Las reparaciones en una vivienda arrendada suelen ser motivo de desacuerdos entre propietarios e inquilinos. La Ley 820, que regula el régimen de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia, define qué tipo de arreglos debe asumir cada parte y en qué casos procede el reembolso de los gastos.
La normativa establece las reglas bajo las cuales se rigen los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, tanto en conjuntos residenciales como en urbanizaciones abiertas.
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De acuerdo con el Ministerio de Justicia y del Derecho, esta normativa busca ofrecer herramientas para resolver controversias entre arrendadores y arrendatarios y delimita responsabilidades frente al mantenimiento y las mejoras del inmueble.
Uno de los puntos que genera mayor confusión está relacionado con las reparaciones. Según el Ministerio de Justicia, estas se clasifican en tres categorías: indispensables o necesarias, locativas y útiles, cada una con un tratamiento distinto en cuanto a quién debe asumir su costo.
La normativa permite que el arrendatario descuente hasta el 30 % del valor del canon mensual. Foto:iStock.
Reparaciones indispensables o necesarias
Son aquellas que permiten que el inmueble continúe siendo habitable y se conserve en condiciones adecuadas, como el reemplazo de tuberías deterioradas que generan filtraciones.
Por regla general, estas reparaciones corresponden al arrendador, ya que forman parte de su obligación de mantener el bien en estado apto para el uso.
No obstante, el arrendatario puede ejecutarlas y solicitar el reembolso del dinero invertido siempre que cumpla ciertas condiciones:
- Informar oportunamente al propietario sobre la necesidad del arreglo.
- Demostrar que el daño no fue causado por su culpa.
- Acreditar que el arrendador no realizó la reparación dentro de un plazo razonable.
En estos casos, el arrendador debe reintegrar el costo asumido por el inquilino. La normativa permite que el arrendatario descuente hasta el 30 % del valor del canon mensual hasta recuperar la suma invertida.
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Reparaciones locativas
Las reparaciones locativas son aquellas necesarias para conservar el inmueble en el estado en que fue entregado.
Incluyen, por ejemplo, pintar paredes deterioradas por el uso, reparar daños en la cocina que se encontraba en buen estado al inicio del contrato o realizar mantenimiento y sustitución de materiales en pisos, cielorrasos y enchapes.
También comprenden la sustitución, mejoramiento o ampliación de redes hidráulicas, sanitarias, eléctricas, telefónicas o de gas cuando el deterioro proviene del uso ordinario.
Según el Ministerio de Justicia, “generalmente, estos arreglos le corresponden al arrendatario (quien vive en el inmueble y paga una renta), ya que son causados por el uso”.
Las reparaciones útiles son aquellas que incrementan el valor del inmueble. Foto:iStock
La entidad precisa que esta regla cambia cuando el daño obedece a fuerza mayor, caso fortuito —es decir, un hecho imprevisible e irresistible— o a la mala calidad de los materiales. En tales situaciones, el costo del arreglo debe ser asumido por el arrendador.
Reparaciones útiles o mejoras
Las reparaciones útiles son aquellas que incrementan el valor del inmueble, como la instalación de puertas de mayor costo o la incorporación de elementos que mejoran sus condiciones originales.
En estos casos, el arrendador no está obligado a reembolsar el dinero invertido si no otorgó autorización previa para realizar la mejora, según indicó ‘La FM’.
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Sin embargo, el arrendatario tiene la facultad de retirar los materiales o elementos añadidos, siempre que pueda hacerlo sin causar daños al inmueble.
El Ministerio de Justicia recuerda que el contrato de arrendamiento es ley para las partes, por lo que las cláusulas pactadas pueden establecer condiciones específicas sobre quién asume determinados arreglos, siempre que no contravengan la normativa vigente.
*Este contenido fue escrito con la asistencia de una inteligencia artificial, basado en información de conocimiento público divulgado a medios de comunicación. Además, contó con la revisión de la periodista y una editora.
JOS GUERRERO
REDACCIÓN ALCANCE DIGITAL
