento, el proceso se tramita en única instancia, lo que reduce considerablemente los tiempos.
Sin embargo, cuando se invocan otras causales, el proceso se desarrolla en doble instancia, incrementando significativamente el tiempo de resolución, debido a que deben agotarse diversas etapas procesales para garantizar el proceso constitucional.
Respecto a los costos del proceso, estos varían según la complejidad del caso y los honorarios profesionales del abogado. No obstante, como referencia mínima, se puede estimar un costo equivalente a tres cánones mensuales de arrendamiento, valor que incluye los gastos procesales básicos y honorarios legales.
Inquilino se niega a dejar el inmueble Foto:iStock
¿Qué pruebas debo tener para respaldar mi solicitud de restitución?
Estupiñán le explicó a EL TIEMPO que, como mínimo, “se debe acreditar la existencia del contrato de arrendamiento”. No obstante, dependiendo de la causal invocada para la restitución, será necesario aportar documentación adicional específica, por ejemplo: el preaviso de terminación debidamente notificado o las facturas de servicios públicos domiciliarios que evidencien la mora en su pago.
¿Puede cortar los servicios públicos si no pagan y no desocupan?
El arrendador no puede suspender los servicios públicos al inquilino, aun cuando este se encuentre en mora en el pago del canon o de los mismos servicios, indicó Gómez.
Según la Constitución Política y la Ley 820 de 2003, cualquier interrupción de estos servicios debe gestionarse exclusivamente a través de los procedimientos legales establecidos y no por decisión unilateral del arrendador, ya que esta conducta podría configurar una violación a los derechos fundamentales del arrendatario o incluso constituirse como delito.
¿Qué consecuencias legales tendría si se cambian las cerraduras para recuperar el inmueble?
Nicole Otálora, abogada especializada en Derecho Civil, le detalló a EL TIEMPO que, los arrendatarios que estén pensando en cambiar las cerraduras del inmueble, podría incurrir en una conducta ilegal, que puede acarrear graves consecuencias: la obligación de indemnizar todos los perjuicios que se le causen al inquilino como resultado de estas acciones ilegales.
La única vía legal para recuperar el inmueble es el proceso de restitución regulado en el artículo 384 del Código General del Proceso, el cual garantiza el respeto al debido proceso y los derechos fundamentales de ambas partes.
REDACCIÓN ÚLTIMAS NOTICIAS
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