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Nora Pabón Gómez, abogada especializada en temas de propiedad horizontal, entre otros, responde las inquietudes que manifiestan los lectores sobre temas relacionados con la administración de conjuntos residenciales y la convivencia de inquilinos y propietarios en este tipo de desarrollos urbanos.
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Preguntan los lectores
Modificación de dos unidades privadas
Soy propietario de un apartamento perteneciente a un conjunto residencial ubicado en un Municipio de Tolima, Hace 5 años lo compré y por requerir una mayor área ya que ahora vivo con dos personas más de mi familia, adquirí el aparta estudio vecino. Al pretender realizar una reforma interna para unir los dos aparta estudios el administrador primero me dijo que no era posible y me ha colocado toda clase de obstáculos. ¿Cuáles son en realidad las condiciones que me pueden exigir?
Respuesta
La reforma de estas unidades privadas debe cumplir con unos requisitos estipulados en las normas, en el reglamento de propiedad horizontal y en el manual de convivencia.
Para comenzar, el administrador no es el órgano competente para autorizar la obra, pero sí para informar al propietario sobre las exigencias para adelantarla y verificar su cumplimiento. Corresponde esta función a la asamblea de propietarios, ya que no se trata solamente de la ejecución de la obra material sino de la reforma de los documentos de la propiedad horizontal como son los planos, la licencia de construcción, el cuadro de áreas o proyecto de división y el reglamento de propiedad horizontal, para lo cual se necesita que la decisión sea adoptada por un quórum decisoria del 70 por ciento del total de coeficientes de copropiedad.
En consecuencia, el propietario deberá obtener la licencia de construcción en la Oficina de Planeación respectiva.
Foto:Instituto de Desarrollo Urbano
Se debe realizar también un estudio de contenido técnico y jurídico para establecer la viabilidad de realizar esta intervención que podría afectar la estructura, así como las fachadas.
En cuanto al reglamento de propiedad horizontal no sólo se modificaría la parte técnica sino la jurídica, incluyendo los coeficientes de copropiedad.
En los reglamentos de edificios que tienen unidades para el uso de una o dos personas se incluyen previsiones especiales diferentes a los habitados por un grupo familiar. De tal manera que el estudio para la modificación del reglamento debe ser realizado teniendo en cuenta muchos factores.
Se requiere también que se analice por un experto que la nueva obra no altere la seguridad, la solidez y la salubridad del edificio, ni vulnere los derechos de los demás propietarios.
De igual forma se deberá determinar si la unión de los aparta estudios afectará bienes comunes, lo que en este caso es previsible.
Las administraciones de los conjuntos deben defender las zonas comunes. Foto:Milton Díaz
Entre las principales normas que será necesario cumplir se destacan las urbanísticas, la de propiedad horizontal (Ley 675 de 2001), el reglamento de propiedad horizontal, el manual de convivencia. Hay otras normas de mucha importancia que se deben observar. La primera la Constitución Política que consagra los derechos fundamentales de las personas. También el Código de Seguridad y Convivencia Ciudadana contiene varias previsiones aplicables a este caso.
En las reformas de unidades privadas en general, consultar el reglamento de propiedad horizontal donde se establecen las condiciones para efectuar algún tipo de modificación y coordinar con el administrador las hechas las fechas en que se va a hacer la obra más por motivos de seguridad informar también a los vecinos por las molestias que estos pueden sufrir. En síntesis; todos los propietarios pueden realizar intervenciones en sus unidades privadas y la asamblea puede aprobar la intervención de zonas comunes, pero cumpliendo con las normas y respetando los derechos de los vecinos.
Considero finalmente que el propietario en este caso debía pensar mejor en solucionar su problema de espacio en otro edificio diseñado y reglamentado para que las unidades privadas y bienes comunes sean utilizados por más personas.
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