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Nora Pabón Gómez, abogada asesora en derecho inmobiliario, especializada en temas de propiedad horizontal, entre otros, responde las inquietudes que manifiestan los lectores sobre temas relacionados con la administración de conjuntos residenciales y la convivencia de inquilinos y propietarios en este tipo de desarrollos urbanos.
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En uno de los eventos organizados hace algunos meses por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, en el que participé como conferencista, abordé el tema de la innovación tecnológica y digital en la propiedad horizontal. Allí se revisó cómo la virtualidad, las asambleas no presenciales, la comunicación por WhatsApp, las páginas web de las copropiedades, las redes sociales y la inteligencia artificial han transformado la gestión de los edificios.
Traigo a colación este encuentro con los administradores, profesionales y gremios inmobiliarios, porque recientemente he recibido varias consultas sobre la automatización de edificios, especialmente aquellos que buscan reemplazar a los vigilantes por sistemas tecnológicos.
El tema cobró fuerza tras las medidas impuestas por la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) a un edificio que utilizó recolectó y trató datos biométricos con tecnología y reconocimiento facial, sin contar con la debida autorización de algunos residentes ni suprimir los datos de quienes lo solicitaron. Esta situación que va relacionada con la responsabilidad de los administradores, puede pasar en muchas copropiedades.
La SIC fue enfática en señalar que el ingreso a los inmuebles residenciales no puede condicionarse al uso de datos biométricos y que deben existir mecanismos alternativos. La Entidad recordó en general las directrices que se deben tener en cuenta en los conjuntos residenciales, comerciales o mixtos a la hora de utilizar la tecnología implementando sistemas de reconocimiento facial:
“1. Los conjuntos residenciales son responsables del tratamiento de datos personales y deben cumplir con la Ley 1581 de 2012.
2. La biometría implica el uso de datos sensibles, lo que exige mayores garantías de seguridad y protección.
3. Se requiere autorización previa, expresa, informada y cualificada del titular, dejando claro que no está obligado a otorgarla.
4. No se puede condicionar el ingreso únicamente al suministro de datos biométricos, pues se vulneran derechos al habeas data, a la intimidad y a la libre circulación.
5. Si alguien no entrega sus datos, deben existir medidas alternativas como tarjetas de proximidad, códigos de acceso o personal de seguridad.
6. Antes de implementar estos sistemas, deben evaluarse riesgos y, una vez en marcha, aplicar medidas estrictas de seguridad en todo el ciclo de vida de los datos.
7. Una filtración o mal uso de datos biométricos puede generar consecuencias irreversibles para la identidad y seguridad de las personas que entregaron sus datos.”
Conjunto cerrado Foto:Properix
¿Puede la automatización remplazar a los vigilantes
La automatización surge como alternativa por razones de seguridad y ahorro de costos, ya que la vigilancia es uno de los rubros más altos en las copropiedades. Además, la digitalización ha impactado en procesos como la realización de asambleas virtuales, la facturación electrónica, los pagos en línea y el mantenimiento con nuevas herramientas tecnológicas (paneles solares, ascensores inteligentes, duplicadores de parqueo, entre otros). En la mencionada oportunidad que tuve de analizar con los asistentes al evento de la Lonja, resalté algunos de los aspectos positivos y negativos de optar de manera exclusiva por las herramientas digitales y tecnológicas.
- Ventajas de la automatización:
‒ Reducción de costos laborales.
‒ Mayor rigor en el control de accesos mediante reconocimiento facial, tarjetas, móviles y cámaras.
‒ Monitoreo permanente, sin fatiga ni distracciones.
‒ Integración de sistemas de alarmas, sensores de movimiento e iluminación inteligente.
‒ Ausencia de criterio humano para evaluar comportamientos sospechosos.
‒ Vulnerabilidad ante fallas técnicas como apagones o caídas de red.
‒ Desconfianza de residentes que prefieren el contacto con vigilantes.
‒ Mayor responsabilidad legal de la copropiedad en caso de incidentes de seguridad.
En el caso de los datos sensibles no pueden condicionar a a los ciudadanos a dar sus datos. Foto:Freepik
Lo ideal y práctico
Partiendo de observar las normas sobre respeto y protección de los derechos fundamentales de las personas residentes, ocupantes, visitantes, especialmente las que tienen alguna limitación, los niños, las personas mayores, de la protección de los datos personales y de las demás aplicables, se realizará el estudio previo jurídico, técnico y económico para establecer qué conviene a cada edificio, conjunto condominio o Unidad Inmobiliaria Cerrada, entendiendo que en todo caso se deben establecer varias alternativas manuales y tecnológicas.
Expertos en seguridad recomiendan que la automatización se implemente de forma gradual y complementaria a la vigilancia humana. Modelos como la portería virtual, la vigilancia asistida por cámaras, citófonos electrónicos con respaldo manual y botones de pánico permiten una transición más equilibrada.
En síntesis, señalan que la tecnología es una herramienta útil que podría aportar eficiencia y reducción de costos, pero no debe entenderse como un reemplazo absoluto de la vigilancia humana. Igual se aplica para otros casos relacionados con el uso de bienes comunes. Lo ideal está en un modelo mixto o híbrido, que aproveche la tecnología sin perder la capacidad de reacción y criterio que conlleva la vigilancia humana.
Considero necesario seguir analizando las implicaciones que tiene la utilización del citado medio de acceso en los inmuebles residenciales porque sería necesario cumplir con los requisitos anotados, lo cual en la práctica es muy delicado y difícil, y por ello se requiere que las personas puedan acceder fácilmente, aún sin la utilización estricta de la energía. Por muchas razones se debe implementar un sistema mixto de acceso. Es indispensable que los administradores, consejos y demás interesados inicien estos estudios previos, con la consulta y conocimiento de la Ley 1581 de 2012. También la Superintendencia de Industria y Comercio, por su competencia ha hecho importantes publicaciones y ha expedido material sobre aspectos de interés de la Propiedad Horizontal.
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