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Nora Pabón Gómez, abogada asesora en derecho inmobiliario, especializada en temas de propiedad horizontal, entre otros, responde a inquietudes que manifiestan los lectores sobre temas relacionados con la administración de conjuntos residenciales y la convivencia de inquilinos y propietarios en este tipo de desarrollos urbanos.
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¿Hasta qué punto conviene reducir costos de Vigilancia y seguridad y de aseo?
Comienzo con este tema para continuar tratándolo y absolviendo las consultas de los lectores, tarea que acostumbramos a realizar desde hace muchos años durante los tres primeros meses del año, esta vez con alguna anticipación, debido a que la preparación del presupuesto anual es una de las principales funciones que están cumpliendo los administradores y consejos de administración en la etapa previa a las asambleas de propietarios y lo que está originando mayor preocupación incluso para los propietarios. Ello se nota más cuando la asamblea ordinaria del año pasado estableció el incremento del presupuesto provisional mientras se reúnen los propietarios , así como el ajuste de las cuotas de administración de 2026 de acuerdo con el incremento del salario mínimo sin adivinar que subiría de manera tan desproporcionada.
Como lo anuncié en mi columna del sábado 3 de enero, era previsible que comenzaran los cuestionamientos de administradores, consejos de administración y demás propietarios, respecto a la afectación de los presupuestos anuales de edificios, conjuntos y condominios, que a la fecha ya debían estar listos para su revisión por parte de los consejos para posterior aprobación de la asamblea de propietarios.
Las situaciones que más preocupan son no solo las que se derivan de la previsión de los reglamentos de que los presupuestos se ajustarán en el mismo porcentaje del valor del salario mínimo. En otros casos no es el reglamento, sino la asamblea la que lo establece. También resultan afectados los presupuestos y las cuotas de administración que, según las mismas fuentes, cuando la base de incremento es el IPC que acaba de ser fijado en un 5.10 por ciento. De todas formas, la realidad es que no alcanzarían a cubrirse los gastos requeridos frente a las necesidades de cada copropiedad, especialmente porque las empresas de vigilancia y las de aseo sí comenzarán a fijar sus tarifas de acuerdo con el salario mínimo. A esto se suma lo referente a los ajustes por la Reforma Laboral. Ello, salvo que se opte por aprobar un presupuesto insuficiente y luego se comiencen a cobrar cuotas extraordinarias, esto es, incrementando el valor de las cuotas ordinarias, lo cual sucede de manera impropia y engañosa en varios casos. Lo relativo al presupuesto y las expensas comunes no es lo único que se impactará notoriamente sino que en muchas copropiedades se afectarán los valores de los límites de cada órgano de administración para contratar.
Aumentan las multas por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias y las impuestas por el CNSCC
A ello se añade que las multas tanto internas impuestas por el consejo o la asamblea de propietarios según lo establezca el Reglamento, así como como las que impongan las autoridades policivas, las primeras de acuerdo con los reglamentos y las segundas según el Código de Seguridad y Convivencia Ciudadana, también aumentarán significativamente.
foto para ilustrar aspectos del sector inmobliliario. Foto:Nestor Gomez. Autor: NESTOR GÓMEZ
Consultan los lectores:
Aumento de la cuota de administración del 23%
El administrador de un edificio manifiesta que, en la asamblea de 2025, se aprobó el aumento de la cuota de administración en el porcentaje de incremento del salario mínimo de 2026. Sin embargo, al cobrar a los propietarios este valor con el aumento del 23 % de acuerdo al ajuste que se hizo al presupuesto, se ha solicitado por la mayoría que se elabore el presupuesto para aprobarse en la asamblea con base en otros criterios.
Otro administrador manifiesta que en el reglamento de propiedad horizontal del Conjunto que administra se establece que el presupuesto se ajustará cada año de acuerdo con el salario mínimo, al haberse incrementado de manera tan elevada, ¿se debe aplicar este porcentaje?
Un propietario consulta, si al tenerse que pagar obligatoriamente a la compañía de vigilancia y seguridad privada, un valor elevado, de acuerdo con los aumentos del salario mínimo, es posible disminuir el número de personas de vigilancia y hacer un mayor gasto en tecnología y cámaras.
Respuesta
Como esta consulta, hay muchas más que han sido planteadas en esta ocasión a raíz del Decreto 1469 de 2025 y al cual me refería en artículo del 3 de enero pasado.
Si el reglamento establece que el presupuesto se incrementa con el salario mínimo, no se puede desconocer, por lo cual es necesario revisar y disminuir algunos gastos para ajustarlo.
En cuanto a la primera consulta, se debe tener en cuenta que una cosa es autorizar el aumento del presupuesto de manera provisional y por precaución, lo cual se hizo en asamblea de 2025 y otra la aprobación que se requiere por parte de la asamblea de 2026. Antes de esta asamblea no se conoce el presupuesto, luego es cuestionable lo que hacen algunas asambleas de comenzar a cobrar desde el mes de enero las cuotas de administración con estos ajustes. Sin embargo, el administrador debe acatar lo que dispuso la asamblea, pero podría existir la posibilidad de que algunas personas no paguen con el incremento y de acuerdo con lo que establezca la asamblea se ajustarían las cuotas que se dejaron de pagar con retroactividad o se reintegraría el dinero que pagaron los que lo hicieron en exceso. Igual sucede con la segunda consulta. Desde luego este se debe cumplir mientras no sea reformado: Por ello , es necesario revisar y reducir gastos diferentes a lo que se relaciona con la seguridad y el aseo y con bienes y servicios esenciales. Se deben revisar también los contratos por tercerización o directos. Cada edificio requiere asesoría en lo pertinente para tomar decisiones acertadas.
En cuanto a recortes del personal de vigilancia es muy importante avaluarlo pues al hacerlo se estaría disminuyendo la seguridad; la tecnología es un complemento, pero no remplaza totalmente la reacción inmediata de la vigilancia humana y otros beneficios de esta. Por otra parte, la SIC se ha pronunciado en el sentido de que la vigilancia humana no se puede remplazar totalmente por la tecnología, que es complementaria de aquella. Se deberán más bien revisar y reducir otros gastos.
Consultas
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