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Nora Pabón Gómez, abogada especializada en temas de propiedad horizontal responde las distintas inquietudes y dudas que manifiestan los lectores, propietarios, inquilinos y administradores de inmuebles que hacen parte del llamado régimen de propiedad horizontal en Colombia.
¿Qué sucede si el reglamento de propiedad horizontal indica que los propietarios morosos tienen voz y voto, pero el manual de convivencia señala que para poder votar los propietarios no deben estar en mora? ¿Qué debe primar? ¿Se puede incluir en el reglamento de propiedad horizontal que los propietarios morosos no puedan votar? ¿Con esta decisión no se viola ninguna norma?
El reglamento de propiedad horizontal prevalece sobre el manual de convivencia. Adicionalmente, de acuerdo con lo previsto por la Ley 675 de 2001, las sanciones y las faltas que las generan deben estar previstas en este. En algunos reglamentos se incluye como falta, no poder participar en la asamblea con derecho a voz y voto y en ese caso es necesario aplicarlo, sin perjuicio de que la persona que no esté conforme pueda impugnar la decisión del consejo sobre la sanción.
Aunque inicialmente se afirme por algunas personas que se estaría desconociendo de manera ilegal el derecho de participar en las decisiones de la asamblea, la Corte Constitucional ha afirmado que no se viola ningún derecho fundamental al aplicar esta sanción.
Por otra parte, durante la época de preparación de la Ley 675 de 2001, se analizó y dedujo que no era válido prever que se prohibía la participación del moroso en los casos en que se requiera el quórum calificado del 70 por ciento pues estos se referían al derecho de propiedad lo cual no sucedía con los casos de simple administración
Cada persona vinculada a la administración de la propiedad horizontal debe tener su contrato laboral Foto:EL TIEMPO
¿Puede una persona que viva en un apartamento (casa) de una propiedad horizontal, y que no sea propietario pertenecer al consejo de administración?
El consejo se conforma por propietarios. De otro lado, aunque es conveniente que los consejeros residan en el edificio o conjunto, salvo que el reglamento determine algo diferente, no hay obligación de habitar en el inmueble.
“Tenemos un local comercial en un edificio antiguo de propiedad horizontal que paga administración mensual de más 3’000.000 de pesos, que incluyen servicios que nunca utilizamos, como ascensor, vigilancia privada, recepción, aseo y limpieza, ya el local está en la parte exterior. ¿Cómo proceder para que este no se catalogue como propiedad horizontal o qué salida existe para que no se nos cobre ese alto costo ya que no nos servimos de los servicios mencionados?
Es evidente que todo el problema puede radicar en que el reglamento no se ajuste a la Ley 675 de 2001, que establece la necesidad de regular las cláusulas referentes a los edificios de uso mixto y que ordena determinar los sectores y los módulos de contribución para cada sector. En caso de ser necesario podrá solicitar a la administración que se revise y reforme el reglamento. De lo contrario podrá demandarlo.
¿Es prudente pagar retroactivo a Administrador, asistente Administrador, Contador, Revisor Fiscal y abogado?
Independiente de que sea prudente o no, cada uno debe tener su contrato con la persona jurídica de la propiedad horizontal y cada copropiedad se debe ajustar a lo que se haya pactado. Además, el presupuesto se aprueba anualmente y la remuneración de esto se incluye también.
Nora Pabón, abogada experta en propiedad horizontal
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