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Bastante preocupación ha generado la decisión del gobierno del presidente Gustavo Petro de desligar los precios de la vivienda de interés social (VIS) del salario mínimo, justo ahora que decretó un aumento histórico del 23 por ciento para 2026.
Mientras el Ministerio de Vivienda sostiene que la medida busca proteger a los hogares de alzas desproporcionadas en el precio de la VIS, Camacol advierte sobre posibles efectos adversos en el mercado inmobiliario.
Para comprender el alcance de este decreto y cómo podría afectar a las familias que están pensando en comprar vivienda, presentamos este abecé con los puntos clave de la medida.
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1. ¿Qué cambios está planteando el proyecto de decreto?
El Ministerio de Vivienda quiere unificar el tope máximo de la VIS en 135 salarios mínimos mensuales, lo que para este año equivale a 236 millones de pesos.
Por lo tanto, eliminará el tope excepcional de 150 salarios mínimos (262 millones de pesos) que rige para Bogotá y 48 municipios, donde el alto valor del suelo dificulta la oferta de VIS.
Así mismo, dejará de existir el tope de 175 salarios mínimos (306 millones de pesos) que actualmente aplica para viviendas que se construyen en áreas de renovación urbana.
El decreto también obliga a fijar el precio de la VIS en pesos colombianos desde el momento de la separación o promesa de compraventa. Esto elimina la posibilidad de indexar su precio al salario mínimo vigente a la fecha de escrituración.
Adicionalmente, tipifica como práctica abusiva la omisión de fijar el precio en pesos colombianos desde la separación o promesa de compraventa.
2. ¿Es ilegal fijar el precio de una vivienda en salarios mínimos?
La Ley 388 de 1997 estableció un régimen especial de precios para la VIS, el cual debe ser ratificado en cada Plan Nacional de Desarrollo (PND) para definir tanto el tipo como el valor máximo de estas viviendas.
Esta normativa también estipula que el precio de la VIS corresponderá a su valor al momento de la escrituración y permite que dicho monto se fije en salarios mínimos mensuales.
De hecho, en varias sentencias la Superindustria ha señalado que la cláusula que vincula el precio de una VIS al salario mínimo no es abusiva, sino una práctica contractual común que busca mitigar los efectos de la inflación en proyectos que tardan varios años en construirse.
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3. ¿El Gobierno Petro quiere controlar los precios de la vivienda en Colombia?
Mientras el Ministerio de Vivienda asegura que el decreto no constituye un control de precios, el presidente de Camacol, Guillermo Herrera, afirmó que el Gobierno Nacional está tratando de imponer “un control de precios a la vivienda en Colombia”.
“De manera ilegal e improvisada, el Gobierno está implementando un control de precios a la vivienda de interés social simplemente para justificar el impacto inflacionario del ajuste del salario mínimo”, dijo.
4. ¿El Ministerio de Vivienda está facultado para expedir un decreto de este tipo?
Camacol aseguró que la norma tendría “serios vicios de legalidad”, porque, en la práctica, está generando un control de precios.
En ese sentido, el control de precios no es una decisión política discrecional del Gobierno Nacional, sino una competencia exclusiva del Congreso de la República.
Además, la regulación vigente en Colombia establece que el precio de la vivienda se determina al momento de la escrituración y no en la etapa de separación.
5. ¿Qué pasará con las viviendas que están listas para escriturar si se expide el decreto?
De acuerdo con Camacol, los proyectos de vivienda que están terminados ya han asumido todos los costos de construcción. Por lo tanto, el impacto en el ajuste del precio no debería ser significativo; sin embargo, es necesario revisar las condiciones específicas de cada proyecto.
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6. ¿Qué tipo de viviendas se verán más afectadas por este decreto?
Camacol aseguró que los más afectados serán los proyectos de vivienda que se lanzarán en los próximos meses, ya que la desindexación del salario mínimo altera las proyecciones financieras diseñadas para cubrir los costos de construcción.
7. ¿Habrá una disminución en la oferta de vivienda de interés social en Colombia?
El control de precios suele generar escasez, debido a que la incertidumbre desincentiva la inversión en nuevos proyectos de vivienda. Por lo tanto, se prevé una reducción en la oferta de VIS en el país.
La concejal y expresidenta de Camacol, Sandra Forero, aseguró que una menor construcción de VIS equivale a una menor oferta y, por consiguiente, los arriendos se podrían encarecer.
Además, en la medida en que la construcción de vivienda siga cayendo, como ha ocurrido en los últimos meses, en las ciudades aumentarán los barrios informales, los cuales no cuentan con servicios públicos domiciliarios ni con las condiciones adecuadas para ser habitados.
8. ¿Este decreto del Ministerio de Vivienda afectará las ventas de vivienda?
En un escenario optimista, Camacol estimaba que en 2026 se venderían 200.000 viviendas. Sin embargo, la expedición del decreto obligará a una revisión a la baja de esta meta, pues, según el gremio, “sin duda habrá una afectación importante en las condiciones de comercialización”.
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9. ¿Las familias ya no podrán acceder a los subsidios de vivienda?
Camacol advirtió que modificar las condiciones de fijación del precio de las viviendas desde las etapas iniciales afectaría el acceso de los hogares a subsidios entregados por las Cajas de Compensación Familiar y las entidades territoriales.
Adicionalmente, se prevé un impacto en las condiciones de crédito y en las tasas de interés preferenciales (como el beneficio de la cobertura de tasa), las cuales se determinan con base en el valor final de la vivienda al momento de su escrituración.
10. ¿Esta medida podría disparar los desistimientos en la compra de vivienda?
El año pasado se registraron 25.000 desistimientos en la compra de VIS, lo que representó una disminución frente a los 31.000 casos reportados en 2024.
Para evitar que las familias desistan de la compra ante las nuevas condiciones que expedirá el Ministerio de Vivienda, las constructoras se han comprometido a evaluar cada caso de manera individual.
“No nos vamos a aprovechar de manera abusiva del desajuste que generó el Gobierno con el incremento del salario mínimo”, manifestó el presidente de Camacol, Guillermo Herrera.
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