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Como lo hemos acostumbrado en esta columna desde hace muchos años y a medida que se han ido produciendo novedades , no precisamente de la Ley 675 de 2001 que de manera afortunada se mantiene firme y vigente, sino de aspectos relacionados con disposiciones que deben cumplir las copropiedades de acuerdo con su uso, modernización de bienes y servicios comunes, cambios en las modalidades de las asambleas y otros factores, dedicaremos varios artículos a dar prioridad y responder las preguntas que los lectores envían sobre las atapas anterior, durante y después de estas reuniones de propietarios.
Muchas consultan se repiten cada año pues hay nuevos propietarios y arrendatarios, así como administradores y personas que desean ser miembros de los consejos o de los comités de convivencia.
Antes de las asambleas
Desde finales del año pasado los administradores y consejos así como los revisores fiscales se dedican a verificar lo ejecutado y lo que faltó por realizar de acuerdo con lo aprobado por las asambleas de propietarios, a preparar los informes y acompañar a los administradores en la elaboración de los presupuestos de acuerdo con las necesidades y recursos de cada copropiedad y a elaborar los informes respectivos, los estados financieros y demás documentos que deben tener listos no solo para la asamblea sino para que los puedan verificar los propietarios antes de esta.
Apartamentos Foto:iStock
Consultan los lectores
“Solicito saber si es obligación bajo cobro de multa, ¿que un copropietario de apartamento asista a Asamblea si vive y es residente en el exterior y no tiene quien la represente? ¿Al imponerse la sanción de multa se hace en la misma asamblea? o ¿se adelanta un trámite como cualquier sanción?.
Respuesta
La sanción de multa solo es aplicable si está regulada en el reglamento de propiedad horizontal y es impuesta respetando los derechos de defensa y debido proceso, así como observando las demás condiciones señaladas en el reglamento y en la Ley. El propietario puede otorgar el poder a otra persona, aunque no tenga la calidad de propietaria del Edificio. Uno de los beneficios de las asambleas no presenciales es que se logra mayor participación de las personas que no residen en la ciudad o país donde se ubica el inmueble. Si la asamblea es presencial y no pudo asistir personalmente o representado, de todas formas, para imponer la multa, esta debe estar precedida de un procedimiento en el cual se tendrá en cuenta el reglamento y la Ley pudiendo el propietario rendir sus descargos y ejercer sus derechos de defensa y contradicción, así como respetando el debido proceso.
Pregunta
¿En la citación para la asamblea ordinaria se puede incluir la aprobación del manual de convivencia? ¿Se requiere quórum calificado del 70 por ciento?
Respuesta
En la citación y orden día de la asamblea ordinaria se puede incluir la aprobación del manual de convivencia y no requiere quórum decisorio del 70 por ciento del total de coeficientes de copropiedad.
Asambleas Foto:iStock
Pregunta
“Cuantos poderes puede tener un representante ante una asamblea de copropietarios según la ley 675 de 2001”
Respuesta
El número de poderes que pueda tener cada propietario para representar a otros miembros de la asamblea, no está limitado por la Ley 675 de 2001 y es uno de los mecanismos recomendados para lograr el quórum deliberatorio y decisorio, Solo existe restricción si el respectivo reglamento lo establece
Pregunta
“¿Los miembros del consejo pueden representar a otros propietarios en la asamblea?” ¿Se debe citar a una persona que solo tiene un parqueadero en el edificio?
Respuesta
Salvo disposición expresa del reglamento de propiedad horizontal, los miembros del consejo de administración pueden representar a otros propietarios. En cuanto a la segunda consulta, si la persona tiene la calidad de propietaria se debe citar a la asamblea de la forma prevista en el reglamento y en la Ley.
Pregunta
¿Quién debe definir si la asamblea debe ser presencial, virtual o mixta
Respuesta
Si el reglamento de propiedad horizontal no lo señala, quien convoca es el administrador y se sugiere que se realice una encuesta previa entre los propietarios y también los miembros del consejo pueden participar en esta decisión que debe ser tomada de acuerdo con las características y condiciones de cada edificio o conjunto. Si es en horas de la noche en sitios externos al inmueble. lo aconsejable por seguridad es que sea convocada de manera virtual. Además, se debe establecer un reglamento interno de su funcionamiento para que no demore sino lo que sea necesario evitando así las asambleas interminables.
Consultas
Nora Pabón Gómez
Abogada, asesora externa
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