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Nora Pabón Gómez, abogada asesora en derecho inmobiliario, especializada en temas de propiedad horizontal, entre otros, responde a inquietudes que manifiestan los lectores sobre temas relacionados con la administración de conjuntos residenciales y la convivencia de inquilinos y propietarios en este tipo de desarrollos urbanos.
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Sin garajes de visitantes
Requiero hacer una consulta sobre parqueadero de visitantes. El Conjunto donde vivo consta de 54 casas. Cada una tiene su parqueadero anexo a la casa, tiene 12 parqueaderos de visitantes. La administración actual, permite que estos sean ocupados por los residentes que tienen más de 2 vehículos, impidiendo que los 42 propietarios, no puedan usar estos para visitantes.
A pesar de que les he informado en varias asambleas que estos, solo son de visitantes, cuando llegan estos a visitar alguna casa, les toca parquear en las vías del Conjunto.
Qué pasos debo seguir para que se cumpla la norma y respeten la Ley 675 y el reglamento de la propiedad horizontal, pues se benefician 12 vehículos de propietarios y las 54 casas no pueden acceder a ellos cuando reciban visitantes con carro.
Respuesta
Como lo he señalado en varias ocasiones, el número y dimensiones de los cupos de estacionamiento parten de lo previsto por las normas urbanísticas. Con base en la licencia y en los planos arquitectónicos y de propiedad horizontal, así como en el cuadro de áreas se consigna en los reglamentos lo referente a los estacionamientos y entre los bienes comunes se incluyen los de visitantes. La Ley 675 de 2001 es rigurosa al consagrar varias previsiones respecto a este tipo de estacionamientos. Establece por ejemplo que se si se desafectan del uso común se deben reponer. También establece que en general los garajes se pueden asignar al uso exclusivo, pero no los de visitantes.
De tal manera que la administración y demás órganos de administración se deben sujetar al ordenamiento legal citado y respetar el uso de estos garajes y demás bienes comunes. Sin embargo, cumpliendo con las normas pertinentes, estos garajes podrán ser explotados económicamente. Los propietarios tienen la posibilidad mediante derecho de petición solicitar a la administración que se mantenga el uso original y legal de estos bienes comunes. De lo contrario, con el cumplimiento de las condiciones de Ley deben dirigirse al Consejo de Administración o convocar a una asamblea extraordinaria en la cual se deliberará y se definirá la forma de utilización de los garajes comunes, advirtiendo el uso irregular que la administración está dando a estos. Si algunos propietarios quisieran dejar su carro parqueado en las noches podrían solicitar autorización al órgano correspondiente y cumplir con las condiciones que se les imponga. Los afectados, que son quienes solo tienen un vehículo o carecen de este, pueden instaurar las acciones policivas por perturbación del uso y goce de los bienes comunes a los cuales también tienen derecho. La administración responderá por los daños y perjuicios que se ocasionen a los propietarios, a la persona jurídica o a terceros de conformidad con lo dispuesto por el artículo 50 de la Ley 675 de 2001. De igual manera por incumplimiento de las normas urbanísticas.
Los propietarios tienen la posibilidad de solicitar a la administración el uso de esas áreas. Foto:iStock
Uso de parqueadero comunal
“Mi esposo tiene un carro en parqueadero comunal, paga su cuota normal, pero este año ante la solicitud de documentos, al carro se le vencieron los papeles de SOAT y técnico mecánica, no ha podido ponerse al día con estos documentos. Entonces la administración le está cobrando una multa mensual de 172 mil pesos mensuales por no mover el carro ni pasar los papeles. ¿Qué puedo hacer ante este tema?”
Respuesta
Son varios los puntos que se deben resolver en este caso. En primer término, el uso de la zona común para parqueos se debe realizar de acuerdo con el reglamento de Propiedad Horizontal y con lo que haya regulado la asamblea de propietarios respecto a la utilización para garantizar el derecho que tienen los mismos. Una de las alternativas que existen es el ingreso de los carros en orden de llegada, pagando en este caso un valor los que tengan vehículo.
Otra opción es la asignación de parqueaderos al uso exclusivo de los propietarios, regulada esta figura por la Ley 675 de 2001 lo cual se puede hacer desde un comienzo por el constructor o por la asamblea por solicitud de los propietarios y cumpliendo los requisitos y formalidades de Ley. Esta asignación se hará por escritura pública previa aprobación de la asamblea de propietarios.
En el caso concreto y como no es posible utilizar este garaje como si fuera privado o asignado al uso exclusivo, después de consultar las citadas previsiones, que se le conceda un plazo para retirarlo o se le alquile el garaje. De lo contrario no pudiendo dejar su carro estacionado de manera permanente podrá solicitar un plazo para su retiro acudiendo al trámite previsto en el reglamento para solución de conflictos.
Por último, lo que no puede hacer la administración es pedirle la constancia de pago de impuestos al día porque no tiene la competencia para ello. Esto sin perjuicio de que por motivos de seguridad se le solicite que acredite la propiedad del vehículo. Tampoco es posible que se cobre al propietario una multa mensual porque la imposición de cualquier sanción debe ser el resultado de un procedimiento y unos requisitos establecidos claramente pue la Ley 675 de 2001 y por el reglamento de Propiedad horizontal.
No es posible que se cobre al propietario una multa mensual. Foto:iStock
Vehículo abandonado en parqueadero
“Desde hace 20 años tenemos un auto en situación de abandono en parqueadero asignado por escritura en un conjunto de vivienda en el barrio Cedritos de Bogotá.
El propietario siempre ha arrendado el inmueble sin parqueadero.
El propietario ha omitido todos los requerimientos hechos por las administraciones, presente y pasadas.
Qué podemos hacer para que el vehículo sea retirado porque es un punto insalubre ya que colinda con zona verde del conjunto y frente a la entrada de una de las torres.”
Respuesta
El parqueadero es para un vehículo y estimo que se podría estar cambiando su destinación para utilizarlo como depósito.
Como quiera que son estacionamientos externos, se agrava más el hecho pues está ocasionando un impacto visual y ambiental y según el consultante, perturbando el derecho de los demás residentes. Adicionalmente el parqueadero también se conforma de zonas comunes, accesos, circulación vehicular y peatonal. Las disposiciones que se deben tener en cuenta son el Reglamento de propiedad Horizontal, la Ley 675 de 2001 y el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana. También podrían consultar el Código Nacional de Tránsito.
Como lo he recomendado en casos similares, es conveniente tratar de solucionar el caso internamente máxime que se conoce quien es el propietario. Para ello se deberá seguir el trámite de solución de conflictos. Se debe citar al propietario al Comité de Convivencia para solicitarle el retiro de este elemento considerando que a pesar de ser de su propiedad, el parqueadero no puede ser utilizado como depósito alterando el uso y goce de los demás residentes. Si no se logra, se acude al proceso de imposición de sanciones respetando el derecho a la defensa y al debido proceso. Por último y si fuera necesario buscarán la intervención de las autoridades de tránsito y de policía para el citado propósito.
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