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Nora Pabón Gómez, abogada asesora en derecho inmobiliario, especializada en temas de propiedad horizontal, entre otros, responde a inquietudes que manifiestan los lectores sobre temas relacionados con la administración de conjuntos residenciales y la convivencia de inquilinos y propietarios en este tipo de desarrollos urbanos.
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Día del vigilante
En varias entidades públicas y privadas y también los administradores y Consejos de administración de las copropiedades , han venido celebrando esta semana el día del Vigilante, haciendo un reconocimiento a la encomiable labor de las personas que ejercen las labores de vigilancia.
La seguridad no solo es lo que ocupa la mayor destinación del presupuesto anual, y por lo que se paga mas administración , como ligeramente se advierte para los propietarios de inmuebles sino que va mucho mas allá y tiene una importancia suma en la propiedad horizontal . finalidad de la Propiedad Horizontal según Ley 675 de 2001. Por ello es importante agradecer y destacar esta misión y responsabilidad de quienes a diario exponen sus vidas y asumen riesgos para que los demás podamos sentirnos mas protegidos y para que se puedan garantizar los derechos de las personas a la vida, a la salud, a la tranquilidad , a la intimidad, entre otros.
La Ley 1920 de 2018 conocida como Ley del Vigilante y a la cual me he referido con anterioridad, enuncia :
“ARTÍCULO 10. Día Nacional de la Vigilancia y la Seguridad Privada. Se establece el 26 de noviembre como el Día Nacional de la Vigilancia y la Seguridad Privada. El Gobierno nacional, por intermedio del Ministerio del Interior, el Ministerio de Defensa Nacional, la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada y los gremios representativos del sector, podrán organizar actos protocolarios y culturales con el fin de destacar el valor y el compromiso de este grupo de trabajadores con la seguridad y la convivencia ciudadana”.
Foto de referencia. Foto:iStock
Modificación o venta de garajes comunes
“La pregunta es concreta, pero posteriormente la pondré en contexto: ¿es posible que en una asamblea de copropietarios la mayoría calificada de estos decida desenglobar una zona común de la propiedad horizontal (que en realidad son 2 parqueaderos “privados” que se encuentran funcionando hace más de 30 años) para adjudicar y/o donar dicho desenglobe a 2 de los copropietarios.
En una propiedad horizontal, desde su creación, existen físicamente 14 parqueaderos, aunque solo 12 cuentan con escritura pública y folio de matrícula inmobiliaria, pero los 14 parqueaderos (desde hace más de 10 años) inexplicablemente pagan impuesto predial. Los 2 parqueaderos que no cuentan con escritura pública y folio de matrícula inmobiliaria han venido siendo utilizados exclusivamente, y por más de 30 años, por 2 copropietarios. Dichos copropietarios quieren solucionar la inconsistencia que presenta la propiedad horizontal y desean proponer a la asamblea efectuar el mencionado desenglobe.”
Respuesta
Lo que se pretende es solucionar la situación de dos de los propietarios adjudicándoles de manera permanente y legal los dos cupos de parqueo. Aunque se pueden encontrar otras alternativas, una opción sería desafectar del uso común los dos parqueaderos. Esto implica realizar un procedimiento previo ante una de las Curadurías Urbanas u Oficina de Planeación según el caso. Una vez determinados los parqueaderos como privados se reformará el Reglamento de propiedad horizontal y después en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos se abrirán folios de matrícula inmobiliaria individuales y cada uno tendrá su cédula catastral independiente. Una vez que la persona jurídica quede como propietaria de estos, los puede transferir a cada propietario.
Se debe tener en cuenta que estos estacionamientos tendrían que ser remplazados por otros según la Ley 675 de 2001 que en su artículo 38 consagra como función de la asamblea de propietarios: “7. Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o división, cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común.”
Otra alternativa consistiría en que la asamblea asignara el uso exclusivo de estos dos parqueaderos, a quienes los soliciten, pero se debe verificar que no se trate de los parqueaderos de visitantes. Pues en este caso de acuerdo con la Ley no podrían asignarse al uso exclusivo.
Foto:iStock
Restricción al uso de los parqueaderos privados
“Manifiesta una propietaria que no tiene vehículo, pero si dos garajes privados y se exige por la administración, que para arrendarlos debe hacerlo a residentes del inmueble. Ello, según advierte con razón la lectora, será equivalente a que el arriendo de su apartamento también tuviera que ser a un residente lo cual violaría el derecho de propiedad. ”
Respuesta
Si el caso se analiza frente a los atributos del derecho de propiedad, tendría razón la lectora en cuanto a que no pueden prohibirle que permita el uso permanente de su parqueadero privado a personas no residentes, aunque sí imponer controles y restricciones al igual que para todos con el fin de proteger los derechos de los demás residentes. Por ejemplo, ante el peligro de que una persona no residente ingrese y salga a altas horas de la noche.
La asamblea solo puede reglamentar el uso de los bienes comunes Incluso, considero que tampoco puede prohibir el arrendamiento de un parqueadero común de uso exclusivo. Es posible que esta advertencia esté contenida en el reglamento o se trate de una decisión de la asamblea y debe acatarse sin perjuicio de que sea impugnada la decisión. El juez decidirá con otras bases como las normas urbanísticas y la prevalencia del bien común y la seguridad. Lo único cierto es que en caso de que una persona no posea vehículo podrá autorizar el ingreso de sus visitantes a su parqueadero, y la permanencia de un vehículo por varios días, desde luego observando las medidas que se dicten para todos y cumpliendo con todas las disposiciones de la asamblea de propietarios, del reglamento y de la Ley.
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