Nora Pabón Gómez, abogada especializada en temas de propiedad horizontal, entre otros, responde las inquietudes que manifiestan los lectores sobre temas relacionados con la administración de conjuntos residenciales y la convivencia de inquilinos y propietarios en este tipo de desarrollos urbanos.
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Preguntan los lectores
Cubiertas de parqueaderos
“En las zonas cálidas de Colombia, con temperaturas por encima de los 33 grados, se presenta una situación con los parqueaderos, que algunas veces se entregan por parte de las constructoras sin entechado o sin cubierta o al aire libre.
En varias asambleas se ha expuesto la necesidad de que se autorice o se defina las indicaciones para colocarle la respectiva cubierta a cada parqueadero. Esto porque los vehículos a estas temperaturas, su exposición al agua y al sol genera daños definitivos en la pintura e interiores de dichos vehículos. Hasta la fecha, la única respuesta es que hay otras prioridades.
¿Qué puedo hacer para que me den una solución definitiva, se autorice la elaboración e instalación de la cubierta a costo propio y así evitar perder la inversión realizada en la compra de mi vehículo? No puedo esperar toda la vida que al consejo de admón. le dé la gana de revisar este tema.”
Respuesta
Recientemente atendí una consulta similar, pero el presente caso reviste diferentes elementos de análisis y por ello es objeto de un nuevo análisis y la respuesta pertinente. Como se deriva de la carta del lector, el deterioro y necesidad de protección de los vehículos, puede variar según factores climáticos, siendo más frecuente esta situación en inmuebles ubicados en sitios con altas temperaturas.
Inicialmente es necesario presentar la propuesta al administrador como representante de la persona jurídica de la propiedad horizontal y con copia al Consejo para que estos órganos analicen la petición, así como su sustentación y la presenten a la asamblea de propietarios que es a la que corresponde realmente aprobar estas modificaciones.
Es importante anotar que, aunque los parqueaderos fueran privados, los accesos, zonas de circulación y de maniobra son comunes. Además, los cambios pueden implicar una alteración en el uso y destino de las zonas comunes, así como la estética y uniformidad de los conjuntos, agrupaciones o condominios. Por ello la solución que propone un propietario para proteger estos bienes privados o sea los vehículos, no puede ser para uno ni unos pocos sino para todos
En esta evaluación se deberá tener en cuenta:
-El cubrimiento de los parqueaderos que según al parecer en el caso de la consulta, son privados o comunes de uso exclusivo, dependiendo la intervención que se recomiende realizar y de acuerdo con los materiales a instalar, puede requerir la reforma de los planos del cuadro de áreas y de la licencia al convertirse de áreas libres o descubiertas en áreas cubiertas, incluso la reforma de coeficientes y del reglamento de propiedad horizontal.
Sin embargo, es diferente si se piensa en la colocación de diferentes tipos de cubiertas que actualmente existen en el mercado, lo cual debe ser consultado con un arquitecto o con la Oficina de Planeación o Curaduría respectiva, pues podría no necesitar de licencia urbanística.
-Se requiere de la aprobación de la asamblea de propietarios. Es diferente si en un conjunto de apartamentos o casas muchos tienen vista hacia las zonas de estacionamientos o de casas, cada una con sus zonas de parqueo, que si se trata de un condominio o un conjunto de unos edificios y las zonas de parqueo independientes.
En síntesis, considero que se debe dar curso a la solicitud de la propietaria, pero la solución debe ser evaluada y en el evento de que sea aprobada por la asamblea de propietarios, la colocación de cubiertas y las reformas definitivas deberá ser para todos los garajes, pues se perdería la uniformidad causándose impacto para los propietarios. Se exigirá de todas formas el cumplimiento del reglamento y demás normas del conjunto o condominio.
Como siempre esto es sólo una orientación, pero todo debe ser analizado con asesores jurídicos y técnicos y se considerará la afectación que con esta modificación que favorece a unos pueda perjudicar a otros.
Finalmente, la recomendación para las personas que están interesadas en adquirir o tomar en arriendo estos bienes, deben tener en cuenta si les conviene desde un comienzo obtener un parqueadero cubierto, así su valor sea superior. Además, considerando que, si bien es cierto que se debe dar curso a las peticiones de los propietarios y que los órganos de administración pueden aprobar estas mejoras, no están obligados a aceptar las variaciones de lo que se adquirió, porque como lo señalé, esta solución es de contenido y alcance jurídico, técnico y económico, factores que inciden en la decisión de la asamblea de propietarios.
Parqueaderos Foto:iStock
El cobro de cuotas de administración de parqueaderos
“En el conjunto residencial donde tengo 1 parqueadero, el cual tiene un coeficiente del .1%, debo de pagar un valor de acuerdo al RPH, sobre el presupuesto general de la agrupación, Pero la administración y los consejeros, están haciendo separación de los valores, asignando más presupuesto al área de los parqueaderos con el fin de cobrar más a los parqueaderos del edificio.
El RPH certifica el coeficiente del 100% de la agrupación como 70% apto y 30% parqueaderos, cada unidad tiene su coeficiente respectivo y así estoy pagando las expensas que me corresponden, además no generan ni cuentas de cobro ni recibos de caja, únicamente una circular informando los valores que se deben cancelar violando todo lo que dice el RPH es una agrupación únicamente residencial, lo cual no permite hacer como 2 presupuestos.”
Respuesta
La administración debe calcular y cobrar el valor de las expensas comunes de las unidades privadas de acuerdo con lo que determine el presupuesto aprobado por la asamblea de propietarios, acatando lo previsto por el reglamento de propiedad horizontal.
De tal manera que los propietarios afectados pueden solicitar a la administración que cumpla con lo anterior. De lo contrario podrán pedirle que active los mecanismos de solución de conflictos para resolver estas diferencias.
También se deben dirigir al Consejo, que al parecer está aprobando esta situación arbitraria e irregular y si es viable, analizar la posibilidad de reunir a la asamblea extraordinaria para informar que los citados órganos se están apartando de la decisión de la asamblea, del presupuesto, del reglamento y de la Ley, sin perjuicio de ejercer las acciones judiciales pertinentes.
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