Cómo la baja natalidad están modificando la construcción de vivienda en Colombia

Constructores, financiadores y autoridades enfrentan uno de los mayores retos económicos recientes, pues la caída de nacimientos y el envejecimiento de la sociedad ya afectan la demanda de vivienda en el país.

La baja natalidad se ha convertido en un reto que impacta no solo al sistema financiero, sino también a sectores como la vivienda, especialmente en ciudades intermedias como Pereira. En 2024, Colombia no alcanzó el medio millón de nacidos vivos: el DANE reportó 445.011, la cifra más baja en la historia reciente. Risaralda registró apenas 7.509 nacimientos, con una caída sostenida frente a los años anteriores.

Según el arquitecto Juan Alejandro Crosthwaite, presidente de la Sociedad Colombiana de Arquitectos en Risaralda, esta transformación demográfica se suma al paso de una sociedad rural a otra urbana, con menos hijos por familia y nuevas dinámicas sociales y económicas que han cambiado la forma de habitar.

“En la primera mitad del siglo XX, cerca del 60 % de la población colombiana era rural. Hoy, esa pirámide se invirtió: alrededor del 70 % vive en ciudades”, señaló Crosthwaite. Este cambio poblacional estuvo acompañado de una disminución drástica en la natalidad: “En 1960 cada mujer tenía en promedio 6,2 hijos; hoy la cifra ronda 1,8”.

De casas amplias a apartamentos reducidos

Las familias campesinas requerían hijos para sostener la economía doméstica, lo que se reflejaba en viviendas urbanas grandes, con patios extensos y tres o más habitaciones. Barrios tradicionales de Pereira como Providencia, Kennedy o Maraya conservan todavía estas construcciones, aunque hoy resultan poco habitadas y costosas de mantener.

“La familia típica era papá, mamá y entre cuatro y seis hijos. Por eso las casas de los sesenta tenían tres habitaciones, dos baños, cocina, sala y comedor formal”, recordó Crosthwaite. Sin embargo, el panorama actual es distinto: los hogares están formados por parejas con uno o dos hijos o parejas sin hijos.

Este cambio redujo el tamaño de las viviendas y modificó su distribución interna, transformaciones que comenzaron a evidenciarse en la ciudad hace unos 15 años. “Ya no se construyen apartamentos de tres alcobas, porque no se necesitan. Hoy la cocina se integra a la zona social, las habitaciones se transforman en espacios multipropósito y muchas viviendas funcionan como dormitorios o como lugares de teletrabajo”, agregó el arquitecto.

Otro factor clave es el económico. Colombia es un país de baja densidad poblacional, con vasto territorio poco habitado, pero con ciudades muy concentradas como Bogotá, Medellín o Cali. A pesar de la abundancia de tierra, el suelo urbanizable es costoso, lo que encarece la vivienda. “Es una paradoja. Tenemos mucho territorio, pero la tierra en las ciudades es cara. Eso hace que estemos construyendo vivienda costosa para nuestros niveles de ingreso”, afirmó Crosthwaite.

El arquitecto también resaltó un componente especulativo en el precio de los inmuebles: “No obedece únicamente a la dinámica comercial, sino a un mercado de renta. Frente a estándares internacionales sigue siendo económica, pero para el poder adquisitivo colombiano es elevada”. Además, las viviendas actuales, aunque más pequeñas, integran mayor tecnología y deben cumplir con estrictas normas de sismo resistencia, eficiencia eléctrica y sostenibilidad, lo que incrementa los costos de construcción.

Una ciudad atípica

En el caso de Pereira, Crosthwaite destacó que el mercado de vivienda es dinámico debido a la llegada constante de familias de otras regiones. “Muchas personas de Cali prefieren instalarse aquí porque en una ciudad pequeña se hacen más vueltas en menos tiempo y se accede a los mismos servicios. Pereira se está consolidando como centro de actividades y servicios”, indicó.

La vivienda como negocio más que patrimonio

El arquitecto señaló que, en generaciones pasadas, la casa propia era símbolo de estatus y patrimonio familiar. Hoy la percepción cambió, sobre todo entre los jóvenes. “Antes el sueño era tener carro y casa. Ahora la vivienda se concibe más como artículo de renta y de fácil movilidad. Se compra y se vende como parte de la actividad económica, no necesariamente como patrimonio familiar”, expresó.

Otro fenómeno silencioso: la gentrificación

De acuerdo con Manuela Crosthwaite, economista, en Pereira se están construyendo viviendas que no siempre están dirigidas a sus propios habitantes. Muchas se desarrollan para colombianos en el exterior o para extranjeros que llegan a la ciudad, atraídos por el bajo costo de vida y la posibilidad de trabajar en dólares. Esto ha generado un proceso de gentrificación en una ciudad todavía pequeña, donde los salarios no superan los cuatro millones de pesos.