“Gestión Eficiente de Espacios de Coworking en Residencias: Normativas y Consecuencias de Obras No Autorizadas”
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Nora Pabón Gómez, abogada consultora en derecho inmobiliario, con especialización en asuntos de propiedad horizontal, entre otros, responde a las preguntas que expresan los lectores sobre aspectos relacionados con la gestión de conjuntos residenciales y la convivencia entre inquilinos y propietarios en este tipo de desarrollos urbanos.
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Consultas de los lectores
Pena a conjunto por obras sin autorización
“En el conjunto residencial donde vivo se efetuó una obra sin permiso urbanístico. Este se encuentra sancionado y multado con la demolición de la obra. La administradora afirma que actuó con total claridad y no tiene responsabilidad como individuo. ¿A dónde dirigirme para individualizar esa multa y sanción para que el consejo y la administradora asuman las consecuencias por sus errores al no consultar con la asamblea?”
Respuesta
Para llevar a cabo cualquier obra es necesario obtener la aprobación de la asamblea de propietarios, la licencia de construcción y determinar si se realizó en un bien privado o en bienes comunes.
En el primer caso, la persona sancionada debería haber sido quien cometió la infracción y en el segundo, la persona jurídica de la propiedad horizontal. En ambas circunstancias se aplica el artículo 50 de la Ley 675 de 2001, es decir, que el administrador será responsable por los daños que, por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. La norma establece que se presumirá la culpa leve del administrador en casos de incumplimiento o excedencia de funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.
Según la Ley y sin menoscabo de acudir a la jurisdicción ordinaria para determinar responsabilidades, se podrá realizar la investigación interna correspondiente, recurrir a los mecanismos de resolución de conflictos o adoptar otras medidas como la destitución del administrador. Es sumamente importante diferenciar la intervención o relación que hayan tenido los miembros del Consejo de administración, ya que a diferencia del administrador, estos podrían ser sancionados por el incumplimiento de sus funciones.
Coworking. Foto:Jaiver Nieto / EL TIEMPO
Coworking en áreas comunes
“En el conjunto tenemos un área social. La administración y el consejo desean ejecutar una obra adicional de unos espacios de coworking en los vacíos que posee la estructura de esta zona social. Mi consulta es, siendo esta zona común un área de propiedad en proindiviso de todos los propietarios, ¿debe esta modificación contar con la aprobación de la asamblea de copropietarios?”
Respuesta
Tras la evaluación del caso por parte del Consejo y la Administración, la propuesta para llevar a cabo esta actividad en áreas comunes será presentada a la
asamblea de propietarios. De acuerdo con el artículo 46 numeral primero de la Ley 675 de 2001, las modificaciones que impacten la utilización de los bienes comunes o que impliquen una notable reducción en su uso y disfrute necesitan que la resolución de la asamblea de propietarios sea adoptada por una mayoría calificada del 70 por ciento del total de coeficientes del edificio o conjunto. Además, se deberá considerar la opción, respecto a las normativas urbanísticas, fiscales y, desde luego, del reglamento y la Ley 675 de 2001.
Obras. Foto: CAR
Implementación del decreto 1166 del 4 de noviembre de 2025. sí se requiere de autorización de construcción
Es un momento adecuado para referirme a la promulgación e interpretación errónea que, en mi opinión y en la de muchos abogados, han hecho diversas personas sobre el contenido y alcance de dicho Decreto Nacional que añade al Decreto 1077 de 2015. A pesar de que, a juicio de estas últimas y tal vez por la confusión que genera su contenido, ya no se exige licencia de construcción en ciertos casos, es fundamental leer y analizar detenidamente la norma dentro del marco de la jerarquía y la seguridad jurídica que siempre han intentado sostener los Decretos únicos de los distintos Sectores desde su emisión y en sus modificaciones.
Estos no podrían alterar las Leyes, en este caso el numeral 1º del artículo 99 de la Ley 388 de 1997, modificado por el artículo 35 de la Ley 1796 de 2016, que como lo indica el mismo Decreto 1166, establece: “para llevar a cabo obras de construcción, ampliación, adaptación, adecuación, reforzamiento estructural, restauración, reconstrucción, cerramiento y demolición de edificaciones, así como de urbanización, parcelación, loteo o subdivisión, se necesita como requisito previo a su ejecución, la obtención de la licencia urbanística correspondiente.”
Lo que estipuló el Decreto – que sigue siendo debatible- es que su propósito se refiere a establecer las condiciones específicas para la autorización y ejecución de las intervenciones y la verificación del acatamiento de las normativas técnicas de construcción y urbanísticas que sean aplicables en las modalidades del Subsidio Familiar de Vivienda, para mejoramiento de vivienda, vivienda progresiva o construcción en sitio propio, programas que operan a través de la asignación de subsidios, mediante soluciones individuales, (…) También se aplicará para la construcción de vivienda de interés social y prioritario a través de la modalidad de autoconstrucción del programa de Autogestión que expida el Gobierno nacional para este fin.
Con acierto, el COLEGIO NACIONAL DE CURADORES se manifestó al respecto respecto a las múltiples interpretaciones del Decreto:
En un comunicado del 12 de noviembre de 2025, señaló: “El Colegio Nacional de Curadores informa al sector de la construcción que el Decreto 1166 del 04 de noviembre de 2025 NO ELIMINA LA EXIGENCIA DE LAS LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN en el país. El Decreto se limita a la creación de la “CARTA DE RESPONSABILIDAD”, como documento oneroso que funcionará como licencia de construcción EXCLUSIVAMENTE en los casos en que el Gobierno Nacional sea otorgante del Subsidio Familiar de Vivienda en las modalidades mencionadas. “Asimismo aclara que el Decreto no ha sido reglamentado considerando el plazo que el gobierno otorga de 6 meses para tal efecto.
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