La remodelación de viviendas se ha vuelto un tema clave para cientos de familias en Colombia, que buscan adaptar y optimizar los espacios de sus inmuebles para lograr una mayor comodidad. Sin embargo, en ocasiones este proceso puede generar incertidumbre entre quienes desean llevarlo a cabo.
Ramiro Hernán Gómez, abogado especialista en Derecho Comercial, le explicó a EL TIEMPO los aspectos clave que deben tener en cuenta las personas que planean realizar remodelaciones en su casa o apartamento con el fin de evitar posibles sanciones.
Lo que debe tener en cuenta para evitar sanciones cuando remodele su vivienda Foto:iStock
¿Qué tipo de remodelaciones requieren una licencia de construcción?
Gómez señaló que, de conformidad con lo establecido en el Decreto 1077 de 2015, se requiere contar con una licencia de construcción previa para llevar a cabo las siguientes intervenciones:
- Edificar en terrenos no construidos.
- Realizar construcciones que incrementen el área construida de una edificación existente.
- Cambiar el uso del inmueble.
- Variar el diseño arquitectónico o estructural.
- Recuperar y adaptar un inmueble.
- Intervenir o reforzar la estructura, o derribar total o parcialmente la edificación.
- Volver a construir una edificación o encerrar de manera permanente un predio de propiedad privada.
“En todos estos casos, estas actividades implican modificaciones significativas que pueden afectar la seguridad estructural, el uso del suelo o las características físicas del inmueble“, indicó el abogado.
Lo que debe tener en cuenta para evitar sanciones cuando remodele su vivienda Foto:iStock
¿Qué tipo de licencias existen en Colombia, dónde se deben sacar y cuál es su costo?
En Colombia existen las siguientes licencias:
- Licencia de construcción.
- Licencia de intervención y ocupación del espacio público.
- Licencia de subdivisión.
- La licencia de parcelación.
- Licencia de urbanización.
Tenga en cuenta que cada una de estas licencias cuenta con modalidades específicas y debe tramitarse conforme a las normas del lugar donde se realice la intervención. Según el experto en Derecho Comercial, estas licencias pueden gestionarse ante las siguientes entidades: las curadurías urbanas, las secretarías de planeación municipal o directamente en las alcaldías municipales.
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Si está interesado en realizar alguna de las remodelaciones mencionadas, el costo de las licencias varía según los siguientes factores:
- El estrato socioeconómico del predio.
- El tipo de licencia solicitada.
- Los metros cuadrados a intervenir.
- El nivel de complejidad del proyecto.
- La ubicación específica del inmueble.
Lo que debe tener en cuenta para evitar sanciones cuando remodele su vivienda Foto:iStock
¿Cuáles son los requisitos para solicitar una licencia de remodelación estructural en Colombia?
Para solicitar una licencia de construcción en la modalidad de ampliación, adecuación o modificación, es necesario presentar una serie de documentos ante la autoridad competente, según el abogado Ramiro Hernán Gómez.
Tenga en cuenta que es necesario diligenciar el formulario único de solicitud de licencia, el cual constituye el documento base para iniciar el trámite administrativo correspondiente.
Adicionalmente, se deben presentar todos los documentos que acrediten la titularidad del bien sobre el cual se llevará a cabo la intervención, asegurando que quien solicita la licencia tiene la legitimidad jurídica para realizar las obras propuestas.
- Escrituras públicas.
- Certificados de libertad y tradición.
- Pago del impuesto predial y cualquier otro documento que demuestre la propiedad o autorización legal para intervenir el inmueble.
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Desde el punto de vista técnico, Ramiro Hernán Gómez le explicó a EL TIEMPO cuáles son los documentos que se necesita:
- Los planos del proyecto arquitectónico y estructural debidamente elaborados.
- Memorias de cálculos y diseños que respalden técnicamente la intervención propuesta.
- Presentar los documentos de los profesionales que intervendrán en el trámite, incluyendo sus tarjetas profesionales.
Lo que debe tener en cuenta para evitar sanciones cuando remodele su vivienda Foto:iStock
¿Qué pasa si un vecino denuncia una obra que no tiene licencia estructural?
El abogado informó que, una vez recibida la denuncia, la autoridad competente tiene la obligación de realizar una visita técnica para verificar si efectivamente se están llevando a cabo obras sin la debida licencia.
Si se confirma la infracción urbanística, se expedirá un acto administrativo que puede incluir la suspensión inmediata de las obras, impidiendo que los trabajos continúen hasta que la situación se regularice.
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“Es importante destacar que el propietario tiene derecho a la defensa y puede presentar los descargos correspondientes dentro del término legal establecido”, agregó el abogado.
El experto también enfatizó que “la mejor estrategia siempre será contar con todas las licencias y permisos necesarios antes de iniciar cualquier tipo de obra”, con el fin de evitar procedimientos sancionatorios que, como señaló, “pueden resultar más costosos que el trámite original de la licencia”.
Lo que debe tener en cuenta para evitar sanciones cuando remodele su vivienda Foto:iStock
¿Qué puede pasar si se afectan redes públicas durante una remodelación no autorizada?
Gómez le informó a esta casa editorial que podrían surgir consecuencias graves a partir de una simple infracción urbanística si se afectan las redes públicas (acueducto, alcantarillado, gas), ya que “se configura un daño al patrimonio público que puede generar responsabilidades de tipo penal, civil y administrativo“.
Por esta razón, agregó, es fundamental obtener los permisos correspondientes antes de realizar cualquier excavación o intervención que pueda afectar las redes existentes.
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¿Quién es responsable ante la ley si una obra causa daños a terceros: el propietario o el contratista?
El experto señaló que es importante destacar que el grado de responsabilidad puede variar dependiendo de las circunstancias específicas del caso.
Por ejemplo, si el daño se produce por el uso de materiales defectuosos o técnicas constructivas inadecuadas, la responsabilidad principal recaerá sobre el contratista. En cambio, si el daño se genera por realizar obras sin las licencias correspondientes o por modificaciones no autorizadas al proyecto original, el propietario del inmueble deberá responder.
Por ello, “es fundamental que tanto propietarios como contratistas cuenten con pólizas de seguro de responsabilidad civil que cubran este tipo de eventualidades”, indicó Ramiro Hernán Gómez.
Lo que debe tener en cuenta para evitar sanciones cuando remodele su vivienda Foto:iStock
¿Qué sanciones o consecuencias legales existen por realizar remodelaciones sin licencia?
Además de las multas, el especialista en Derecho Comercial informó que las autoridades pueden ordenar la suspensión inmediata de las obras, lo que implica la paralización total de los trabajos hasta que la situación se regularice mediante la obtención de la licencia correspondiente.
En casos más graves, cuando las obras comprometen la seguridad estructural del inmueble o de terceros, la autoridad puede ordenar la demolición parcial o total de lo construido sin autorización, corriendo todos los gastos a cargo del infractor, concluyó.
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