Habitar en comunidad conlleva una serie de desafíos que van desde el bullicio de los vecinos hasta el manejo de las áreas compartidas, incluyendo las nuevas dinámicas económicas como el alquiler vacacional. Para hacer frente a estas situaciones, el Congreso de la República está avanzando en la deliberación de un proyecto de ley que busca modificar la Ley 675 de 2001, la norma principal que rige la propiedad horizontal en Colombia.
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Animales en la propiedad horizontal Foto:iStock
El propósito principal de esta modificación es actualizar la legislación para que se ajuste a las exigencias contemporáneas de los edificios residenciales, centros comerciales y conjuntos cerrados. Según el documento del proyecto, la propuesta busca regular esta forma de propiedad “con el objetivo de preservar y asegurar la seguridad y la coexistencia pacífica entre los actores de la propiedad horizontal“.
Fin de la restricción sobre mascotas
Uno de los aspectos que genera mayor interés entre los habitantes es el asociado a los animales de compañía. La reforma cierra un debate histórico al dictaminar que las normas internas de los conjuntos no podrán incluir cláusulas que prohíban la tenencia de mascotas o animales domésticos.
La disposición va más allá y defiende el derecho a la propiedad privada, especificando que tampoco se podrá restringir la venta, el arrendamiento o la hipoteca de un inmueble bajo el pretexto de la tenencia de animales. El propósito de la ley es asegurar que las familias puedan disfrutar de sus mascotas, siempre que se respeten las normas esenciales de convivencia y bienestar colectivo.
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Normas claras para los alquileres turísticos y airbnb
El incremento de las plataformas de alquiler por días o semanas ha modificado la vida en muchos edificios residenciales. El proyecto de ley aborda esta situación con una regulación detallada
para la denominada “renta breve”.
Airbnb. Imagen:iStock
Desde la aprobación de la normativa, los dueños que quieran destinar sus propiedades a alojamiento turístico deberán obtener de manera obligatoria el Registro Nacional de Turismo (RNT). Además, si la propiedad se promociona en plataformas digitales, se deberá señalar claramente que está bajo el régimen de propiedad horizontal.
No obstante, la comunidad tendrá la última decisión. La reforma otorga poder a las asambleas de copropietarios, permitiendo que, con una mayoría calificada, puedan decidir prohibir el uso de los apartamentos para fines turísticos si consideran que perjudica la seguridad o la paz. Si se permite esta actividad, el administrador del edificio deberá contar, al menos, con un título de tecnólogo en el ámbito de turismo para gestionar estas dinámicas de forma adecuada.
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Profesionalización del administrador
La figura del administrador dejará de ser una tarea informal. El proyecto establece el Registro Único de Administradores de Propiedad Horizontal, un sistema que pretende profesionalizar el sector. En esta base de datos se registrará la información sobre quién gestiona, sus períodos de administración y si ha enfrentado sanciones.
Adicionalmente, se incrementan los requisitos para la gestión de riesgos. Será necesario que todas las copropiedades establezcan pólizas de seguros que cubran no solo incendios y terremotos, sino también los riesgos asociados a áreas comunes como parques infantiles y piscinas.
Ruido en la propiedad horizontal. Imagen:iStock.
Nuevas dinámicas en las asambleas
La pandemia transformó la manera de reunirse y la legislación busca adaptarse. Se establece la posibilidad de realizar las asambleas generales de copropietarios de forma virtual, presencial o mixta, facilitando la participación.
Para decisiones importantes, como modificaciones en los coeficientes de copropiedad, la imposición de expensas extraordinarias o el cambio en la destinación de bienes comunes, se requerirá una aprobación por mayoría calificada, que corresponda al 70% de los coeficientes de copropiedad.
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Principios rectores de la convivencia
La normativa sugiere un conjunto de principios que deberían orientar la vida en comunidad y las decisiones de los consejos de dirección. Estos valores, reorganizados en comparación a su presentación inicial, son:
- Debido proceso: Con el fin de asegurar que los procedimientos sancionatorios internos sean equitativos.
- Libre iniciativa empresarial: Promoviendo actividades económicas legales que beneficien a la comunidad, siempre respetando los límites del bien común.
- Respeto a la dignidad humana: Como fundamento de todas las acciones de los organismos de administración.
- Convivencia pacífica y solidaridad: Definiendo responsabilidades claras para incentivar la colaboración entre vecinos.
- Función social y ecológica: Garantizando que los reglamentos respeten el medio ambiente y las normativas urbanas.
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Entrega de bienes y sanciones
Finalmente, la reforma regula a las constructoras y propietarios iniciales. Se estipulan procedimientos rigurosos para la entrega de bienes comunes, los cuales deben incluir planos, garantías de ascensores y certificados de servicios públicos. Los bienes de uso general deberán ser entregados una vez se complete la venta del 60% de los coeficientes de copropiedad.
La violación de estas disposiciones conllevará sanciones estrictas por parte de las autoridades locales y la Superintendencia de Industria y Comercio, que podrían incluir la no concesión de nuevas licencias para los infractores.
*Artículo elaborado con apoyo de IA y revisado por un periodista.
