Nora Pabón Gómez, abogada consultora en derecho inmobiliario, centrada en asuntos de propiedad horizontal, entre otros, responde a dudas planteadas por los lectores sobre temas vinculados con la gestión de complejos residenciales y la convivencia de arrendatarios y propietarios en este tipo de desarrollos urbanos.
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Consultan los lectores
Alteración de bienes comunes no puede menoscabar derechos de acceso y seguridad de residentes
La propietaria de una unidad privada en un conjunto habitacional plantea dos interrogantes que se sintetizan así:
La asamblea dio su visto bueno para instalar una jardinera con el propósito de evitar que se dejara bicicletas, pero su ubicación contrajo el andén, creando riesgo de accidente al bajar del vehículo. A pesar de presentar un derecho de petición, la gestión respondió que la resolución correspondió a la asamblea, aunque los perjudicados no fueron informados. El aparcadero es de uso exclusivo del apartamento.
Respuesta
Aunque la asamblea de propietarios detenta la facultad de aprobar obras en los bienes comunes, para ello deben cumplirse diversas condiciones. La primera, confirmar si la obra necesita de licencia urbanística debido a la modificación de los planos aprobados previamente, es decir, debe ajustarse a las regulaciones de usos de suelo. La segunda, adherirse al reglamento pertinente de propiedad horizontal, así como a la Ley 675 de 2001, y la tercera, respetar los derechos adquiridos por los dueños de las unidades privadas.
Esto incluye los derechos de seguridad, accesibilidad y el uso de aquellos que son titulares de derechos sobre los bienes afectados. Si aún tiene la oportunidad de cuestionar la decisión de la asamblea, que seguramente no contó con los elementos necesarios para adoptar tal resolución, puede hacerlo. Si ya ha vencido el plazo legal para ello, puede solicitar a la Administración y al Consejo que revisen el caso y se presente nuevamente a la asamblea con toda la información. Hay que tener en cuenta que de acuerdo al artículo 46 de la Ley 675 de 2001, la decisión pudo requerir un quorum calificado del 70 por ciento del total de coeficientes. Con estas bases puede consultar a un abogado que también verificará la posibilidad de interponer las acciones administrativas y/o judiciales correspondientes.
apartamentos Foto:Istock
Incapacidad de adaptar espacios comunes que no fueron aprobados inicialmente
La otra consulta del lector anterior se sintetiza así: El bicicletero común está colmado y la administración exige que las bicicletas se guarden dentro de los apartamentos, aunque los edificios no cuentan con ascensor y hay residentes con discapacidad. Ante un pedido para explorar alternativas, la administración argumentó falta de presupuesto, a pesar de haber recaudado una cuota
extraordinaria durante el año.
Respuesta
La situación expuesta por el lector es de presentación habitual en muchos conjuntos donde no se contemplaron espacios de estacionamiento con esta finalidad. Los órganos de gestión deben procurar al máximo que los residentes tengan acceso a los recursos tanto privados como comunes, pero deben acatar lo estipulado en el reglamento y en los planos, así como respetar los derechos de todos los inquilinos. En ciertos casos, no es factible adaptar áreas que no se preveían desde el inicio para este uso. De este modo, se deben seguir explorando y proponiendo distintas alternativas. En el mercado actual, hay diversas posibilidades para colgar bicicletas. Lamentablemente, he notado que muchas veces es necesario llevarlas a los apartamentos, respetando y ofreciendo opciones, claro está, para situaciones especiales como las de personas con limitaciones físicas. Es necesario examinar este aspecto, ya que la administración no está autorizada para tomar decisiones de este tipo, lo que corresponde a la asamblea de propietarios.
En el caso de las motocicletas o de vehículos cuyas dimensiones no se ajustan a los espacios de estacionamiento aprobados y disponibles, sus dueños deberán adquirir o arrendar otro lugar de estacionamiento si no tienen uno y no hay opciones para que una minoría de residentes utilice los parqueaderos comunes para este propósito.
x Foto:iStock
Daños de vehículos
Una lectora presenta su consulta que se resume de la siguiente manera:
El 13 de agosto, un inquilino chocó el auto de la consultante al ingresar a su espacio de estacionamiento. El conductor limpió su propio vehículo para que el golpe no fuera percibido. Ocho días después, la empresa de seguridad identificó el incidente en las grabaciones y envió un informe a la administración, aunque redactado de forma ambigua. Esta redacción permitió que el arrendatario negara su responsabilidad y se negase a asumir los daños.
La administración afirmó que no podía obligar al culpable a responder, y no hay comité de convivencia. La consultante tuvo que costear la reparación con sus propios medios.
Más tarde, reclamó a la empresa de vigilancia por el informe poco claro y por no haber detectado ni informado oportunamente el choque, pero tampoco ha recibido respuesta.
Pregunta: ¿A quién debe recurrir para que le den una solución respecto al daño?
Dado que el costo del daño es inferior a la mínima cuantía, la demanda fue desestimada. Desea saber si la responsabilidad recae en el administrador o en la empresa de vigilancia.
Respuesta
Las cámaras de seguridad instaladas en diversas áreas comunes de los edificios no tendrían propósito alguno si no contribuyen a demostrar hechos que ocurren en estas zonas y que, por lo tanto, deben ser atendidos por la administración, lo cual no sucedería dentro de las unidades privadas.
Aunque los vehículos son bienes de propiedad privada, los espacios donde se sitúan son comunes. Por ende, aunque es cierto que un propietario puede demandar a otro por los daños, también es verdad que hay un incumplimiento del reglamento y de la Ley, y por lo tanto, esta falta requiere la intervención de la administración, la activación de los mecanismos de resolución de conflictos y, si es necesario, la imposición de una sanción al infractor. Por otro lado, se puede considerar la cuestión de los seguros y de las funciones y responsabilidades de los vigilantes.
Foto de referencia.
Imagen:iStock
Uso de los estacionamientos
Mi pareja posee un departamento, pero no residimos allí, habitamos en uno rentado en el mismo conjunto y tenemos un vehículo. ¿Pueden rechazarnos la solicitud del estacionamiento del departamento donde somos dueños porque no habitamos ahí?
Respuesta
Si el estacionamiento es de carácter privado, no se les puede negar ni el acceso ni el aparcamiento. En el caso de los garajes compartidos, la situación es distinta y considero que tanto el inquilino de un departamento como el arrendador de otro tienen derecho a utilizar los estacionamientos de acuerdo con lo establecido en el reglamento y en la Ley. Les recomiendo buscar una asesoría adicional con estos fundamentos.
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