¿Quién vigila a las inmobiliarias en Colombia y qué pueden hacer y qué no en un arriendo?

Arrendar vivienda en Colombia es un acto común y, al mismo tiempo, un terreno de fricciones. Detrás de cada canon mensual hay contratos de administración, estudios de riesgo, depósitos, codeudores y cláusulas que rara vez se leen con lupa.

El país no tiene una superintendencia exclusiva para este sector. La vigilancia está repartida entre autoridades territoriales y nacionales, bajo un marco legal que combina la Ley 820 de 2003 (arrendamientos de vivienda urbana), la Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor), la Ley 675 de 2001 y la Ley 1673 de 2013.

Si se descompone el esquema, aparecen tres actores centrales:

Alcaldías municipales (y autoridades distritales)

Son la primera línea de inspección, control y vigilancia de quienes ejercen la actividad de arrendamiento de vivienda urbana. La Ley 820 exige matrícula ante la autoridad competente en municipios de más de 15.000 habitantes.

¿Qué implica esto en la práctica? Que una inmobiliaria debe estar registrada, tener representante legal y someterse a investigaciones administrativas si incurre en irregularidades: contratos de administración mal ejecutados, incumplimientos frente a propietarios o arrendatarios, ejercicio sin matrícula.

Superintendencia de Industria y Comercio (SIC)

Interviene cuando el conflicto es de consumo. Publicidad engañosa, cláusulas abusivas, cobros no informados, incumplimiento de lo pactado. La SIC puede imponer sanciones económicas y ordenar correctivos.

En términos concretos, si un contrato incluye penalidades desproporcionadas o costos que no fueron informados con claridad, el caso puede escalar a esta entidad.

Superintendencia de Sociedades

Supervisa a las inmobiliarias constituidas como sociedades comerciales. Evalúa su situación financiera, procesos de insolvencia y cumplimiento contable. Si la empresa entra en reorganización o liquidación, la entidad busca proteger a acreedores y clientes.

Así, cada autoridad actúa según la naturaleza del problema: administrativo, comercial o societario.

¿Qué pueden hacer las inmobiliarias en un arriendo?

Dentro del marco legal, pueden cobrar honorarios por intermediación, usualmente un porcentaje del canon; solicitar documentación para estudios de arrendamiento, como certificados laborales, extractos y referencias; exigir garantías, como codeudores o pólizas, si están estipuladas en el contrato, y por último, establecer cláusulas sobre duración, reajustes del canon y uso del inmueble.

¿Qué no pueden hacer?

La ley fija límites claros:

• Incluir cláusulas abusivas o penalidades desproporcionadas.
• Cobrar valores no pactados o mal informados.
• Retener depósitos sin justificación legal.
• Ingresar al inmueble sin autorización del arrendatario.
• Obligar a contratar servicios adicionales ajenos al contrato.

Cuando estos límites se cruzan, el arrendatario puede acudir a la alcaldía correspondiente o a la SIC. La queja puede presentarse por escrito —con documentos soporte, identificación y descripción precisa de los hechos— o de forma verbal, quedando registrada oficialmente.

En un país donde el arriendo es la puerta de entrada a la vivienda urbana para millones de personas, entender esa “arquitectura” es una forma de defensa.

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