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El ajuste de los precios de arriendo en Colombia para el año 2026 será decidido en base al Índice de Precios al Consumidor (IPC) de cierre del 2025, un parámetro que, de acuerdo al Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane), mostró un aumento anual de 5,3% en noviembre reciente. El Banco de la República anticipa que se moderará comparado con los niveles de los dos años anteriores.
La Ley 820 de 2003 establece que el máximo aumento autorizado en los contratos de arrendamiento de vivienda urbana debe basarse en el IPC, desvinculando el ajuste del salario mínimo.
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Por lo tanto, el IPC se erige como el principal índice para medir la fluctuación de precios de una canasta de bienes y servicios que consumen las familias colombianas. El Banco de la República aclara que este indicador “evalúa la evolución de precios de los diferentes bienes y servicios más consumidos en Colombia, lo que se denomina la canasta básica de referencia”.
Actualmente, la canasta está compuesta por 443 artículos organizados en doce categorías de gastos, incluyendo alimentos, vivienda, salud, transporte y educación, entre otros. Para el cálculo, el Dane consulta cada mes más de 55.000 fuentes de información en 38 ciudades, abarcando desde pequeñas tiendas hasta grandes cadenas y comercios especializados. Los precios son agrupados de forma ponderada, de acuerdo con la relevancia en el gasto promedio familiar, permitiendo así un seguimiento preciso de la evolución de precios a lo largo del tiempo.
En particular, el Dane confirmó el 5 de diciembre que la variación anual del IPC para noviembre de 2025 fue de 5,3%. En meses previos, la entidad reportó cifras de 5,51% en octubre y 5,41% en el mismo periodo de 2024. Para septiembre, la inflación anual se estableció en 5,2%, mientras que el cierre de 2024 mostró un 5,20%.
El Banco de la República, por su parte, predice que la inflación al finalizar 2025 será del 5,1%, indicando que “se anticipa que la inflación cierre el año cerca del 5,1%, cifra que refleja una moderación significativa comparada con los niveles de los últimos dos años”. Otras cifras históricas incluyen variaciones de 4,82%, 7,36%, 6,73%, 6,59%, 6,00%, 5,18%, 4,92%, 4,68%, 4,60%, 3,39%, 1,88%, 1,19% y 0,80%, las cuales evidencian la dispersión de la inflación en diferentes categorías de gasto y períodos recientes.
La Ley 820 de 2003 regula los aumentos de arriendos en Colombia. Según esta ley, “el arrendador podrá incrementar la renta hasta un límite que no exceda el 100% del aumento registrado en el índice de precios al consumidor durante el año previo”, siempre que la nueva tarifa no sobrepase los límites fijados por la ley.
Además, prohíbe explícitamente que el ajuste se fundamente en el salario mínimo, con el propósito de evitar presión adicional sobre la inflación. Este incremento solo puede aplicarse pasados 12 meses desde la última revisión del canon y debe ser notificado formalmente al arrendatario, ya sea por correo postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal previsto en el contrato. La realización de un ajuste sin la adecuada notificación no concede derecho a solicitar la devolución.
El ajuste del arriendo para el 2026 se realiza sumando el porcentaje del IPC anual al valor actual del canon. Por ejemplo:
- Si el arriendo es de $1.000.000 y el IPC de referencia es 5,3%, el nuevo valor máximo permitido sería $1.053.000.
- Si se utiliza un porcentaje del 5,2%, el canon incrementaría a $1.052.000.
- Para un arriendo de $2.000.000, un aumento del 5% lo elevaría a $2.100.000.
- Con un incremento del 5,2% se haría $2.104.000.
- En el caso de un canon de $1.500.000, un aumento de 5,3% sería $79.500, resultando en un total de $1.579.500.
Es importante destacar que el ajuste de los arriendos para propiedades como oficinas, bodegas, consultorios u otros usos comerciales no sigue el mismo proceso que el de vivienda urbana. En estos casos, el aumento se discute entre arrendador y arrendatario o se aplica conforme a lo estipulado en el contrato.
La ley permite mayor flexibilidad en la negociación, siempre que ambas partes lleguen a un acuerdo sobre las condiciones pactadas.
La Ley 820 de 2003 también indica que el arrendador debe comunicar al arrendatario el monto y la fecha de inicio del incremento del canon de arrendamiento. Esta notificación debe hacerse a través de los canales autorizados y con la suficiente antelación.
Así mismo, el ajuste no se efectúa automáticamente en enero, sino que debe aplicarse en la fecha de renovación del contrato.
Las autoridades advierten que ignorar estos procedimientos puede acarrear conflictos, y que tanto arrendadores como arrendatarios tienen derechos y responsabilidades claramente definidos en la normativa vigente.
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