Nora Pabón Gómez, abogada asesora en derecho inmobiliario, especializada en temas de propiedad horizontal, entre otros, responde a inquietudes que manifiestan los lectores sobre temas relacionados con la administración de conjuntos residenciales y la convivencia de inquilinos y propietarios en este tipo de desarrollos urbanos.
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Consultan los lectores
Uso de las unidades privadas debe cumplir con las normas de salubridad y seguridad
Vivo y pago arriendo en un apartamento de un edificio en propiedad horizontal. Me gustaría saber si dentro de mi apartamento puedo vender algunas cosas como huevos y leche, sin que eso sea poner una tienda, solamente esas cosas y ofrecerles a mis vecinos por WhatsApp. En la cuadra por donde vivo un domingo o en la noche es difícil conseguir. ¿Puedo hacerlo sin incurrir en falta? ¿O multa? ¿Es permitido?”
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“¿Están prohibidas las ventas de algún producto, cual es la Ley que lo prohíbe? Tenía una venta de helados y eventualmente algunos alimentos que preparo y me comunicaron que no puedo hacerlo porque hay una ley que lo prohíbe.
¿Y el derecho al trabajo? No sé en que afecta a la comunidad, si las personas van a mi casa vivo en un primer piso y vendo mis helados y postres que están dentro de mi vivienda sin molestar a nadie.”
Conjuntos residenciales Foto:iStock.
Respuesta
Debe ser evaluado el caso por los órganos de administración. Inicialmente considero que, si bien podría tenerse en cuenta estas actividades como comerciales o económicas cambiando el uso residencial por el comercial, en el caso de artículos de primera necesidad (no alimentos) podría asimilarse a la prestación de un servicio.
En los casos consultados, es necesario que tanto los propietarios involucrados como los órganos de administración analicen muy bien los usos que se están desarrollando en cada apartamento, dentro de un marco legal especifico partiendo de la Constitución Política (Derechos Fundamentales de todos los propietarios y residentes), las normas de usos del suelo, Ley 675 de 2001, Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana y normas sanitarias y de salubridad. En el caso de los alimentos, es importante que estos cumplan con las normas referentes a su manipulación y conservación. Lo que también interesa para efectos de la Propiedad Horizontal es que se cumpla con el reglamento de propiedad horizontal, el manual de convivencia y las disposiciones de la Asamblea de Propietarios.
Según la Ley 675 de 2001, los apartamentos deben ser utilizados para los usos aprobados en la licencia de construcción respectiva. En los Reglamentos de Propiedad Horizontal, se hacen las prohibiciones referentes al uso de los inmuebles. Entre estas, las que modifiquen el uso del inmueble, generen tránsito de clientes, causen olores, ruido, venta al público, alteren convivencia o la tranquilidad de los vecinos.
Por otra parte la Ley 2088 de 2021 que regula el trabajo en casa y el teletrabajo se refieren al trabajo de oficina, en el sitio del hogar, pero no autorizan convertir la vivienda en un establecimiento comercial, esto es que no cambia la destinación residencial y expresamente no se indica que dentro de las viviendas se puedan producir alimentos para la venta, atender clientes, instalar cocinas industriales o vitrinas.
Según el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana (Ley 1801 de 2016), no se podrán realizar las actividades económicas en vivienda cuando afectan la tranquilidad, la salubridad o seguridad de las personas y los inmuebles o requieren permisos sanitarios que no existen en vivienda o en el caso de que se genere tráfico permanente.
La venta de alimentos preparados requiere sujetarse a ciertas condiciones y permisos de las autoridades de salud , cumplir con condiciones higiénico–sanitarias y manipulación de alimentos certificada. Es pertinente considerar los riesgos que podrían existir por los efectos de un alimento que no cumpla con las características citadas y la responsabilidad que asumiría la persona que lo prepare o lo distribuya a los residentes (podría presentarse un evento de intoxicación).
Finalmente se concluye en sentido estricto que, aunque se podría admitir que una persona que tiene ciertas habilidades manuales y domésticas vendiendo sus productos a personas conocidas y sin local abierto al público, no deja de ser una actividad que podría alterar la convivencia.
La venta de alimentos dentro de un apartamento no puede ser catalogada como trabajo en casa. Por tanto, de acuerdo con todos los fundamentos expuestos y según lo dispuesto por las normas y reglamentos en cada caso, debe ser analizado por los órganos de administración, teniendo en cuenta que aunque todos tienen derecho al trabajo, igualmente es necesario proteger los derechos a la seguridad y la convivencia dentro de los edificios y conjuntos, principios básicos en la Propiedad Horizontal.
Todo lo anterior no obsta para que, en bienes privados con usos especiales aprobados por las normas y la licencia, así como en bienes comunes, con iguales condiciones puedan funcionar ciertos servicios para las copropiedades.
Especialmente en edificios de uso mixto o comercial se evidencia el desarrollo de actividades que benefician a la copropiedad, y que hace referencia a la explotación de los bienes comunes.
Como en todas las respuestas a las consultas nuestro propósito es orientar a los lectores y a los órganos de administración, pero cada situación debe ser analizada de manera individual y dependiendo de las normas aplicables a cada copropiedad.
Finalmente deseo para todos los lectores una feliz navidad y un año 2026 colmado de bendiciones.
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