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La abogada Nora Pabón Gómez responde a las dudas que expresan los lectores sobre asuntos relacionados con la propiedad horizontal.
Administrador reelegido en múltiples períodos
“Un administrador de una propiedad horizontal ha permanecido aproximadamente 8 años en el puesto, pero solo gestionó ante la administración pública correspondiente la personería jurídica durante los 2 primeros años y luego de eso no volvió a cumplir con este requisito estipulado en el art. 8 de la Ley 675/01. ¿Se puede argumentar que dado que hubo renovación en el nombramiento a través de un contrato de prestación de servicios del administrador, no era necesario gestionar este requisito en los últimos 6 años? ¿Cómo se califica esta acción y ante qué entidad se debe acudir para exigir que este administrador cumpla con lo regulado en el artículo 8 de la Ley 675/2001? ¿Se ha cometido alguna falta y de qué tipo?”
Respuesta
El administrador es designado por la asamblea o por el consejo de administración, por el período que determine el reglamento correspondiente de propiedad horizontal y puede ser reelegido. En realidad, las alcaldías distritales y municipales o las entidades delegadas por estas no conceden la personería jurídica, sino que realizan la inscripción y certifican la existencia y representación legal.
El artículo 8o de la Ley 675 de 2001 establece que se presentará la escritura de constitución y los documentos que validen la creación de la propiedad horizontal, así como los documentos de nombramiento y aceptación del administrador y el revisor fiscal, sin hacer alusión a la necesidad de renovar cada vez que se prorrogue o firme el contrato con el mismo administrador, persona natural o jurídica.
Por consiguiente, cuando el administrador sea reelegido y siga desempeñando su función, no será necesario actualizar frecuentemente su estatus y representación legal de la persona jurídica.
Vivienda de Interés Social. Foto:iStock
Conjunto que aún no posee personería jurídica
“Adquirimos un apartamento hace dos (2) años en un conjunto cerrado a las afueras de Bogotá. 1. Aún no tiene personería jurídica, está, según el consejo que se eligió en asamblea, en proceso. 2. Hay copropietarios que no están cumpliendo con el pago de la cuota de administración (la cual es un valor equitativo, sin considerar el coeficiente de copropiedad como lo señala la ley) que se fijó a la entrega de los apartamentos. ¿Se pueden hacer efectivas estas cuotas mediante algún mecanismo legal sin poseer la personería jurídica y una vez esta sea expedida, se pueden hacer efectivos estos cobros o se inicia desde cero en el cobro?”
Respuesta
Es fundamental aclarar que la persona jurídica de la propiedad horizontal se genera desde el momento en que la escritura de constitución del régimen bajo la Ley 675 de 2001, ya sea por primera vez o mediante reforma, quede registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Una vez que se comienzan a transferir las unidades privadas, sus propietarios adquieren derechos y asumen obligaciones, y por ende la de contribuir a las expensas comunes de acuerdo con lo que establezca el reglamento. Es vital revisar este documento para comprobar las cláusulas estipuladas sobre la administración provisional.
Lo que seguramente debe estar en curso es el trámite ante la alcaldía para la inscripción y certificación de existencia y representación.
legal; esto no significa que las expensas comunes no deban ser pagadas. No obstante, este documento solo es necesario para el cobro de expensas, para expedir el paz y salvo a los propietarios, actuando como representante legal y comprobando su calidad al realizar el cobro por vía judicial.
Por supuesto, también es fundamental adjuntarlo en los casos en los que deba validar la representación de la entidad jurídica.
Conjuntos residenciales.Foto:iStock
Los accesos a los conjuntos residenciales son compartidos
“¿Las entradas a los apartamentos en un conjunto residencial, se consideran áreas comunes, áreas comunes privadas o áreas comunes de uso exclusivo?”
Respuesta
La naturaleza de áreas privadas o comunes de cada edificio se establece en los planos, en el cuadro de áreas de propiedad horizontal y en el reglamento. Sin embargo, en la mayoría de los casos, estas áreas son comunes. La Ley 675 de 2001 determina que los accesos y circulación comunes, por su naturaleza o propósitos, son de uso general y no pueden clasificarse como bienes comunes de uso exclusivo.
Responsabilidad del propietario inicial como administrador provisional
En un proyecto de propiedad horizontal que se desarrolla por fases, donde la primera fase se completa con 20 unidades habitacionales de un total de 67, el propietario de la Constructora, en su rol de Administrador, nos convoca a los propietarios un día cualquiera y nos informa que no puede seguir contratando el servicio de Administración porque le resulta imposible asumir todos los coeficientes de las viviendas que aún no se han entregado (47) y que por lo tanto las 20 casas deben asumir dicha seguridad. De esta manera, nos quedamos sin Administración. ¿Él, como propietario de su Constructora, está obligado a pagar, de acuerdo al coeficiente de cada vivienda, la cuota que se debería dividir correspondiente a los gastos de administración? En este contexto, ¿los gastos que surjan de la administración se reparten entre las 67 unidades habitacionales?
Respuestas
Según la información proporcionada por la Lectora, hasta ahora solo se han entregado 20 unidades privadas y, por tanto, la administración y el presupuesto tienen un carácter provisional; es en este último donde se determina cómo se cubrirán los gastos. Por lo tanto, es fundamental revisar el Reglamento de Propiedad Horizontal en lo que respecta a las cláusulas transitorias. En su papel de constructor y vendedor de las unidades privadas que conforman el Conjunto y que poseen su folio de matrícula inmobiliaria, debe cumplir con sus responsabilidades, entre ellas, pagar las expensas comunes por las unidades construidas e integradas, en la cantidad y forma establecidas en cada Reglamento.
Asimismo, como administrador, aun siendo provisional, debe asegurar la protección de los ocupantes y de los bienes entregados, mediante diferentes tipos de vigilancia, debiendo responder por los daños ocasionados a los propietarios, sus familias y demás residentes, por sus fallas.
Pueden solicitar, de manera directa y a través del derecho de petición, al administrador provisional – que es el propietario inicial o la persona natural o jurídica designada por él- que se garanticen los derechos de las personas mencionadas a la seguridad; de lo contrario, y si no se logra realizar la primera asamblea de propietarios por no cumplir con los requisitos legales, se debe intentar la conciliación. Es esencial tener en consideración que, desde que se registró la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal, se debe aplicar el reglamento y la Ley 675 de 2001, lo que permite iniciar el proceso para la resolución de conflictos. Esto sin perjuicio de acudir a las autoridades administrativas y judiciales tras un análisis del caso.
Nora Pabón Gómez
Abogada asesora externa
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